【招商房地产】相同的复苏节奏,三点不同的周期复苏韵律

（以下内容从招商证券《【招商房地产】相同的复苏节奏,三点不同的周期复苏韵律》研报附件原文摘录）
　　摘要： 2019-2020年美国新房销售持续复苏，接近除2007年的历史高点，这是全球复苏的一个映射。而国内房地产市场，认为大家之前的担心显得多余；因城施策和更加高频的调控政策“干掉”了房地产投机玩家，降低了房地产产业链上公司套保和博弈周期的成本，对经济稳健而持续的复苏大有帮助；疫情扰乱的资金投入错配今年将修复，从而带动开工，且新一轮开工或叠加上一轮开工带来的竣工周期从而强化需求；“三道红线压制房企拿地”是当前的预期差。以上对顺周期行业形成支持，包括黑色、有色、石油、化工等；另外，这种复苏势头，势必会让大家看到部分现金流管理能力强的房企开始加大拿地，而增加投资人对于未来销售增长的信心，大概率带来板块修复，但这种修复后期一定是个股alpha引领。 2011-2018年，美国新房销售持续复苏，2018年修复到历史中枢位置（60万套），2019-2020年持续复苏，新屋销售接近除2007年的历史高点附近，这是全球复苏的一个映射，是大前提。而国内房地产市场，我们认为此前大家担心的对经济复苏形成制约略显多余，只不过在相同的复苏节奏上有不同的韵律，这些韵律要么是预期差，要么改变了经济复苏的“估值体系”。 1 韵律一：因城施策和更加高频的调控政策“干掉”了房地产投机玩家，降低了房地产产业链上公司套保和博弈周期的成本，对经济稳健而持续的复苏大有帮助 房地产行业进入“区间管理”时代，高层确实对房价控制的决心高于历史上任何时刻，调控政策表现出更加高频化和因城施策的特点，从表面理解，就是行业遭遇到了有史以来最严的压制。 但我们换一个角度看，这几年房地产周期平坦化的特点一直没有改变，这其实就是政策两面性的结果。过去一刀切的调控政策虽短期威力大，但也增加了房地产和经济的波动，大幅增加了企业的决策和博弈成本。而当下房地产政策特点，使得房地产驱动下的经济波动下降，波动性下降的结果是什么？就是拔估值，拔了整个经济的估值，拔估值的结果就是，在流动性中性甚至偏好的背景下，基本面复苏的持续性会更强。 当前这种房地产政策环境“干掉”了一些房地产的投机玩家，留下了一些注重现金流和品质的玩家。其实这和过去几年的股票市场类似，高频量化对冲策略好比高频房地产调控政策，其一定程度上更加凸显了价值成长基金经理的作用，因此对结构性牛市形成了贡献，对于房地产行业，当前的调控政策也会营造这种结构牛市行情（实际上已经开始），一旦从指数牛变为结构牛，那这种房地产复苏推动的经济复苏就会更加稳健，降低了房地产上下游企业的套保成本和产能安排的博弈成本，结果不言而喻，就将表现为更持续的经济复苏，最起码降低了回撤的风险敞口，结果就是拔高了整体经济的“估值”。 2 韵律二：去年疫情导致资金投入以保复工为目的，而推迟开工（补库存），这种错配今年将修复从而带动开工，且新一轮开工或叠加上一轮开工带来的竣工周期从而强化需求 一方面，去年为保竣工交付，资金投入错配，导致补库存（开工）动作后移，今年修复错配。另一方面，认为2021年上半年类似于2016年，或出现开工向上叠加竣工向上的特点（对应上一轮开工），而强化周期。 3 韵律三：“三道红线压制房企拿地”或是当前的预期差 a.上半年土地市场溢价率环境有利于拿地，更重要的是，当期拿地利润率大概率好于当期结算项目，这或使得房企补库存超预期，因为当期拿地大概率能对后面两年的资产负债表改善形成贡献，而房企只要不是三条红线都踩，今年上半年拿地意愿就难弱； b.建安投资增速（价格指数*施工面积*施工强度）维持高位。建安价格指数基本与PPI同步向上改善；施工面积上半年增长的确定性较高，一方面是判断开工超预期带来增量的结果，另外一方面，就是复工依然会保持强势，这会对竣工超预期带来的施工面积下降形成对冲；在稳定去化下，施工强度也将保持高位。 以上对顺周期行业形成支持，包括黑色、有色、石油、化工、制造业等；另外，这种复苏势头，势必会让大家看到部分现金流管理能力强的房企开始加大拿地，而增加投资人对于未来销售增长的信心，大概率带来板块修复，认为板块最强催化剂或在自己，认为市场会以一种流动性估值切换下的普涨为触发，但最终成就板块机会的，是内部的alpha分化，只有靠自己（管理红利）来终结自己（囤地模式）。驱逐劣币的大时代已开始，甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现；推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【中国海外发展】等；边际改善的【金地集团】；精选“高质量杠杆”的弹性品种【中南建设】【金科股份】；资源型公司或现金流改善型标的关注【华侨城A】【阳光城】等。 风险提示：流动性收紧超预期，房地产调控政策边际收紧超预期，新开工修复不及预期，竣工复苏不及预期，房企拿地意愿不及预期等。 喜欢本篇内容请给我们点个在看

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）