从十大房企毛利率看未来趋势

（以下内容从西南证券《从十大房企毛利率看未来趋势》研报附件原文摘录）
　　年报窗口期，房企的毛利率大多有回落，差异只是回落的幅度有差异而已。 【万科】 3月底，万科发布2020年报，收入4191亿，增长14%，归母净利润415亿，仅增长6.8%。万科的业绩相对比较真实，业绩增速不及收入的原因之一在于毛利率的明显下降。 万科年报直接披露，2020年本集团房地产及相关业务的毛利率为 22.6%，较 2019 年下降 4.6 个百分点，这个是扣除税金及附加后的毛利率。从可比较口径看，万科20年整体毛利率29.25%，同比整整下降了7个百分点。 4月22日，万科披露了21年首个季报，收入同比增长30%至623亿，但归母净利率仅增长3%至12.9亿。毛利率继续下滑，万科披露第一季度房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为 16.1%，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。从全口径看，21Q1的毛利率为20.4%，同比下降近11个百分点。 【保利】 保利在20年实现总营收2432亿元，同比增长3.1%。其中，房地产销售收入2263亿元，占比93%。随着2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，土地成本上升20.79%至650亿，毛利率下降2.4个百分点至32.6%。相比万科，保利的毛利率下滑明显较缓。保利报告期内实现归母净利润为289亿元，同比增长3.5%。其中投资净收益较19年增加24亿至61.4亿元（主要为前期较多的合作项目逐步进入结转期），对冲了毛利率下降的影响。保利的土储要明显厚于万科，在过去四年中拿地的节奏也可能优于万科。 【新城】 新城在20年实现营收1455亿元，同比增加69%，实现归母净利润为153亿，同比增长21%。毛利率与净利率都有明显下滑。毛利率下滑9.1个百分点至23.5%，而净利率下降4.2个百分点至11.3%。 其中，房地产开发销售收入占比95%，毛利率为21.7%，同比减少9.2个百分点。物业出租及管理占比为5%，毛利率为70.8%，同比减少3.2个百分点。 【招商蛇口】 招商蛇口20年收入为1296亿元，同比增长32.7%，归母净利润为123亿元，同比大幅降低23.6%。主要有三个原因：（1）房地产业务结转毛利率下降 (2)计提减值准备31亿元，影响年度归母净利润21.84亿元(3) 上年同期公司转让子公司产生投资收益较本年多31.2亿元。在这些影响下，毛利率下滑6个百分点至28.7%，净利率下滑6.3个百分点至13%。 在4月20号发布的一季报中，营业收入为127 亿元，同比增长7.4%，归母净利润6.7 亿元，同比增长24%，盈利增速回正但仍低于之前表现（19年Q1为26.3亿元，18年Q1为58.4亿元）。毛利率增加0.7个百分点至26.3%，净利率增加2.6个百分点至8.2%。 【华侨城】 华侨城20年收入819亿元，同比增长36.4%。其中：旅游综合收入431.75亿元（YOY+42.67%）、毛利率42.02% (增长1.39个百分点)；房地产业务收入372.39亿元（YOY+27.82%）、毛利率59.32%（减少15.28个百分点）。归母净利润127亿元，同比仅增加2.8%。受产品结构及销售区域的影响，毛利率回落6.7个百分点至49.9%，净利率为19.2%，同比下降4.7个百分点。尽管毛利率水平大幅回落，但绝对值依然很高。 【龙湖】 龙湖20年收入1845亿，同比增长22.2%，毛利率降低4.4个百分点至29.3%，主要原因为2017-2018年部分在售项目遭政府限价政策影响（意思是拿地成本还行）。归母净利润200亿，同比上升9.1%，净利率降低1.9个百分点至15.6%。 【华润】 华润置地20年全年营业收入为1796亿元，同比增长21.2%。综合毛利率为30.9%，同比下降7个百分点。其中，开发物业毛利率下降7.4个百分点至29.1%， 投资物业（包括酒店经营）毛利率为66.6%，与2019年持平。受毛利率滑落的影响，计入投资物业评估增值后的归母净利润为298.1亿元，同比仅增长3.6%。 【碧桂园】 碧桂园于20年收入4628.6亿元，同比降低4.7%，主要原因是疫情的影响延迟了房地产项目的建造和交付，以及低售价项目进入交付期。在双重影响下，20年毛利润为1009.1亿元，毛利率为21.8%，同比下降4.3个百分点。归母净利润为350亿元，下降11.5%。净利率为11.67亿元，同比降低4.3个百分点。 【融创】 融创20年收入2305.9亿元，同比增长36.2%，毛利率下滑3.5个百分点至21%。净利率增加0.6个百分点至17%，净利率增加的原因当然并非房开。归母净利润为356.4亿元，同比增长36.9%。 【龙光】 龙光集团20年的营业收入为710亿元，同比增长23.7%，其中物业销售占总收入的77.2%，收入增长34.1%，毛利率降低1.5个百分点至30%，净利率降低1.3个百分点至18.8%，归母净利润为130亿元。 2016年以来，随着房住不炒的提出，一方面新房价格严格受限，另一方面核心城市住房供不应求背景下地价持续上涨，毛利率的下滑显然是行业陷入内卷化的重要特征。从结转周期看，毛利率下滑可能会持续2-3年。土地双集中是否能带来确定性的毛利率拐点？恐怕还是要结合房价水平才能确定，人多地少的城市招拍挂拿地恐怕毛利率也很难有起色。

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