【国君地产|行业月报】回款隐忧,拿地转向 ——龙头房企月报(1月)

（以下内容从国泰君安《【国君地产|行业月报】回款隐忧,拿地转向 ——龙头房企月报(1月)》研报附件原文摘录）
　　报告导读 销售延续高景气度，但龙头房企拿地却明显偏向谨慎，我们认为担忧全年银行贷款额度偏紧拉长销售回款周期是主因，积极应变方有出路，分化将是2021年主旋律。 销售延续高景气，但贷款集中度管理将成为全年隐忧。1）剔除疫情对基数的影响，本月销售面积和销售金额增速分别为24.8%、30.5%，分别较上月上升6.5个百分点、微跌0.6个百分点 ；2）销售均价同比增长8.5%，销售依然维持较高景气度。我们认为银行开年对个贷投放保持较高力度、居民端良好的购房预期、以及开发商在窗口期加速推盘去化，共同促使销售延续较高景气度。过去一年享受产业升级的城市表现更好，就地过年政策进一步带动此类城市需求的释放，销售反弹仍将持续。但银行房地产贷款集中度管理的要求将会给后续房企回款带来一定隐忧，预计反向提高首付比例、更加灵活的价格策略、更快速的推盘将会成为主导。 2.拿地转向谨慎，更多的是房企对销售回款不确定性的担忧。1）2020年末拿地窗口期，低杠杆龙头房企普遍加大了拿地力度，但本月在销售依旧较好的情况下，龙头房企拿地偏向谨慎，我们认为主要是贷款集中度管理将会延长房企的销售回款期，在前景仍不明朗的情况下，龙头房企开始转向谨慎；2）拿地结构也有所体现，虽然长三角、珠三角及高能级城市地价偏高，但房企本月拿地向上述区域集中程度大幅增加，带动本月地价和土地溢价率出现一定反弹，其反映了去化速度仍是当前房企关注的重中之重。 3.融资分化显现，强者恒强。1）经历前期大幅上行，本月各评级信用高位回落，但低评级房企利差仅回落14bp，反映了在融资渠道从间接融资转向直接融资，用抵押品弥补信用成本逐渐失效，弱资质房企受融资政策冲击的影响大幅增加；2）从量上看，本月境内外债券融资均有所反弹，尤其是境外债券融资达到近800亿元，但仍低于2020年同期。 4.去杠杆的关键之年，房企格局再次分化。2021年房企将大概率超预期完成去杠杆任务，行业数据仍将有较好表现，但无论是城市层面还是房企层面都将会有巨大分化，优秀的房企不仅将实现土储换仓、负债结构优化，更是在纷繁复杂的行业环境中找到稳定利润率之道，布局变化正当时。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：开门红，多数房企维持高增速 1.1. 销售延续较高增长，绿城、金地增速领先 剔除疫情影响，1月销售仍维持较高增速。1月监测的18家房企销售面积3445万平，同比增长50.8%；销售金额5001亿元，同比增长63.1%。如果剔除疫情因素，1月销售面积和销售金额增速分别为24.8%、30.5%，分别较上月上升6.5个百分点、微跌0.6个百分点，销售依然维持较高景气度。 各梯队房企销售分化明显，TOP5销售增速相对偏低。剔除疫情影响TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为13.1%、28.8%、72.7%（不剔除疫情实际增速为33.6%、84.4%、86.1%），销售额同比增速分别为23.7%、25.8%、53.3%（不剔除疫情实际增速为45.5%、80.7%、79.6%）。TOP5房企销售增速相对偏低。 剔除疫情影响，绿城、金地、招商蛇口本月销售增速超过60%。本月房企销售依然呈现较为明显的分化，绿城剔除疫情影响销售额增速达到143%，金地、招商蛇口分别达到98%、66%。 1.2. 量价平稳，需求韧性较强 销售均价小幅回落，量价总体平稳。从过去两年数据看，年初销售均价均有所回落。本月监测的18家龙头房企销售均价14518元/平，环比下降7.1%；同比增长8.5%，较上月下滑2.8个百分点。从量价对比看，剔除疫情影响，销售均价增速略有回落和销售面积增速达到新高，库存去化依然是房企的首要目标。 本月销售均价大幅分化，部分房企受推盘结构影响均价大幅上涨。1）本月18家房企中，销售均价同比下跌房企7家，环比下跌5家，较上月有所增加。保利、阳光城销售均价大幅增长。 2. 拿地：龙头房企转向谨慎 2.1. 龙头房企拿地强度明显下滑 龙头房企拿地进入淡季，拿地相比于销售明显下滑。监测的18家龙头房企1月拿地金额1215亿，同比增长20.0%，较上月下滑16.7个百分点。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，本月为24.3%，低于2020年同期。银行房地产贷款集中度管理影响了房企对下半年销售回款的预期，经历年末补库存后，龙头房企拿地态度开始边际转向。 保利、绿城本月拿地力度依旧较大，多数房企拿地转向谨慎。本月保利、绿城保持较高的拿地强度，均为81%。多数年末加码拿地的低杠杆房企，如万科、龙湖、招商蛇口、金地等拿地强度均有所下滑。 2.2. 拿地城市偏向一线和二线，长三角达到一半 1月房企一二线城市拿地占比回升。1月重点房企在一二线城市拿地占比为23%、47%，分别回升9个百分点和3个百分点。开年房企拿地偏向高能级城市。 1月房企长三角拿地占比明显提升。本月房企在长三角拿地占比51%，较上月提升21个百分点。珠三角拿地占比达到25%，也处于相对高位，房企拿地向长三角、珠三角集中。 2.3. 地价和土拍溢价率有所反弹 本月龙头房企拿地楼面价和溢价率有所反弹。本月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价6696元/平，环比上行22.53%，楼面价/销售均价回升至46.1%。从拿地溢价率看，本月溢价率16.2%，比上月回升3.2个百分点。 本月华润、世茂拿地均价相对偏高。开年房企拿地向高能级城市集中，华润、世茂、绿城、金地、招商蛇口拿地楼面价均超过10000元/平；楼面价/销售均价看，华润达到85%。 3. 融资：信用利差高位回落，融资规模反弹 本月行业信用利差高位回落。本月房地产行业信用利差回落23bp至91bp，其中，AAA房企信用利差回落26bp至79bp，AA+房企信用利差回落40bp至201bp，AA房企信用利差回落14bp至413bp。我们认为信用利差前期大幅走高后出现阶段性回落，但低评级信用利差回落幅度仍非常有限。 本月地产行业境内发债额小幅反弹。本月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共806亿元，绝对量较上月增加247亿元，同比增速达108%。本月共10家龙头房企发债合计228亿，较上月增加70亿，其中万科发债50亿，发行量相对较大；保利、龙湖、绿城也保持了较大的发行量。 1月海外债发行大幅增加，但低于去年同期。全行业看，总发行量779亿元，较上月大幅增加607亿元，但较2020年同期低473亿元。18家龙头6家本月有海外债发行，合计265亿元，其中碧桂园、融创发债量较大，分别为78亿元和71亿元。 去杠杆的关键之年，房企格局再次分化。2021年房企将大概率超预期完成去杠杆任务，行业数据仍将有较好表现，但无论是城市层面还是房企层面都将会有巨大分化，优秀的房企不仅将实现土储换仓、资本结构优化，更是在纷繁复杂的行业环境中找到持续赚钱之道，布局变化正当时。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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