【招商房地产】环比角度更真实观察二月销售:百强房企景气度继续走高,结构上中小型房企销售相对更优

（以下内容从招商证券《【招商房地产】环比角度更真实观察二月销售:百强房企景气度继续走高,结构上中小型房企销售相对更优》研报附件原文摘录）
　　摘要：由于低基数原因，2月单月百强房企销售额全口径同比增速高增，通过1-2月累计销售额与去年12月的环比数据判断真实的销售情况亦较为景气，结构上中小型房企销售相对更优；21年1-2月百强销售额较去年12月+1.5%，在近几年中较为“中性”，去年12月推盘高对2月销售的正向影响已有所降低，而2月真实销售绝对值及环比数据依旧较为理想，判断当前销售较为坚挺，在流动性难收紧的健康状态下，景气度或仍将继续持续1-2个季度；结构上中小型房企销售相对更优；百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符，百强数据更强，结构上1月一二线城市销量相对较强；板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式） 由于低基数原因，2月单月百强房企销售额全口径同比增速高增，通过1-2月累计销售额与去年12月的环比数据判断真实的销售情况亦较为景气，结构上中小型房企销售相对更优。2月top1-100房企销售额单月同比增速提高105 PCT至 +176%（权益销售额增速提高81 PCT至 +147%），全口径销售额增速进一步冲高，去年四季度不少房企加大推盘力度，使得近两月销售较优。 由于疫情造成的基数原因使得同比数据意义变小，我们采用1-2月合计销售额与去年12月的环比数据观察销售景气度。21年1-2月百强销售额较去年12月+1.5%，在近几年中较为“中性”，但结合绝对销售数据（销售额18533亿，较近几年1-2月累计销售额均有50%以上的增幅）及去年12月份较大的单月销售基数看，今年1-2月真实销售较为景气。去年12月推盘高对2月销售的正向影响已有所降低，而2月真实销售数据依旧较为理想，判断当前销售较为坚挺，在流动性难收紧的健康状态下，景气度或仍将继续持续1-2个季度。结构上看，top10/top11-30/ top31-50/top51-100房企2月单月销售额增速分别变化 +18/+270/+158/+226 PCT至+71%/+353%/+245%/+312%。 具体来看，各规模房企增速均出现明显提高，结构上top10-30（中型规模房企）、top31-50（中小型规模房企）及top51-100（小型规模房企）销售额增速回升较为明显并升至相对高位，由于去年同期疫情的原因，中小规模房企相较龙头房企受到的影响更大，因而去年基数相对更低，导致同比数据看中小规模房企销售增速表现相对更优，但龙头房企的真实销售数据亦较为理想。 （1）2021年2月单月销售额增速较高位：旭辉、龙湖、金茂、招蛇（≥500%);绿城、金地、荣盛、金科(≥300%)； （2）2021年1-2月累计销售额增速较高位：旭辉、龙湖、融信、金茂（≥200%);招蛇、金地、华润、金科(≥150%)； （3）2021年1-2月累计销售额增速高于20年增速：27家重点跟踪房企累计增速有26家高于20年，20年增速高于19年的共7家； （4）2021年2月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善：我们跟踪的27家重点房企中共有22家较上月出现改善，其中旭辉、龙湖、金茂、招蛇、绿城改善最为明显。 百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符，百强数据更强，结构上2月一二线城市销量相对较强。2月单月我们跟踪的36城高频数据销量同比增速回升至+93%，而百强房企销量回升至+176%，即头部百强房企销售更优。趋势上百强房企销售同比增速及高频销售数据同比增速均出现回升。 投资建议 板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的α分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现；推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的【金地集团】；精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司或现金流改善型标的关注【华侨城A】等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】。 另外，持续看好房地产产业链两端。除了全球复苏的大背景，房地产行业新开工和投资的可能超预期或进一步强化上游，见报告《相同的复苏节奏，三点不同的周期复苏韵律》、《开年房地产&上下游若干重要观点！》；而下游，竣工和老旧小区改造带来的beta都或不是最关键因素，更多在于房地产行业痛点造就的下游集中度提高和精装修、全装修比例提高，传统主辅材、新增品类、精装后选配（含社区团购）是三个重要方向，关注细分行业如防水、橱柜、木门、灯具、新风、净水、集成灶、墙布等，装配式建筑、装修等目前房企态度仍偏谨慎，关注房地产科技。 风险提示：流动性收紧超预期，房地产调控政策边际收紧超预期，新开工修复不及预期，竣工复苏不及预期，房地产调控政策影响短期精装比例提高等。 喜欢本篇内容请给我们点个在看

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