【国君地产|2020年年报点评】大悦城:减值面临压力,商业即将发力

（以下内容从国泰君安《【国君地产|2020年年报点评】大悦城:减值面临压力,商业即将发力》研报附件原文摘录）
　　导读 公司提高结算速度，高价地项目大量结转，后续利润表压力减轻，楼市供需关系好转也将缓解减值压力，2021年商业即将迎来兑现期，对住宅业务的贡献度进一步增强。 1、维持增持评级，下调目标价至6.20元。 鉴于高价地和行业去杠杆给公司带来较大压力，下调2021-2023年EPS至0.31/0.36/0.43元(原2021/2022年为0.69/0.89元)，增速为-/16%/19%，下调目标价至6.20元，现价对应2021年12.6倍PE。 2、公司结转高价地并计提减值，业绩转亏，2021年有望否极泰来。 开发业务毛利率下滑10pcts至27%，并提前确认了部分未结项目的减值，导致亏损。公司2020年结算了229万方，为2019年的2.4倍，叠加对表内5个项目及表外应收账款的计提，我们认为利润表后续压力将大幅减轻。公司拿地价格近两年明显回落，2021年达到4579元/平，远低于2.2万/平的销售均价，后续销售向利润传导更为顺畅。 3、公司的核心逻辑仍是商业带动住宅，商业爆发即将到来。 1）大悦城的商业品牌毋庸置疑，但扩张速度一直偏慢。2021年将有6个项目开业，春风里产品线获成功，进入快速扩张期，对住宅业务的贡献增强。2）一般的轻资产运营多是管理输出，而大悦城更多是成熟项目股权转让给基金、或是利用基金收购项目进行改造，更类似于“黑石模式”，是将商场运营能力变现最好的方式，市场对此预期仍然偏低。 4、效率进一步提升，千亿目标兑现在即。 2020年公司开工/销售/回款的周期进一步缩短，但疫情压力下，销售表现不及预期，商业和住宅拿地协同也需加强。2021年供需关系好转，公司冲刺千亿目标可期。 风险提示：商业和住宅的协同不及预期。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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