【国君地产|讨论(四十五)】地价就是催化剂

（以下内容从国泰君安《【国君地产|讨论(四十五)】地价就是催化剂》研报附件原文摘录）
　　报告导读 低杠杆下，地价上涨不再是NAV重估的催化剂，相反，伴随持续经营的要求提高，地价平稳略涨将是板块估值的催化剂。 ①高杠杆时代，涨地价和重估NAV根源相同，也符合我们的土地信用派生框架。高杠杆代表的高土储阶段，地价的上涨意味着在手土储价值的提高，进而进行NAV的重估。同时，由于土地信用派生机制（详见《用金融，重塑地产周期》），地价上涨隐含货币超发，进而推动房价上行，使得房企量价齐升。因此，尽管土地价格上行意味着即将进入调控周期，而在上行之前，无论是楼市基本面、还是地产股估值都将迎来大幅提升。 ②低杠杆时代，地价下跌依然是利空，但相比于大幅上涨，稳定且低于房企三费成本的上涨，将成为有利于行业发展的因素。地价下跌反映的通缩环境，依然是利空因素，不仅反应经济通缩，还一定会体现为房企业绩下行，因为地价下行一定带来房价下行，而开发商在拿地和销售之间存在时间缺口，这个缺口的房价下行将成为重要利空因素。因此，地价依然要稳定上行，但幅度要低于房企的三费成本，也即房企能够保有一定的毛利润率空间（地价不暴涨）、且不随着时间侵蚀盈利（地价涨幅低于三费成本）。 ③两集中供地改变供地节奏、并不改变的供给总量，因此此政策的有效性尚待观察，但若供给总量逐步提升，将极大改善房企低杠杆运行时的生存空间。无论是集中供地、还是分散供地，只要不触及总量变化，均不会带来供需关系的改变。考虑到两集中政策初衷，是以降低拿地难度为目的，预计仍然有平稳发展的意味，如是，预计供给总量也有相应提高，一旦土地溢价率下行，则将大幅度改善土储较少时房企的生存空间。 ④近期土地市场略有降温，若持续，则房企运行的拐点将至。按照房企真实三费（将资本化利息加回财务费用）大约在8-15%计算，若让地价涨幅低于8%，则优秀房企能够通过更好的管理运营能力，获得持续增长的可能性。考虑到近期土地供给略有增加，溢价率有一定程度回落，预计持续低于10%时，将对板块带来正面催化。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）