集中供地如何影响成交溢价率_公众号研报

（以下内容从西南证券《集中供地如何影响成交溢价率》研报附件原文摘录）
　　广州首批“两集中”土地出让落下帷幕，在为时两天的竞拍中广州出让48宗住宅用地，总用地面积约393.6万平方米，挂牌总价901亿元。出让宗数为去年全年宗数的一半，总用地面积略低于去年全面面积，此次出让体量大。最终成交42宗地（包括4宗摇号待出），揽金906.02亿元，其中20宗底价成交，22宗溢价成交，另外6宗地块流拍。此次拍卖中越秀成最大的赢家，以99.1亿元斩获5宗地（未包括1宗联合拿地）。其次，金地以59.24亿元拿下3宗地，中国旅游集团以83.9亿元拿下2宗地，融创以31.72亿元拿下2宗地（未包括1宗联合拿地）。而唯一竞拍成功的港资房企新鸿基以地价70.82亿元拿下了此次最高价值地块。从溢价率来看，相比过去连续三年个位数的溢价率，此次土地出让仅有4宗地块低于10%，11宗地块在11%-40%之间，7宗地块甚至超过40%，溢价上涨幅度较大。在“两集中”政策落实之后，是否对各地的土地溢价率都是上升的影响？我们再来看看另外两个同样实施“两集中”政策的城市的情况。重庆共出让商住用地119宗，总出让面积752万平方米，总拍卖价1500亿元。于拍卖首日（4月28日）成交24宗住宅用地，共揽金416.81亿元。3宗底价成交，21宗溢价成交，其中17宗的溢价超过40%，最高的溢价率达到130%，为招商以32.5亿元竞得的地块。重庆首日土拍的溢价率大幅上升。无锡出让16宗地，总出让面积95万平方米，起拍总价约228亿元。4月28日成功出让4宗地，共揽金90亿元，4宗地全部达到最高限价并进入竞租赁房面积阶段，其中1宗溢价小于10%，3宗溢价率在11%-20%。无锡首日土拍溢价率与往年相近。从WIND 中100大中城市的周频数据来看，“两集中”政策公布后土地溢价率有所上升，但同时成交面积有所下降。虽然实施“两集中”的城市才开始进行拍卖，但也可以看出些端倪： 1）资金的优势太明显了，华润、保利、中海等央企和一些地方国企，还有万科、金地这种头部房企的优势难以撼动； 2）土地价值容易形成共识，中心城市核心区域的核心地块一直都热，不会消退，与出让方式关系并不大； 3）由于一次性出让较多土地，肯定会存在流拍和底价成交，从买到的角度看是有些漏可捡，但这些地可能也确实属于搭配优质地的普通地块，在集中供地之后的集中卖楼可能面临销售回款抢收的困难； 4）按房住不炒和高层意愿，似乎愿看到大部分地块能有20-30%的溢价，但房价上涨幅度最好还是在5-10%，行业毛利率还是有可能进一步被压低；所以并非土地集中出让就能看到毛利率拐点，大概率是行业竞争格局调整到位，当看到超过一半的土地溢价率不到20%，可能意味着毛利率真正见底了。

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