【国君地产|2020年年报点评】保利地产:结算均价拖累,绿挡扩张提速

（以下内容从国泰君安《【国君地产|2020年年报点评】保利地产:结算均价拖累,绿挡扩张提速》研报附件原文摘录）
　　导读 公司因结算单价低造成结算收入低于预期，同时利润增速由于高价地的结转也低于预期；但2020年强投资力度预期带来2021年较好的销售增速。 1、维持谨慎增持评级，公司结算低于预期，利润增速由于高价地的结转也低于预期，2020年实现营收和归母净利润分别为2431亿元、289亿元，增速分别为3.0%、3.5%，因此调整2021~2023年EPS分别至2.70/3.34/4.13元（原2.71/3.03元），维持目标价17.63元，对应2021年PE为6.5X。 2、2020年实际竣工面积超计划117%，但10941元/平米结算单价拉低结算收入，造成公司结算收入低于预期。2020年公司实现竣工面积和结算面积分别同比增长34%、17%，但结算单价10941元/平相比2019年的12668元/平下降14%，造成结算收入低于预期仅增长1.2%. 3、2020年毛利率为 32.6%，同比下降 2.38 个百分点，主要由于 2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。同时随着合作项目增多并逐步进入结转期，实现投资收益 61亿元，同比大幅增长 65.9%。加上公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响，2020 年实现归母净利率为 11.9%，和去年同期持平。 4、公司在“三条红线”监管中处于绿挡，强投资力度预期带来2021年较好的销售增速。2020年公司的签约金额增速为8.9%，但总资产增速为21.1%，且公司拿地金额/销售金额达到47%（比2019年高13%），隐含公司保持高投资强度，其中权益拿地增速为43%。由于公司在三条红线监管中是三档全绿，具备加杠杆的空间，因此预计2021年将带来较好的销售增速。 风险提示：公司去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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