【国君地产|观察】警惕上行风险——3月观察

（以下内容从国泰君安《【国君地产|观察】警惕上行风险——3月观察》研报附件原文摘录）
　　报告导读 住宅新开工面积持续低于住宅销售面积，考虑到开发商土地储备减少、政府土地供给不足，预计2021-2022年将面临供需反转的上行风险，尤其影响二手房。 1.3月住宅新开工面积1.4亿平方米，低于销售面积的1.7亿平方米，供需缺口持续拉大，考虑到2018年以来开发商去杠杆带来的土储下降，预计楼市量价将有较为明显的上行压力，尤其在2022年。由于规划和开发商策略的转变，商业的自持和销售配比将改变，因此，新开工和销售面积在非住宅领域将出现分化。而单纯看住宅领域，2020年11月开始出现的新开工小于销售，预计将持续拉开缺口。从时间节奏来看，2021年上半年的供给主要来自于2020年新开工，因此，2021年的供需关系尚能维持平衡，随着经济复苏带来的居民购买力增强将2021年体现，至2022年，预计将发生楼市的供需反转。 2.土地“两集中”供地暂未体现效果，由于并未涉及供给总量，尚无法判断对楼市供给的影响，以目前已出有实际供给的城市来看，多为价格调整，3月供地反而有一定程度缩量，新房的不足不排除使需求向二手房领域流入，呈现出和2020年相反局面。价格手段无法解决供需问题，目前有城市以设置溢价率上限的方式来约束地价的上行，但并没有增加实质的土地供给，楼市的供需关系仍然无法改善，3月份百城土地成交溢价率仍然维持高水位、且成交总量因为供给减少而有所下降。若当前状况持续，预计全国二手房将迎来大面积改善，叠加部分城市因为成交好转带来交易佣金率的上行，预计对二手房中介带来量价齐升。 3.由于三条红线的约束，开发商经营容错率下降，局部新周期中的热点城市将更加火热。由于三条红线压制，使得开发商经营容错率下降，不拿错地成为核心要素，因此，开发商将更加聚集在销售风险较低的城市，也即当前的热点城市，全国范围内的结构分化将进一步上演。考虑到热点城市的产业升级带来的需求旺盛、房企集合资金向热点城市涌入，预计热点城市将因为结构因素变得更加火热。 4.楼市预计有较为明显的上行压力，政策出台将会更加频繁，但考虑到当前更多为供需结构影响、而非金融现象，因此，目前以监管经营贷等金融手段为出发点的政策效果将有限。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国、旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，包括招商积余、中海物业、碧桂园服务、宝龙商业，关注二手房中介领域的我爱我家。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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