【民生周末重点推荐】首席看地产:从过热到平稳,地产股进入进击区
（以下内容从民生证券《【民生周末重点推荐】首席看地产:从过热到平稳,地产股进入进击区》研报附件原文摘录）
重要提示 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号/本账号发布的观点和信息仅供民生证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以 民生证券研究院发布的完整报告为准。若您并非民生证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号/本账号中的任何信息。本订阅号/本账号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号/本账号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 首席 赵 翔 18101713027 民生证券房地产行业首席分析师，五年以上地产研究经验，曾就职于华泰证券、浙商证券，具有上市房地产企业管理岗位经验。在有效创新的地产指标开发、房企质量筛选新框架、另类数据挖掘等方面，有着业内独到的研究优势。 核心观点 1、地产需求从过热走向平稳，有利于地产股估值提升。 2、融资管控进入全新时代，对优质房企盈利影响有限，股价已隐含过度悲观。 3、基本面具有较大改善的地产开发标的，推荐：万科A、中南建设，建议关注：我爱我家、华侨城A、佳兆业集团（H股）。 4、显著低估的物业管理标的，建议关注：新城悦服务。 推荐逻辑 去年销售端持续好转，地产股估值为何不增反降 去年地产板块呈现基本面与估值的反差，归根结底，因为地产股估值最重要的驱动因素是政策；在行业销售增速持续提升下，若核心城市房价存在较大上涨压力，将促使政策持续收紧，并且复盘广义的地产政策的收紧与宽松期规律看，如果销售增速（房价上涨压力）与土地溢价率出现较快速上行，也将出现政策短期的快速持续收紧。 资料来源：Wind，民生证券研究院 土地溢价率将下降，房企融资收紧将利空见底 我们认为，今年销售端将从过热步入平稳阶段，政策端将利空见底，地产股进入估值提升区间。 从土地端看，土地溢价率作为简单又有效的指标，有较强的政策变化的预见能力；从有效规律看，溢价率上升，地产股指数表现较差；但溢价率下降至低位，地产股指数将显著修复。伴随未来重点城市土地集中出让的推行，整体土地溢价率将有望持续走低；与此相伴，市场对房企融资进一步收紧的隐忧将有所缓解，地产股估值提升将得到持续支撑。 资料来源：Wind，民生证券研究院 伴随居民端购房融资收紧，销售端将从高热度步入至平稳 地产行业较其他最为典型的差异，就是在需求高景气时，政策收紧预期上升，反而会对地产股估值造成打压；从规律看，最适合地产股估值修复的阶段，是销售端由高景气步入至平稳。 资料来源：Wind，民生证券研究院 我们从居民杠杆维度，发现出地产需求判断最有效的指标—居民增量储蓄利息保障倍数，该指标领先于房价变化9个月，具备较好的领先性；据此判断，销售端增速将在2021年一季度继续冲高，而伴随政策端对于居民杠杆的收紧，地产销售增速将于二季度走向温和。预计2021年全年商品住宅销售额增速为4.81%。 资料来源：Wind，民生证券研究院 投资建议 重点布局基本面具有较大改善的地产开发标的，推荐：万科A、阳光城， 建议关注：华侨城A、我爱我家、佳兆业集团（H股）。 近期重点产品 成长与重估并举 研究框架：升级、新维度研判地产 新维度跟踪地产系列之一 新维度跟踪地产系列之二 免责声明 本微信号（订阅号/公众号）发布内容仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本微信内容而视其为客户。本微信号不是民生证券的研究报告发布平台，任何完整研究观点应以正式发布的研究报告为准。在任何情况下，本微信号所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其他金融工具的邀请或保证。本公司也不对因客户使用本微信号发布内容而导致的任何可能的损失负任何责任。未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。本公司版权所有并保留一切权利。
重要提示 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号/本账号发布的观点和信息仅供民生证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以 民生证券研究院发布的完整报告为准。若您并非民生证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号/本账号中的任何信息。本订阅号/本账号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号/本账号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 首席 赵 翔 18101713027 民生证券房地产行业首席分析师，五年以上地产研究经验，曾就职于华泰证券、浙商证券，具有上市房地产企业管理岗位经验。在有效创新的地产指标开发、房企质量筛选新框架、另类数据挖掘等方面，有着业内独到的研究优势。 核心观点 1、地产需求从过热走向平稳，有利于地产股估值提升。 2、融资管控进入全新时代，对优质房企盈利影响有限，股价已隐含过度悲观。 3、基本面具有较大改善的地产开发标的，推荐：万科A、中南建设，建议关注：我爱我家、华侨城A、佳兆业集团（H股）。 4、显著低估的物业管理标的，建议关注：新城悦服务。 推荐逻辑 去年销售端持续好转，地产股估值为何不增反降 去年地产板块呈现基本面与估值的反差，归根结底，因为地产股估值最重要的驱动因素是政策；在行业销售增速持续提升下，若核心城市房价存在较大上涨压力，将促使政策持续收紧，并且复盘广义的地产政策的收紧与宽松期规律看，如果销售增速（房价上涨压力）与土地溢价率出现较快速上行，也将出现政策短期的快速持续收紧。 资料来源：Wind，民生证券研究院 土地溢价率将下降，房企融资收紧将利空见底 我们认为，今年销售端将从过热步入平稳阶段，政策端将利空见底，地产股进入估值提升区间。 从土地端看，土地溢价率作为简单又有效的指标，有较强的政策变化的预见能力；从有效规律看，溢价率上升，地产股指数表现较差；但溢价率下降至低位，地产股指数将显著修复。伴随未来重点城市土地集中出让的推行，整体土地溢价率将有望持续走低；与此相伴，市场对房企融资进一步收紧的隐忧将有所缓解，地产股估值提升将得到持续支撑。 资料来源：Wind，民生证券研究院 伴随居民端购房融资收紧，销售端将从高热度步入至平稳 地产行业较其他最为典型的差异，就是在需求高景气时，政策收紧预期上升，反而会对地产股估值造成打压；从规律看，最适合地产股估值修复的阶段，是销售端由高景气步入至平稳。 资料来源：Wind，民生证券研究院 我们从居民杠杆维度，发现出地产需求判断最有效的指标—居民增量储蓄利息保障倍数，该指标领先于房价变化9个月，具备较好的领先性；据此判断，销售端增速将在2021年一季度继续冲高，而伴随政策端对于居民杠杆的收紧，地产销售增速将于二季度走向温和。预计2021年全年商品住宅销售额增速为4.81%。 资料来源：Wind，民生证券研究院 投资建议 重点布局基本面具有较大改善的地产开发标的，推荐：万科A、阳光城， 建议关注：华侨城A、我爱我家、佳兆业集团（H股）。 近期重点产品 成长与重估并举 研究框架：升级、新维度研判地产 新维度跟踪地产系列之一 新维度跟踪地产系列之二 免责声明 本微信号（订阅号/公众号）发布内容仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本微信内容而视其为客户。本微信号不是民生证券的研究报告发布平台，任何完整研究观点应以正式发布的研究报告为准。在任何情况下，本微信号所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其他金融工具的邀请或保证。本公司也不对因客户使用本微信号发布内容而导致的任何可能的损失负任何责任。未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。本公司版权所有并保留一切权利。
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