【招商房地产】溢价率基本持平,楼面地价增速放缓,为试点开了好头但一定程度上不具备代表性——长春“两集中供地”土拍点评

（以下内容从招商证券《【招商房地产】溢价率基本持平,楼面地价增速放缓,为试点开了好头但一定程度上不具备代表性——长春“两集中供地”土拍点评》研报附件原文摘录）
　　摘要：本次“两集中供地”溢价率较20年变化相对不大，楼面地价较20年上涨10%，增速明显放缓，保证金比例较20年不变；长春房市供需关系较为平衡，或是本次土拍竞争相对不激烈的原因之一；仅4家非本地房企竞得地块，全国性龙头房企参与度相对较低；长春为“两集中供地”试点开了好头，但代表性或不够，后续供需失衡城市或需进一步观察；后续集中供地是观察行业毛利率是否会提前改善的窗口期，认为板块最强催化剂或在自己，驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现，同时趋势性配置房地产产业链和生态链的各环节。 事件：4月15日全国首个“两集中供应”城市长春土拍结束，共推出42宗住宅用地（3月15日披露计划为51宗，竞拍前有9宗终止出让），成交40宗地，流拍2宗，总成交价款194.4亿元。 核心观点 成交情况概述：本次推出42宗地，流拍2宗，对应流拍率4.8%。成交40宗地总体溢价率4.8%，较20年全年的4.5%基本不变，其中30宗地以底价成交，6宗地块有多家房企竞拍，长春新区硅谷大街/晨光街地块溢价率约31%，为溢价率最高者；宽城区一宗地由于达到最高限价条件（楼面地价3524元/方，对应溢价率29.4%），触发竞配建租赁住房机制，为唯一触发“最高限价+竞配建租赁住房”机制的地块。 本次“两集中供地”溢价率较20年变化相对不大，楼面地价增长较20年上涨10%，增速放缓，保证金比例较20年不变。长春21年计划集中供地3批次，本次为第一批次。核心指标对比来看，本次供地面积/成交占地面积分别为390.6万方/371.2万方，分别占20年全年的26.9%/31.2%；成交建面/成交总金额分别为623.7万方/194.4亿，分别占20年全年的26.0%/28.6%；成交楼面地价3117元/平方米，较20年上升10.0%（20年楼面地价较19年上升18.8%）；溢价率4.8%，较20年小幅提升0.3 PCT，流拍率4.8%，较20年降低1.3 PCT；住宅用地竞买保证金比例为20%，较之前不变（20年土地数据均来自中国指数研究院）。 长春房市供需关系较为平衡，或是本次土拍竞争相对不激烈的原因之一。长春地处东三省，人口净流入规模相对较低（长春2020统计年鉴显示19年户籍人口753.8万人，较18年增长0.3%）；房市整体供需关系相对平稳，20年销供比基本维持在1左右，也即供需基本持平；房价角度看，长春20年整体房价增速较低，且持续低于名义GDP增速，也即长春房地产市场整体相对健康，在22个“两集中供地”城市中供需关系亦相对较优，或是本次土拍竞争相对不激烈的原因之一。 仅4家非本地房企竞得地块，全国性龙头房企参与度相对较低。成交结果看，一线龙头房企中仅万科、保利、华润各获取一宗地块，合计成交价29.67亿元，仅占本批次全部土地成交价款的15%，占各自20年拿地金额的比例极少；中铁置业获取13宗地共计成交价44.43亿元，占本批次全部土地成交价款的23%，其余地块均被长春本地开发商竞得。恒大、碧桂园、龙湖、阳光城等龙头房企均有举牌但最终未竞得地块。 长春为“两集中供地”试点开了好头，但代表性或不够，仍需进一步观察后续城市供地和成交情况。长春本次土拍相对不激烈或主要由于城市供需关系较为平衡，溢价率相对受控；认为长春率先采取集中供地，避免了在竞争激烈期，一定程度上保障流拍率低位。 判断后续集中供地下，全国层面溢价率或相对受控，行业毛利率或有一定改善，但22城内部由于政府政策细节性差异及城市基本面差异或出现分化，后续或需进一步关注供应相对紧缺但需求旺盛的试点城市土拍情况。 投资建议：土地集中供应期是观察行业毛利是否会提前改善的窗口期，认为板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现；推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的【金地集团】；精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司或现金流预期改善型标的【华侨城A】等。同时，趋势性配置房地产产业链和生态链的各环节。 风险提示：疫情影响超预期，政策因城施策收紧超预期，行业毛利率改善不及预期，三四线销售回调大幅超预期。

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