专家解读:2021年上海地产调控新政影响几何?——教育与学区视角下的分析

（以下内容从东吴证券《专家解读:2021年上海地产调控新政影响几何?——教育与学区视角下的分析》研报附件原文摘录）
　　专家解读：2021年上海地产调控新政影响几何？——教育与学区视角下的分析 时间：2020年1月22日 主讲人/草叔 主持人： 2021年1月21日晚，上海发布房地产调控政策，内容大体如下，主要是打新摇号，交易税费，贷款管理，离婚判定几个方面的影响。 2020年下半年开始，二手房，尤其是学区房迎来了较大涨幅，学区房的上涨是什么逻辑？未来趋势如何？调控对学区和教育会有怎样的影响？是我们本次交流的主要内容。 草叔各位应该比较熟悉，作为上海教育政策的研究专家，草叔对公民办教育体系及摇号政策这一块研究多年，对于整个学区政策也有深入的研究，今天草叔会和各位做一个线上的交流，主要包括对未来学区政策的判断，本次上海调控政策对学区房和学校趋势的影响等，以及其他内容包括公办民办学校，未来趋势推演，操作思路，如公办学校/民办学校/择校规划/学区房等。欢迎草叔。 政策解读 1. 学区政策和房产政策紧密绑定。2021年1月，这个调控政策，也就是《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，大体上来说是低于预期的。主要涉及四个问题：离婚和限购，交易增值税，信贷管理，打新摇号。 2. 关于打新摇号方面，这一方面政策比较有意义。以前是所有人无差别参与摇号，现在则存在优先级顺序：无房家庭优先于无房个人，无房个人优先于有房个人。这一政策上海落后于深圳/杭州等，深圳/杭州等早已有政策出台。会限制一部分人打新摇号，对于比较热门的盘，有房家庭感觉是比较难排进的。意料之外的是，没有出台限售政策。由于上海楼市打新火热，新盘和二手盘常有2-3万的差价，可能打新完毕就转手卖掉。 3. 关于信用贷，在贷款时可能有限制，但可能无法限制全款买房者，对于用信用贷、经营贷然后付全款的人，估计比较难限制。 4. 关于二手房增值税部分。非普通住宅买入不到五年全额增值，大于五年差额增值。增值税有所提高，转嫁给下家。 5. 关于离婚限购限制，是在限制假离婚买房，但依然存在一些可以规避的方式。 近期上海学区房价格上涨的原因 1. 2019.7国务院出台民办摇号政策。北京、深圳是特殊的公办学校（那部分可以自己挑选生源的不属于地方政府的公办初中）强，而上海此前最强的学校是民办初中，这是筛选决定的。2020年7月以来，大量家长为了规避不确定性，放弃了民办摇号，选择了公办。民办学校顶端生源削弱，公办学校流入顶级生源。另一方面，上实、上外、浦外这样的特殊公办学校更强了。 2. 学区房选择有四个方面的考量：人口流入、产业支撑、无回迁拆迁、虹吸效应。本质上，——什么是好学校？其实“大家觉得好的学校”就是好学校，因为可以吸引优秀生源不断流入，有带动效应，而优秀生源带来的成绩提升，会进一步吸引新的优秀生源移迁进来。未来，上海人口流入越多的地区、产业越聚集的地区、相对没有回迁拆迁的新区，加上有一个“大家认为还不错”的学校可以虹吸学生的学区会变强，而同时，越小的学区价值越大。这些地区在过去一年涨幅大。（2021年1月）新的这个目前政策调控力度有限，预计学区房分化、聚集的趋势还会持续半年到一年。 3. 上海房价上涨模式和深圳等城市不同。深圳可以说是普涨，上海是以学区房为主的分化上涨，深圳只有200套大产权房，上海有800万套这个级别，供需关系还是相对缓和的。预计未来上海依然不是普涨，还是分化。 4. 有关“多校划片”。首先，浦东教委还没有把多校划片这个事提上日程，近期（预计一年内）应该是不会有的。其次，其实北京、深圳三四年前已经出台了大学区“多校划片”政策，实际影响比较有限，政策还是需要符合新老划断、就近原则，而不是大家预期中的等权摇号。 5. 总体而言还是要从区位上进行学区选择。另外，豪宅是不出好学区的，真正出学区的，是那种半贵不贵的地方，以金融/IT/快消等行业的白领为主的聚集区域。真正的富豪，一般也不太倾向去前滩，张江这类地方。 Q&A 1. Q：上海房子如果不再疯涨，趋向平稳，学区房和非学区房的差距是否会继续拉大？ A：上海的房地产限购政策比全国慢一拍，政策会有产生一定影响。去年存在许多更换初中学区房的需求，学区房涨幅较大。未来，学区效应是聚集效应，聚集在产业强大、实际有购买力的人愿意去的区域。上海大概率不会普涨，实际房子供应量足够，区域分化情况会更加严重。 2. Q：上海市教委需要执行“公民同招”，但“公民同招”一定程度上带动了房价上涨，市政府又需要调控房价，所以压力较大。如何看待这个矛盾？政府会如何调控？ A：地方政府是希望政策可以平稳过渡的。地方上倾向于压缩二手房交易量和一手房限价。学区房整体的占比其实是较小的。 3. Q：由于985落户放开等政策，学区房真实需求存在。学区房的置换需求难以压制。未来的3-5年，上海和北京、深圳的学区房市场会有什么区别？ A：上海不是普涨，是分化，很多地方的房子可能会3-5年都不怎么涨。我做个简单的判断，即上海3-5年依然可以买到总价不高、区位不算远的地方（比如宝山）。但核心地段由于需求涌入，这部分的板块可能会继续涨。 4. Q：既然学区房分化严重，那么对于学区房的购买力是否有上限？高层表态公平先于效率，但学区房似乎造成了效率大于公平。如何看待这一对矛盾？ A：上海的学区房平均比北京、深圳低20-30%，房价并不夸张。民办摇号的政策是国务院提出的，而地方政府只能在公平效率方面打补丁。“就近”的原则是肯定会坚持的。而目前的学区房政策，比起之前的全面点招掐尖模式，实际上均衡性应该更好了。 5. Q：房价如果再上涨半年，会不会使得政府出台新的政策？ A：目前看来，调控力度不大，半年后，政策可能会有根据实际情况有所补充。 6. Q：防止假离婚的政策和信贷管控的政策实质效果如何？ A：假离婚政策有一定限制效果，但依然有可以规避的路径。信贷管控政策也有规避手段。虽然拿经营贷首付，剩下的银行可以不批准，但如果不贷款，直接拿经营贷出来付全款，则无法限制。目前政策只能限制套首付出来再贷款的人。 7. Q：学区房和非学区房是否会采取区别政策？ A：学区和非学区属于人为划分，无法区别对待，理论上，所有房子都是学区房，我们义务教育还是做的非常好的，但实际上，大家一般说的“学区房”，指的是“好学区房”，这是人为划分出来的。 8. Q：每个区的学区房政策不同，如果买学区房，如何选择？有何建议？ A：需要明确一点，学区房不能保证成绩上升，其功能是提供良好氛围，良好反馈，竞争欢迎和学生价值观导向，从而形成一个相近价值观聚集的区域，形成正反馈。以个人定位、方向来看，不同学校气质不同，如何选择不能一概而论。没有一言以蔽的“好”学区，比如浦东某学区以后大概率会变成比较好的学区（顶端学生成绩好），但这是内卷选择出来的，所以这个学区的炮灰率也高，那这种学区算“好学区”吗？ 9. Q：学区房的涨幅会蔓延到近郊吗？ A：有可能，但需要值得上涨的原因，如产业、人口。上海主要的方向还是分化，如果近郊涨了，那核心区域肯定也是响应涨的，应该不会出现核心区不涨，而其他郊区涨的情况。 10. Q：学区房价格上涨和国家放开二孩政策是否有关系？未来人口出生下降是否会带来影响？ A：这一轮上涨的是初中学区房，和二胎政策基本上没有什么关系。学区房价格和有购买力、强竞争的人之间的竞争加剧有关，和整体人口趋势关系其实没那么大。 —————————————————————————————— 主讲人简介：草叔，民办教育政策研究专家，深入研究教育政策，著有《上海升学策略体系蓝皮书》，《“民办摇号”路径选择》，《上海学区房攻略》等文，曾多次受邀教育主管部门，进行政策建议和研讨。

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