【国君地产|12月观察】通过直接融资完成2021年的增长曲线_公众号研报

（以下内容从国泰君安《【国君地产|12月观察】通过直接融资完成2021年的增长曲线》研报附件原文摘录）
　　报告导读 2020年全年数据公布，全年数据前低后高，整体表现平稳向好。2021年对融资考验进一步加剧，重点关注港股开发和物业板块。 1、全年数据再创新高，同时销售均价同比增长+6%，全年为A型走势，考虑到城市成交结构影响，反映出城市间表现已经出现强者恒强。单月来看，12月数据表现略好于11月，弱于10月，但依然为年内高点，结合均价表现持续走低来看，预计景气度正在高位回落。由于房企的资金在内部腾挪方面也开始向强需求城市进行聚集，预计结构型城市差异在2021年也将极其明显。考虑到热点城市土地量价齐升、需求持续走强，且价格较低能级城市更高，因此将继续推动金额类指标超市场预期（代表指标是销售金额、拿地金额、销售均价等）。我们对2021年的总量数据依然持乐观态度，维持投资开发增速8%、销售金额增速5%的判断。 2、企业间分化因为宽松直接融资、但紧缩间接融资将持续，板块具备优秀基因的房企将在2021年走出自我增长曲线。2018年资管新规发布、2021年银行集中度推行，本质是将房企的间接融资渠道进行收紧，由于间接融资对于任何房企都能触及到，仅仅是利率的区别，在进入到直接融资市场时，就会显示出巨大的差异。具备优秀基因的公司（不是规模大的公司），将在公开市场上获得极大的青睐，包括配股、公开债务等，直接体现为融资规模的增加，而并非简单的利率下降。由于地产企业仍然高度依赖于融资，因此，具备融资能力的房企将在调整末期的2021年走出自我增长曲线。 3、由于配股的存在，香港上市房企将较A股上市房企有更好的融资优势，帮助实现更快增长，同时，我们预计2021年房企利润率将见底，对部分企业迎来规模、稳健经营双收，同时，物业板块兼具短期高增速和长期稳定特性，将迎来反转行情。港股上市企业的先天优势，将在这一轮房企调控当中受益，首选港股上市房企。我们曾提出，2021年将出现房企利润率见底带来的资产质量见底，叠加融资优势，预计将迎来较大机会。我们推荐港股中的中国金茂、融创中国、旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，包括招商积余、中海物业、碧桂园服务、宝龙商业。风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。特别声明本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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