【西南地产点评】南山控股:基本面拐点确认,关注REITs进展
（以下内容从西南证券《【西南地产点评】南山控股:基本面拐点确认,关注REITs进展》研报附件原文摘录）
投资要点 事件：2020年7月14日，公司发布业绩预告，2020年上半年预计归属于上市公司股东净利润亏损1.45亿-2.89亿，相比去年同期下降193.2%-285.8%。 业绩最大利空释放，下半年将显著改善，基本面迎来拐点。公司预告2020H1业绩中位数为亏损2.17亿，下降240%（同期为盈利1.56亿）。上半年业绩下滑比较大的原因：地产项目结转太少，公司地产开发体量并不大，季度波动性较大，大量项目在四季度结算，而同期分摊的财务费用较高（预计在2-3个亿），我们暂时维持全年业绩（不考虑出售REITs项目）预测不变，如果考虑到上海明江和广州宝湾两个物流园区的股权出售，业绩或将增厚7个亿左右。 宝湾物流年末在营规模或达500万方，将持续受益公募REITs推进。2018年9月，公司换股吸收深基地，成功并表宝湾物流。截止2019年末，公司已运营的物流项目337万方，在建待建项目约300万方。2019年物流仓储板块实现收入9.6亿（+28.0%，优质项目平均年租金达400元每平米），物流仓储毛利率为56.0%。公司目标为2020年底运营物流项目达500万方，2020年和2021年预计分别有160万方/150万方在建转在营，2021年物流收入有望显著增长。2020年4月30日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知》，宝湾物流有望借助公募REITs大力改善负债结构，提高开发速度，专注资产运营管理效率提升，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。 地产销售大幅增长，业务协同优势显现。2019年公司地产销售额79.5亿（+55.9%），增长显著，地产项目布局长三角和大湾区核心城市，去化率较好。2019年末公司未竣工口径土储合计建面144万方，对应总货值约337亿。公司培育的产城综合开发业务与地产开发业务协同效应开始显现。2019年公司拿地建面53.6万方（成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集，含商业用地60亩）。 盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为0.20元、0.28元、0.34元，考虑到公司持续受益流动性改善和公募REITs推进，可以突破地产开发的估值约束，我们上调目标价至6.98元，维持“买入”评级不变。 风险提示：地产结算或拿地低于预期、公募REITs落地或不及预期等。 研究成果 【市场随笔系列】 第二波行情猜想 冰火三重天，行情还能走多远 地产股到底会不会一日游 地产投资要崩了，新基建能否独善其身 永久基本农田要失守了？ 3月9日我们都在见证历史 被海南的现房销售制度给惊到了 基于修正SEIR模型判断疫情的峰值及拐点 病毒COVID-19的初始传染比例探究 疫情高压下，市场选择的什么方向 周期反击战打响，成色到底如何？ 两天大涨是否昙花一现？ 到底该怎么看央行16号文 从先行示范区看深圳的未来 破“七”背后的启示 辟谣！政治局会议地产表述的正确解读 延续核心资产逻辑，从公募持仓变动择股 土增税立法与集建地入市 房地产信托收紧为哪般 新城控股的危与机 地产投资拐点已到？ 地产股投资的实用法则 地产股赚钱的正确姿势 预期引导VS政策期望——中央经济工作会议地产政策解读 如果投机投资需求都被灭了，房屋销量还能有多少？ 竣工真这么少？房地产行业数据到底有没有水分？ 垃圾股批量涨停，房企密集获准融资，后面还能买什么？ 从政策托底到茅台跌停，Q4反弹依然在路上 【投资观点系列】 结合深圳特区成立40周年看调控收紧预期——20200712 成熟分化牛确认，个股估值差走阔——20200705 银证混业契合大趋势，房企业务分拆显估值——20200628 继续推荐国资背景小市值标的及物业股——20200621 核心资产估值泡沫化、北京本地疫情爆发——20200614 物业配股压力增大，格力地产遭大幅减持——20200607 物业股走势强劲，旭辉并表永升生活——20200531 两会提法略显积极，市场风格或阶段性切换——20200524 万科提请股份回购意味深远——20200517 境外机构额度限制取消，公募REITs落地——20200510 基金结构性调仓，房抵经营贷未现违规——20200426 深圳与政治局会议释放积极信号——20200419 政策宽松走新路，择时逻辑不再——20200412 央行下调超额存准率，3月销售显著改善——20200407 内房优等生交卷，政治局会议定调积极——20200329 内房信用风险升温，寻找错杀优质个股——20200322 外围冲击难言结束，国务院下放用地审批权——20200315 海南地产新政有前瞻性但无代表性——20200308 外围诱发市场大跌，地产股性价比凸显——20200301 信贷政策依旧暧昧、复工返岗预期升温——20200223 央行拟放宽房贷考核，逆向调节张力显现——20200216 NCP或加速行业出清，政策宽松或逐步呈现——20200209 疫情导致股市下跌难免，但政策有望强化逆周期调节——20200202 内房股再创历史新高、房企到位资金边际好转——20200119 征信版本升级影响有限，融创配股不改地产股突破趋势——20200112 茅台业绩低于预期促进存量仓位变动，市场风险偏好提升 ——20200105 【会议纪要系列】 金科股份机构投资者线上交流会——20200630 关于永升生活服务股份配售电话沟通会议——20200604 西南证券“行业新机遇，挖掘新价值”之精选个股——南山控股——20200515 天健集团高管交流会——20200515 公募REITs影响几何——20200510 中南建设2019年业绩发布会——20200430 绿地控股2019年业绩发布会——20200430 华夏幸福2019年业绩发布会——20200427 阳光城2019年业绩发布会——20200427 深圳房价的逻辑与展望——20200423 招商蛇口2019年业绩发布会——20200421 蓝光发展2019年业绩发布会——20200420 保利地产2019年业绩发布会——20200417 金科股份2019年业绩发布会——20200415 融信中国高管交流电话会议——20200408 禹洲地产高管交流电话会议——20200403 中国恒大2019年业绩发布会——20200401 新城控股2019年业绩发布会——20200401 大悦城控股2019年业绩发布会——20200401 世茂房地产2019年业绩发布会——20200330 正荣地产2019年业绩发布会——20200330 龙光地产2019年业绩发布会——20200328 华润置地2019年业绩发布会——20200326 融信中国2019年业绩发布会——20200325 建发国际2019年业绩发布会——20200324 德信中国2019年业绩发布会——20200321 万科2019年度业绩交流会——20200319 美股破20000的房地产视角——2020319 宝龙地产&宝龙商业2019年业绩发布会——20200312 房贷利率怎样选择更受益——20200304 基于修正SEIR模型判断疫情峰值及拐点——20200303 聚焦2020年3月投资策略及金股推荐——20200301 外围市场大跌对A股的影响如何？——20200226 疫情背景下受益资产梳理及南山控股交流纪要——20200219 疫情的影响和启示（房地产视角）——20200206 从深圳豪宅税调整看地方长远机制——20191121 Q4地产股行情逻辑及展望——20191023 地产股的时机选择和逆向思维——20190928 当前为何我们看多地产——20190701 华发股份深度推荐—资源变现到快速周转、优质二线成长地产股——20190615 房地产市场销售总结及政策展望——20190604 【策略专题系列】 疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资——20200324 两轮疫情冲击下地产的表现及展望——20200305 2020年投资策略：革旧鼎新、柳暗花明——20191210 城市更新：开启地产增量新时代——20191017 2019年中报综述：业绩稳健增长，现金流持续向好——20190906 2018年报及2019一季报综述：业绩快速释放，集中度持续提升——20190516 板块仓位持续提升，防御价值不断凸显——20190127 2019年投资策略：廓清环宇、否极泰来——20181119 泡沫后周期时代的投资框架——20180806 房地产投资的韧性与基本面展望——20180206 拥抱价值周期，地产投资三段论——20170920 从增量开发到存量运营，地产变局来临——20170905 突破估值约束，物流地产空间广阔——20170924 他山之石可攻玉，美国经营性房企研究——20170925 长租公寓，租赁市场的新兴力量——20170925 【A股研究系列】 南山控股：物流地产持续上量，受益公募REITS推进 中南建设：降杠杆提分红、新起点再出发 华夏幸福：回款阶段性改善，关注都市圈销售表现 阳光城：拿地能力明显提升，关注信用及费率改善 金地集团：平衡稳健出实效，坚守品质见真章 招商蛇口：可售资源丰富，关注商管和持有物业 蓝光发展：安全性改善明显，关注拿地弹性 华发股份：派息再超预期、土储有质有量 保利地产：再超预期，稳步向TOP3挺进 天健集团：旧改与深圳基本面加持，业绩加速释放 荣盛发展：分红稳步提升，关注回款率目标 新城控股：运营优先缓速提效，估值提升有空间 万科2019年报：毛利率小幅下滑，新业务全面崛起 中南建设：城市集群高周转，股权激励显信心 华侨城：文化旅游标杆，引领行业资源整合 【H股研究系列】 宝龙地产：陈德力获任联席总裁，商业优势与确定性大增 世茂房地产：高弹性、高价值、高成长 正荣地产：拿地权益提升，融资成本回落 佳兆业：净负债率大幅改善，旧改转换提速 禹洲地产：负债有所优化，销售弹性犹存 旭辉控股：均衡利好增长，发力商办和物管 融创中国：从弹性回归价值，关注信用改善节奏 碧桂园：稳健增长龙头，关注三四线尾部风险 中国金茂：销售目标不改，关注毛利率修复 融信中国：明显低估的一二线优质标的 保利物业：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者 绿景中国：小而美的旧改先锋，存量价值爆发在即 融信中国：融筑美好，进入均衡增长新阶段7 合景泰富：销售弹性依旧，费率有待改善 易居企业：充分受益股东资源，成就优秀地产服务商 碧桂园：全面布局王者荣耀，均衡式高速增长 龙光地产：前瞻布局、资源优质 【免责声明】 市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席：胡华如 执业证号：S1250517060001 手机号码：18688929962 电子邮箱：hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们
投资要点 事件：2020年7月14日，公司发布业绩预告，2020年上半年预计归属于上市公司股东净利润亏损1.45亿-2.89亿，相比去年同期下降193.2%-285.8%。 业绩最大利空释放，下半年将显著改善，基本面迎来拐点。公司预告2020H1业绩中位数为亏损2.17亿，下降240%（同期为盈利1.56亿）。上半年业绩下滑比较大的原因：地产项目结转太少，公司地产开发体量并不大，季度波动性较大，大量项目在四季度结算，而同期分摊的财务费用较高（预计在2-3个亿），我们暂时维持全年业绩（不考虑出售REITs项目）预测不变，如果考虑到上海明江和广州宝湾两个物流园区的股权出售，业绩或将增厚7个亿左右。 宝湾物流年末在营规模或达500万方，将持续受益公募REITs推进。2018年9月，公司换股吸收深基地，成功并表宝湾物流。截止2019年末，公司已运营的物流项目337万方，在建待建项目约300万方。2019年物流仓储板块实现收入9.6亿（+28.0%，优质项目平均年租金达400元每平米），物流仓储毛利率为56.0%。公司目标为2020年底运营物流项目达500万方，2020年和2021年预计分别有160万方/150万方在建转在营，2021年物流收入有望显著增长。2020年4月30日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知》，宝湾物流有望借助公募REITs大力改善负债结构，提高开发速度，专注资产运营管理效率提升，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。 地产销售大幅增长，业务协同优势显现。2019年公司地产销售额79.5亿（+55.9%），增长显著，地产项目布局长三角和大湾区核心城市，去化率较好。2019年末公司未竣工口径土储合计建面144万方，对应总货值约337亿。公司培育的产城综合开发业务与地产开发业务协同效应开始显现。2019年公司拿地建面53.6万方（成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集，含商业用地60亩）。 盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为0.20元、0.28元、0.34元，考虑到公司持续受益流动性改善和公募REITs推进，可以突破地产开发的估值约束，我们上调目标价至6.98元，维持“买入”评级不变。 风险提示：地产结算或拿地低于预期、公募REITs落地或不及预期等。 研究成果 【市场随笔系列】 第二波行情猜想 冰火三重天，行情还能走多远 地产股到底会不会一日游 地产投资要崩了，新基建能否独善其身 永久基本农田要失守了？ 3月9日我们都在见证历史 被海南的现房销售制度给惊到了 基于修正SEIR模型判断疫情的峰值及拐点 病毒COVID-19的初始传染比例探究 疫情高压下，市场选择的什么方向 周期反击战打响，成色到底如何？ 两天大涨是否昙花一现？ 到底该怎么看央行16号文 从先行示范区看深圳的未来 破“七”背后的启示 辟谣！政治局会议地产表述的正确解读 延续核心资产逻辑，从公募持仓变动择股 土增税立法与集建地入市 房地产信托收紧为哪般 新城控股的危与机 地产投资拐点已到？ 地产股投资的实用法则 地产股赚钱的正确姿势 预期引导VS政策期望——中央经济工作会议地产政策解读 如果投机投资需求都被灭了，房屋销量还能有多少？ 竣工真这么少？房地产行业数据到底有没有水分？ 垃圾股批量涨停，房企密集获准融资，后面还能买什么？ 从政策托底到茅台跌停，Q4反弹依然在路上 【投资观点系列】 结合深圳特区成立40周年看调控收紧预期——20200712 成熟分化牛确认，个股估值差走阔——20200705 银证混业契合大趋势，房企业务分拆显估值——20200628 继续推荐国资背景小市值标的及物业股——20200621 核心资产估值泡沫化、北京本地疫情爆发——20200614 物业配股压力增大，格力地产遭大幅减持——20200607 物业股走势强劲，旭辉并表永升生活——20200531 两会提法略显积极，市场风格或阶段性切换——20200524 万科提请股份回购意味深远——20200517 境外机构额度限制取消，公募REITs落地——20200510 基金结构性调仓，房抵经营贷未现违规——20200426 深圳与政治局会议释放积极信号——20200419 政策宽松走新路，择时逻辑不再——20200412 央行下调超额存准率，3月销售显著改善——20200407 内房优等生交卷，政治局会议定调积极——20200329 内房信用风险升温，寻找错杀优质个股——20200322 外围冲击难言结束，国务院下放用地审批权——20200315 海南地产新政有前瞻性但无代表性——20200308 外围诱发市场大跌，地产股性价比凸显——20200301 信贷政策依旧暧昧、复工返岗预期升温——20200223 央行拟放宽房贷考核，逆向调节张力显现——20200216 NCP或加速行业出清，政策宽松或逐步呈现——20200209 疫情导致股市下跌难免，但政策有望强化逆周期调节——20200202 内房股再创历史新高、房企到位资金边际好转——20200119 征信版本升级影响有限，融创配股不改地产股突破趋势——20200112 茅台业绩低于预期促进存量仓位变动，市场风险偏好提升 ——20200105 【会议纪要系列】 金科股份机构投资者线上交流会——20200630 关于永升生活服务股份配售电话沟通会议——20200604 西南证券“行业新机遇，挖掘新价值”之精选个股——南山控股——20200515 天健集团高管交流会——20200515 公募REITs影响几何——20200510 中南建设2019年业绩发布会——20200430 绿地控股2019年业绩发布会——20200430 华夏幸福2019年业绩发布会——20200427 阳光城2019年业绩发布会——20200427 深圳房价的逻辑与展望——20200423 招商蛇口2019年业绩发布会——20200421 蓝光发展2019年业绩发布会——20200420 保利地产2019年业绩发布会——20200417 金科股份2019年业绩发布会——20200415 融信中国高管交流电话会议——20200408 禹洲地产高管交流电话会议——20200403 中国恒大2019年业绩发布会——20200401 新城控股2019年业绩发布会——20200401 大悦城控股2019年业绩发布会——20200401 世茂房地产2019年业绩发布会——20200330 正荣地产2019年业绩发布会——20200330 龙光地产2019年业绩发布会——20200328 华润置地2019年业绩发布会——20200326 融信中国2019年业绩发布会——20200325 建发国际2019年业绩发布会——20200324 德信中国2019年业绩发布会——20200321 万科2019年度业绩交流会——20200319 美股破20000的房地产视角——2020319 宝龙地产&宝龙商业2019年业绩发布会——20200312 房贷利率怎样选择更受益——20200304 基于修正SEIR模型判断疫情峰值及拐点——20200303 聚焦2020年3月投资策略及金股推荐——20200301 外围市场大跌对A股的影响如何？——20200226 疫情背景下受益资产梳理及南山控股交流纪要——20200219 疫情的影响和启示（房地产视角）——20200206 从深圳豪宅税调整看地方长远机制——20191121 Q4地产股行情逻辑及展望——20191023 地产股的时机选择和逆向思维——20190928 当前为何我们看多地产——20190701 华发股份深度推荐—资源变现到快速周转、优质二线成长地产股——20190615 房地产市场销售总结及政策展望——20190604 【策略专题系列】 疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资——20200324 两轮疫情冲击下地产的表现及展望——20200305 2020年投资策略：革旧鼎新、柳暗花明——20191210 城市更新：开启地产增量新时代——20191017 2019年中报综述：业绩稳健增长，现金流持续向好——20190906 2018年报及2019一季报综述：业绩快速释放，集中度持续提升——20190516 板块仓位持续提升，防御价值不断凸显——20190127 2019年投资策略：廓清环宇、否极泰来——20181119 泡沫后周期时代的投资框架——20180806 房地产投资的韧性与基本面展望——20180206 拥抱价值周期，地产投资三段论——20170920 从增量开发到存量运营，地产变局来临——20170905 突破估值约束，物流地产空间广阔——20170924 他山之石可攻玉，美国经营性房企研究——20170925 长租公寓，租赁市场的新兴力量——20170925 【A股研究系列】 南山控股：物流地产持续上量，受益公募REITS推进 中南建设：降杠杆提分红、新起点再出发 华夏幸福：回款阶段性改善，关注都市圈销售表现 阳光城：拿地能力明显提升，关注信用及费率改善 金地集团：平衡稳健出实效，坚守品质见真章 招商蛇口：可售资源丰富，关注商管和持有物业 蓝光发展：安全性改善明显，关注拿地弹性 华发股份：派息再超预期、土储有质有量 保利地产：再超预期，稳步向TOP3挺进 天健集团：旧改与深圳基本面加持，业绩加速释放 荣盛发展：分红稳步提升，关注回款率目标 新城控股：运营优先缓速提效，估值提升有空间 万科2019年报：毛利率小幅下滑，新业务全面崛起 中南建设：城市集群高周转，股权激励显信心 华侨城：文化旅游标杆，引领行业资源整合 【H股研究系列】 宝龙地产：陈德力获任联席总裁，商业优势与确定性大增 世茂房地产：高弹性、高价值、高成长 正荣地产：拿地权益提升，融资成本回落 佳兆业：净负债率大幅改善，旧改转换提速 禹洲地产：负债有所优化，销售弹性犹存 旭辉控股：均衡利好增长，发力商办和物管 融创中国：从弹性回归价值，关注信用改善节奏 碧桂园：稳健增长龙头，关注三四线尾部风险 中国金茂：销售目标不改，关注毛利率修复 融信中国：明显低估的一二线优质标的 保利物业：央企背景物管龙头，“大物管时代”领跑者 绿景中国：小而美的旧改先锋，存量价值爆发在即 融信中国：融筑美好，进入均衡增长新阶段7 合景泰富：销售弹性依旧，费率有待改善 易居企业：充分受益股东资源，成就优秀地产服务商 碧桂园：全面布局王者荣耀，均衡式高速增长 龙光地产：前瞻布局、资源优质 【免责声明】 市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 【西南证券房地产团队】 团队首席：胡华如 执业证号：S1250517060001 手机号码：18688929962 电子邮箱：hhr@swsc.com.cn ● 扫码关注我们
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