【招商房地产】万科A——“管理红利时代”,公司战略清晰化及α能力或推动第二次大发展
（以下内容从招商证券《【招商房地产】万科A——“管理红利时代”,公司战略清晰化及α能力或推动第二次大发展》研报附件原文摘录）
公司作为高质量周转典范，前端（拟开发）+后端（在建未售）周转效率均较高，基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利，近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦，在行业即将全面到来的“管理红利时代”，公司战略清晰化及alpha能力或推动第二次大发展。我们持续看好公司中长期价值且短期经营或迎改善，维持“强烈推荐-A”评级，目标价38.3元/股。 去年全年销售额实现7000亿元，YOY +12%；拿地上半年保守而下半年土地溢价率回落后适当改善，节奏较为得当。 公司2020年全口径销售面积/金额分别为4668万平米/7042亿元，同比分别增长13.5%/11.6%，销售均价约1.51万元/平，其中12单月销售额实现1000亿元，同比+77%，超市场预期。全年新增全口径计容建面约3219万平米（权益比67%），平均楼面价约0.66万元/平，拿地金额约2115亿元；对应全口径“拿地额/销售额”约30%，权益比较2019年全年亦有下降，反映疫情下拿地偏保守。节奏上看，疫情影响最严重的一季度拿地极少；二季度疫情虽逐步得到控制但土拍市场较为激烈，公司拿地力度改善不明显；三、四季度土地市场溢价率下行后拿地适当改善，对应全口径“拿地额/销售额”分别回升至40%/ 43%，从土地溢价率的角度看，拿地节奏较为得当。 整体而言，公司未售货量较为充裕且聚焦一二线和热点三四线城市，截至2020底，公司全口径可售货值约1.6万亿元，按12个月滚动销售测算可供开发2.3年，维持高质量周转特色。 行业已进入“管理红利时代”，近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦，公司alpha能力或推动第二次大发展。 公司近些年在多元化的探索中前进、变革，推动中长期战略的进一步清晰化。我们认为，2020年6月广信资产包处置50%股权回笼资金390亿，8月新设西北区域事业集团，三四季度适当加大拿地力度，10月万科物业更名为万物云，并进一步梳理组织框架、业务版图乃至品牌矩阵与战略规划，商业板块持续创新与提效、物流地产板块成功发行首单类REITs产品，都一定程度上反映了公司战略清晰化、聚焦主业的思路。我们认为，在即将全面到来的“管理红利时代”，公司alpha能力或推动第二次大发展。 投资建议 公司作为高质量周转典范，前端（拟开发）+后端（在建未售）周转效率均较高，基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利，近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦，在行业即将全面到来的“管理红利时代”，公司战略清晰化及alpha能力或推动第二次大发展。我们持续看好公司中长期价值且短期经营或迎改善，维持“强烈推荐-A”评级，目标价38.3元/股。 风险提示：拿地力度低于预期、结算规模低于预期、销售额增长低于预期。 相关文章链接： 1.【招商房地产】万科A——前三季度业绩平稳增长符合预期，维持中期增长提速判断 2.【招商证券·房地产】万科A——上半年业绩平稳，增长提速态度初显 3.【招商证券·房地产】万科A——高质量周转标杆，疫情下收入略降但盈利稳增 4.【招商房地产】万科A——提请回购授权或助力估值修复，4月拿地力度 已较明显改善 5.【招商证券·房地产】万科A — 业绩符合预期，维持全年高增长判断
公司作为高质量周转典范，前端（拟开发）+后端（在建未售）周转效率均较高，基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利，近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦，在行业即将全面到来的“管理红利时代”，公司战略清晰化及alpha能力或推动第二次大发展。我们持续看好公司中长期价值且短期经营或迎改善，维持“强烈推荐-A”评级，目标价38.3元/股。 去年全年销售额实现7000亿元，YOY +12%；拿地上半年保守而下半年土地溢价率回落后适当改善，节奏较为得当。 公司2020年全口径销售面积/金额分别为4668万平米/7042亿元，同比分别增长13.5%/11.6%，销售均价约1.51万元/平，其中12单月销售额实现1000亿元，同比+77%，超市场预期。全年新增全口径计容建面约3219万平米（权益比67%），平均楼面价约0.66万元/平，拿地金额约2115亿元；对应全口径“拿地额/销售额”约30%，权益比较2019年全年亦有下降，反映疫情下拿地偏保守。节奏上看，疫情影响最严重的一季度拿地极少；二季度疫情虽逐步得到控制但土拍市场较为激烈，公司拿地力度改善不明显；三、四季度土地市场溢价率下行后拿地适当改善，对应全口径“拿地额/销售额”分别回升至40%/ 43%，从土地溢价率的角度看，拿地节奏较为得当。 整体而言，公司未售货量较为充裕且聚焦一二线和热点三四线城市，截至2020底，公司全口径可售货值约1.6万亿元，按12个月滚动销售测算可供开发2.3年，维持高质量周转特色。 行业已进入“管理红利时代”，近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦，公司alpha能力或推动第二次大发展。 公司近些年在多元化的探索中前进、变革，推动中长期战略的进一步清晰化。我们认为，2020年6月广信资产包处置50%股权回笼资金390亿，8月新设西北区域事业集团，三四季度适当加大拿地力度，10月万科物业更名为万物云，并进一步梳理组织框架、业务版图乃至品牌矩阵与战略规划，商业板块持续创新与提效、物流地产板块成功发行首单类REITs产品，都一定程度上反映了公司战略清晰化、聚焦主业的思路。我们认为，在即将全面到来的“管理红利时代”，公司alpha能力或推动第二次大发展。 投资建议 公司作为高质量周转典范，前端（拟开发）+后端（在建未售）周转效率均较高，基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利，近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦，在行业即将全面到来的“管理红利时代”，公司战略清晰化及alpha能力或推动第二次大发展。我们持续看好公司中长期价值且短期经营或迎改善，维持“强烈推荐-A”评级，目标价38.3元/股。 风险提示：拿地力度低于预期、结算规模低于预期、销售额增长低于预期。 相关文章链接： 1.【招商房地产】万科A——前三季度业绩平稳增长符合预期，维持中期增长提速判断 2.【招商证券·房地产】万科A——上半年业绩平稳，增长提速态度初显 3.【招商证券·房地产】万科A——高质量周转标杆，疫情下收入略降但盈利稳增 4.【招商房地产】万科A——提请回购授权或助力估值修复，4月拿地力度 已较明显改善 5.【招商证券·房地产】万科A — 业绩符合预期，维持全年高增长判断
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