房贷集中度对购房需求到底有多大影响

（以下内容从西南证券《房贷集中度对购房需求到底有多大影响》研报附件原文摘录）
　　2020年最后一天股票收盘后，央行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置房地产贷款和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期（对超标的分两到四年），并建立区域差别化调节机制，自2021年1月1日起实施。 估计2020年底超标的银行如下： 资本市场迅速将其解读为重大利空，2021年第一个交易日（1月4日），地产/银行股在负一楼还没爬起来就被继续踩到了负二楼。 （上图为18家主流内房在2021年第一个交易日的涨跌幅） 同时叠加某些大型房企出现的信用和业绩层面的利空，以及1月下旬流动性的阶段收紧，内房股可谓是“屋漏偏逢连夜雨”，春节躁动的行情在1月基本落空。 市场跌的时候，人们更挑剔情绪也更脆弱，需要反复确认安全边际。房贷集中度制度一出来，市场先跌为敬。后面仔细一想，房地产贷款对六大银行（包括邮储银行）设了40%的上限，六大行均未超标，而且按照我们的推算，到2020年底占比也只有37%，空间还是有的；而且本来房企已经分化了三年了、信用差早已体现，股价上也已反应，没撒大惊小怪。到了1月下旬，看到一些银行暂缓按揭贷，市场开始担忧，可能对购房需求的影响才是关键。 显然，这个房贷集中度制度对增量影响明显大于存量，对按揭贷影响明显大于开发贷。那么，按揭贷到底会少多少？对购房需求的影响到底又有多大？ 1）通过对2020年各档银行贷款余额的结构作分解，并排除掉没有按揭贷的银行，得出个人住房贷款占比控制率为21.8%。 银行类型 2020年末预计的贷款余额 个人住房贷款占比上限 按上限估算的个贷规模 扣除国开行后的第一档银行 76.57万亿 32.5% 24.89万亿 扣除农发展和口行的第二档银行 38.33万亿 20% 7.67万亿 中资小型银行和非县域农合机构 18.31万亿 17.5% 3.20万亿 县域农合机构 10.8万亿 12.5% 1.35万亿 其他 28.74万亿 —— 0.52万亿 合计 172.75万亿 37.62万亿 （数据来自央行、相关机构公告等） 根据1月29日央行最新数据，2020年末我国个人住房贷款余额34.44万亿，2020年新增4.37万亿，占新增人民币贷款之比为22.3%。 这一数字略高于21.8%，说明增量上看确实要控。从银行的角度：既然新增的按揭贷需要控，到底怎么才能息差更高？怎么统筹按什么节奏发放更合理？使之能弥补控增速带来的缺口问题。可能按揭贷成本端阶段性或结构性上行对购房需求的影响会更大。合理的逻辑应该是按揭贷成本会出现结构性变化，从而阶段性会影响购房者的预期和行为，间接影响社融和贷款余额增速，反过来又制约新增房贷规模。 再考虑到房住不炒的延续，以及2021年货币信贷政策回归合理宽裕，中性假定各项贷款余额增长11.5%（相比2019年和2020年明显回落），则新增人民币贷款19.87万亿，这样匡算2021年个人住房贷款或增加4.33万亿，略低于2020年水平。 从放贷结构上看，公积金贷款因为使用门槛较高而且，贷款利息波动更窄，2021年可能小幅提升，但购房商业贷款受到额度控制和成本结构性走高，预计在2020年的基础上会略有下行，参考历史数据预计2021年可能在1.6万亿和6.85万亿左右，合计放贷规模或相比2020年小幅回落。 参考贝壳的数据，2020年新建商品住宅销售额15.46万亿、二手住房成交额7.31万亿，两者合计22.77万亿。 放贷额即便降低，即期影响的也是回款，对销售额的影响更滞后一些。开发商完全可以通过分期付款的方式降低其影响。考虑到销售额更多是由成本端（地价上行和精装房占比）推动，按揭贷成本结构性的上行对新房销售额的影响可能更低，预计2021年商品住宅的销售额增速可能从10.8%的增长回落至低个位数。更大可能性是调低对二手房的按揭贷发放比例，从而腾挪至新建商品住房，这个结构性的影响可能更值得关注些。预计2021年的新建商品住宅销售额和二手住宅成交额可能在16万亿和7万亿左右。 总结下来几点： 1）年初银行可能需要重排放贷计划、梳理白名单、放贷标准和额度分配问题，与往年年初充裕放贷形成明显区别，市场预期有个调整和适应的过程，但没必要过度恐慌，新房额度总体还是充裕。 2）银行确有控制放贷额度诉求，从而或推升按揭贷成本寻求补偿，成本结构性上行对预期的影响明显大于量的影响。 3）房贷集中度制度透过增量影响存量，对房贷利空大于开发贷，对二手房利空、对位置相对较偏不处于核心都市圈城市群的三四线新房房贷影响偏大。部分城市的二手房市场或受到一定抑制。 4）为平衡房贷成本和收益曲线，银行或综合考虑资产区位和质地、与开发贷成本承受能力强的民营房企合作发放按揭贷，开发贷的额度和成本会逐步形成均衡（并非央企、资金成本低的房企就最占优）、销售回款可能会更集中于布局较优（一二线、大湾区和长三角等三四线）和财务稳健的开发商。

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