【招商房地产】如何看待房地产股票的持续性?

（以下内容从招商证券《【招商房地产】如何看待房地产股票的持续性?》研报附件原文摘录）
　　摘要：市场风格的钟摆从一个极端开始回摆，重视去年收益最差板块房地产；关于房地产板块的持续性，我们认为：a. 板块可持续，但α是核心，三一重工和白酒行业的过去均是房地产未来3-5年寻找α的借鉴；b. 当前难有针对房地产的一刀切政策收紧，同时房地产行业吸收现金的能力依然很强，不利于博弈周期、赌房价、地价增值的房企，反过来利于具备管理红利的房企, 这是非常适合选择α的阶段; c. 如何选择α？重视现金流结构揭示的管理红利。选择稳健依靠销售回款驱动或现金流结构改善的标的（参考招商证券房地产组现金流模型）。板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的α分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。另外，持续看好房地产产业链两端。 两点重要看法： （1）市场风格的钟摆从一个极端开始回摆，重视去年收益最差板块房地产。大家都在等待第一个买入者，这种等待被上周“房地产供地集中度政策”激活，认为政策本身中性，所谓“人心思涨，风格切换下的反向资金踩踏”促成了上周大涨，但板块已被激活，认为目前配置房地产是进攻不是防御。 （2）当前市场关心的是房地产板块的持续性，我们有几点看法： a 首先，认为可持续，但α是核心，三一重工和白酒行业的过去均是房地产未来3-5年寻找α的借鉴。目前可比2012年左右的三一重工和2013年的白酒，只不过三一重工比房地产公司更早经历了由杠杆驱动转为管理红利驱动的蜕变；只不过白酒行业更早经历了总量增长转为行业内部分化、好产品和α主导的变化；房地产板块虽然来得迟了点，但终于也要来了，这就是未来3-5年α的源泉； b 其次，当前难有针对房地产的一刀切政策收紧，同时房地产行业吸收现金的能力依然很强，这种环境不利于博弈周期、赌房价、地价增值的房企，反过来利于具备管理红利的房企，更是非常适合选择α的阶段。市场虽出现普涨，但难有历史上的放松大β，这在于因城施策的政策在持续高频贯彻，反过来说，在当前通胀预期背景下，房地产对总量政策收紧的压力或明显小于历史类似位置；另外，从房价的“区间管理”政策观察，房价大幅涨、跌都或是监管层不能接受的，这使得房地产行业大幅波动比较难见到，杠杆进入平稳期（见图1），周期平滑的特点依然持续，这使得行业吸金能力依然很强，这不利于博弈周期的房企，但对于具备管理红利的公司是个好事情，这是难得的α阶段。 c 如何选择α？重视现金流结构揭示的管理红利。个股选择切换到“管理红利”高于“资产弹性”阶段，虽较其余行业来得慢了点，但这就是α拉开差距的前提，基于招商证券房地产组现金流模型（见图2、3），我们观察现金流层面是否具备销售回款主导增长或出现销售回款主导性改善的公司，详见报告《夹缝中的房企生存之道， Martingale策略的失效之路——房地产行业2019年中期投资策略》等，这就是未来选股α的原则，选择具备造血能力的管理红利型房企。 总结 总结：板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的α分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现；推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的【金地集团】；精选现金流改善的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司或现金流改善型标的关注【华侨城A】等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】。 另外，持续看好房地产产业链两端。除了全球复苏的大背景，房地产行业新开工和投资的可能超预期或进一步强化上游，见报告《相同的复苏节奏，三点不同的周期复苏韵律》、《开年房地产&上下游若干重要观点！》；而下游，竣工和老旧小区改造带来的beta都或不是最关键因素，更多在于房地产行业痛点造就的下游集中度提高和精装修、全装修比例提高，传统主辅材、新增品类、精装后选配（含社区团购）是三个重要方向，关注细分行业如防水、橱柜、木门、灯具、新风、净水、集成灶、墙布等，装配式建筑、装修等目前房企态度仍偏谨慎，关注房地产科技。 风险提示：流动性收紧超预期，房地产调控政策边际收紧超预期，行业吸收现金能力不及预期，新开工修复不及预期，竣工复苏不及预期，房地产调控政策影响短期精装比例提高等。

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