【国君地产|行业月报】需求向好,高地价仍是隐忧——龙头房企月报(12月)

（以下内容从国泰君安《【国君地产|行业月报】需求向好,高地价仍是隐忧——龙头房企月报(12月)》研报附件原文摘录）
　　报告导读 年末销售反弹，高能级城市需求韧性较强，同时低杠杆房企逆周期加码拿地，但融资转差及高地价仍是难题，利润可持续性受质疑，新格局下唯内生增长方能破茧重生。 1、销售年末反弹，看好2021年高能级城市需求韧性。1）本月销售金额增速上升12.7个百分点至28.3%，销售均价也延续走高趋势，主要是年末需求仍较有韧性，以及万科、华润等年末冲刺、加速推盘。2）全年看，销售均价与销售面积增速高度正相关，意味着高能级城市需求更好。3）另外，销售均价增速与销售面积增速高度负相关，即降价仍然可以较好地走量，需求韧性较强。我们认为高能级城市的需求韧性将继续推演到2021年，考虑到供给端降杠杆是房企的主要任务，2021年销售将较为乐观，维持全年5%销售增速的判断。 2、拿地窗口期显现，低杠杆房企加大补库存力度。1）本月拿地均价和土地溢价率明显下行，但龙头房企拿地总量仍保持高位、土地投资强度甚至出现反弹，仍在逆势拿地；2）具体房企看，明显加码的房企包括碧桂园、万科、保利、龙湖、招商蛇口、金地，均为低杠杆房企，土地市场小周期起来前，低杠杆房企仍是土地市场的主力；3）全年拿地看，绿城、龙湖、华润保持较强的扩张态势。我们认为，当前拿地分化已经愈发明显，低杠杆房企在节奏的把握上自由度更高，预计2021年土地市场上下半年将更为均衡。 3、高地价仍是房企未解决的难题。1）重点房企2020年拿地均价达到5446元/平，2018、2019年仅4099元/平、4664元/平，而2020销售均价13439元/平，比2019年略有下滑，导致楼面价/销售均价达到40%以上；2）全年一线城市拿地占比略有提升，上半年长三角拿地火热但下半年降温，全年呈现出退出环渤海加码珠三角的格局。地价的不断上涨持续压缩房企的利润率，也是市场担心房企利润持续性的重要原因，通过优化城市布局已经很难解决，更重要的是在拿地端寻找新优势，提升综合开发能力可能是较好的出路。 4、融资限制影响逐渐显现。1）本月各评级信用利差走扩，尤其是低评级房企利差上行102bp，债市违约冲击及融资限制的影响继续发酵；2）从量上看，本月融资规模仍然维持在较低水平。 5、变革年，看可持续性。2021年行业的数据预计依然不差，但公司层面如何能稳定可持续地赚取利润仍是核心问题，能够内生增长、而非依赖于外部环境的公司才能有巨大的价值提升。推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：年末反弹，多数房企超额完成销售目标 1.1. 销售大幅反弹，万科、华润年末发力 12月销售大幅反弹，单月销售金额增速回到高位。12月监测的18家房企销售面积4762万平，同比增长17.2%，增速较上月回升9.0个百分点；销售金额7299亿元，同比增长28.3%，增速较上月大幅回升12.7个百分点。年末需求仍然较为坚挺，叠加房企加大推盘力度冲刺，销售总体表现较好。全年销售面积4.78亿平，同比增长10.4%，销售金额6.42万亿，同比增长10.2%。 各梯队房企销售分化明显，TOP5销售额增速大幅反弹。TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为31.7%、-1.6%、15.3%，销售额同比增速分别为34.9%、21.3%、21.2%。TOP5房企销售额增速大幅回升，TOP6-10销售面积则同比转负。 华润、恒大、绿城、万科本月销售增速超过70%。本月房企销售分化继续加大，部分房企年末大幅发力，如万科、华润单月增速达到77%、147%，带动全年销售增速达到12%、18%。从全年看，绿城增速55%远领先于其他房企，招商蛇口、恒大也在20%以上。 1.2.量价齐涨，需求韧性较强 销售均价延续上行趋势，本月呈现量价齐涨。从过去两年数据看，年末销售均价均有明显反弹。本月监测的18家龙头房企销售均价15327元/平，环比上涨11.4%；同比增长9.5%，较上月上升2.7个百分点，延续反弹趋势。从量价对比看，量价齐涨，我们认为有两方面原因，一是部分房企推盘城市能级提高，另一则是需求仍较强。但从全年看，销售均价13439元/平，同比下滑0.2%。 本月销售均价大幅分化，部分房企受推盘结构影响均价大幅上涨。1）本月18家房企中，销售均价同比下跌房企5家，环比下跌11家，较上月有所增加。2）从全年销售均价看，阳光城、招商蛇口、绿地销售均价增长在10%以上。 1.3. 全年销售略超目标，布局高能级城市的房企表现更好 全年目标完成率达到102.5%，略好于2019年。从披露销售目标的房企看，2020年全年目标完成率102.5%，略好于可比公司2019年100.1%的目标完成率。恒大、招商蛇口、阳光城、华润超出年初目标均在10%左右，领先于其他房企。 布局高能级城市及降价促销是销售高增长的两大利器。1）从全年销售增速看，销售均价和销售增速存在明显的正相关关系，高能级城市需求好于低能级城市，利于布局城市能级高的房企；2）销售面积增速和销售均价增速呈现明显负相关，部分房企通过降价跑量效果较好，招商蛇口、绿城、华润等销售均价和销售面积均表现优异。 2. 拿地：低杠杆房企年末投资大幅发力 2.1. 龙头房企仍保持较大的拿地规模 龙头房企拿地金额仍维持在较高水平。监测的18家龙头房企12月拿地金额2333亿，同比增长31.0%，较上月下滑37.1个百分点。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，本月为32.0%，较上月反弹3.7个百分点。土地市场年末小幅反弹，主要是销售回款较好叠加部分低杠杆房企把握拿地窗口期补库存。 碧桂园、保利本月拿地力度较大，低杠杆房企迎来拿地良机。本月碧桂园、保利保持较高的拿地强度，分别为171%、124%。从2020年全年看，绿城、龙湖、华润土地投资分别达到62%、52%、47%，排名前三。三道红线政策影响逐渐显现，低杠杆房企年末加码，如碧桂园、万科、保利、龙湖、招商蛇口、金地表现亮眼。 2.2. 拿地城市偏向一线和三线，珠三角占比提升 12月房企一、三线城市拿地占比回落。12月重点房企在一、三线城市拿地占比为14%、39%，分别回落7个百分点和5个百分点，而二线城市拿地占比反弹至46%。从全年总体拿地看，一线、二线、三线占比分别为15%、48%、36%，一线城市拿地占比略高于往年。 12月房企中西部拿地占比明显提升。本月房企在中西部拿地占比26%，较上月提升10个百分点，长三角拿地略低于全年平均，为31%。从全年拿地看，长三角、珠三角、环渤海、中西部占比分别为36%、20%、21%、23%，环渤海比2019年下降2个百分点，主要增加至珠三角，下半年长三角拿地明显下滑。 2.3. 地价及土地溢价率明显下行 本月龙头房企拿地楼面价和溢价率大幅回落。本月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价5479元/平，环比下滑14.8%，楼面价/销售均价回落至35.7%。从拿地溢价率看，本月溢价率13.7%，比上月显著回落5.3个百分点。 本月保利、招商蛇口、龙湖拿地均价相对偏高。2020年以来，拿地城市能级明显提高的主要有华润、招商蛇口、旭辉，导致拿地均价提升。从楼面价/销售均价看，比值超过45%的房企主要有中海、旭辉、保利、华润。 3. 融资：信用利差继续走扩，融资规模保持低位 本月行业信用利差大幅上行。本月房地产行业信用利差上行17bp至115bp，其中，AAA房企信用利差上行17bp至105bp，AA+房企信用利差上行9bp至241bp，AA房企信用利差上行102bp至426bp。我们认为债券市场违约打压风险偏好及地产融资限制的影响进一步演绎，导致信用利差，尤其是低评级信用利差，短时间内大幅上行。 本月地产行业境内发债额小幅回落。本月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共559亿元，绝对量较上月较少94亿元，同比增速达228%。本月共6家龙头房企发债合计158亿，较上月增加15亿，招商蛇口发债57.5亿，发行量相对较大。2020年全年，招商蛇口、世茂、恒大、碧桂园发债量较大。 12月海外债发行继续回落。全行业看，总发行量153亿元，较上月减少122亿元。18家龙头企业中仅新城控股本月有海外债发行，为29亿元。 变革年，看可持续性。2021年行业层面的数据预计依然不差，但公司层面如何能稳定可持续地赚取利润仍是核心问题，能够有内生增长、而非依赖于外部环境的公司才能有巨大的价值提升。推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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