【国君地产|讨论(四十六)】集中供地改变不了的地价

（以下内容从国泰君安《【国君地产|讨论(四十六)】集中供地改变不了的地价》研报附件原文摘录）
　　报告导读 近期有部分城市开始2021年的第一批集中供地，从结果来看，依然处于“抢地”状态，同时，中小房企的占比明显提升，有必要纠正市场对“两集中”供地的认知。 ①和此前我们的判断一致，集中供地和地价之间并不存在一一对应关系，只会降低房企的资金使用效率，同时，在拍地规则非常复杂的背景下，对龙头房企的挑战反而增加。无论广州、还是重庆的集中供地结果，都表明了开发商土储不足的情况下，即便集中供地，也较难平抑拿地热情。相比之下，类似于北京提前设置溢价率上限的做法，对于强行达到目标更为可靠。若连续供地、而非集中供地，龙头房企可以通过每个月的持续现金流对每一块地都进行“抢购”，但若集中供地，且设置较高的保证金实缴比例，龙头房企的参与度势必会受到影响，进而导致中小房企在一定时间段内有拿地的可能。尽管，以现阶段极低的拿地利润率来看，中小房企很难持续的获得拿地收益，最终仍将退出市场，但在全市场土地储备都不富裕的情况下，依然会形成竞争的加剧。 ②2018年以前的房地产矛盾是金融问题，2018年后是经济问题，以往越供地、房价上涨越快的时代已经过去，经济问题需要增加供地来解决，且需要容忍地价的下行。在2018年以前，以土地作为信用派生工具的时代，供地越多相当于向市场上多投放信用，造成资产价格的上行、反过来再推动楼市的上行。在资管新规和三条红线出台后，房地产金融化的现象得到有效抑制，但以M2和社融为代表的信用货币增速依然保持高位，最终体现为居民购买力的增强。若以目前市场的广义土储和居民购买力进行比较，预计结构性的供需失衡将带来楼市开启局部新周期。 ③预计第二批土拍将根据当前情况进行调整，土地市场热度将有效平抑，对当前土储处于低位的房地产行业带来利好。按照当前政府对房地产的态度，以平稳健康发展作为前提，土地市场的表现直接决定了未来的政策走向，预计第二批土拍将进行调整，一旦地价上涨得到抑制，对当前房地产行业将带来利好。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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