【兴证金融 傅慧芳】银发〔2020〕322号文点评:地产监管走向台前,中小银行压力各异

（以下内容从兴业证券《【兴证金融 傅慧芳】银发〔2020〕322号文点评:地产监管走向台前,中小银行压力各异》研报附件原文摘录）
　　报告正文事件 事件 2020年12月31日，为落实党中央、国务院实施好房地产金融审慎管理制度的要求，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。 点评 ？房地产监管政策：从限制融资需求向融资供给/需求双约束演进。早在2020年初，央行在全年工作会议上提出“加快建立房地产金融长效管理机制”的建立。2020年8月，三条红线要求披露，从房企本身负债的角度限制了其融资需求。此后的9-11月，银保监会分别就小贷、信托和险资的涉房业务进行进一步的限制。2020年末，322号文出台，呼应了地产金融长效管理机制的年初目标，从房企融资供给的角度进一步约束了其杠杆扩张(主要监管文件请参见附表1)。同时，这也是近几年来首个数量化明确银行房地产贷款集中度的监管要求，对地产敞口的监管从隐性监管走向了显性化。 ？以分类分档、适度弹性、充分过渡，同时支持住房租赁及资管新规回表的原则进行监管规范 2个监管指标：包括1）全部房地产贷款占比和2）个人住房按揭占比——目前全行业截至20Q3房地产/个人购房贷款余额约49/34万亿，占比分别为29%和20%。 5档分类：按照中资大型银行（6+1）、中资中型银行（12+3+2）、中资小型及非县域农合、县域农合及村镇银行分为5档，分别设立上述两个监管指标的监管上限。全行业60%及31%的资产分布在第一及第二档。表观而言规模越大的金融机构，房地产敞口容忍上限越大（房地产口径max 40% v.s min 12.5%）。但可以注意到分类分档最主要考虑了在个人住房按揭贷款上，中大型金融机构集中度较高的事实。对于对公地产贷款，在零售额度满量使用情况下，实际上只有7.5%（1-2档、大中型机构）和5%（3-5档、小型及区域机构）两档差异。 ±2.5%弹性空间：对于中小金融机构（适用3-5档），人民银行副省级城市中心支行以上分支机构可在基准上±2.5%对地方法人设立区域性监管要求。以2019年末数据估算，房地产集中度排名Top5的省市为广东、海南、上海、福建及广西，估算占比在32%～39%之间。预计对于零售贷款占比较高的东部沿海、川渝区域等，实际监管上限预计可适当上浮。下浮或主要运用于占比较低的西部/东北或近期房地产集中度提升较快的区域。 2或4年过渡期+住房租赁/新规回表除外：对于超标银行，若超标比例<2%，过渡期2年，意味着每年压降1pct以内；若超标比例>2%，过渡期4年，从上市银行来看，超标银行极限预计平均每年压降在1-2pct之间。同时，《通知》规定，住房租赁有关贷款暂不纳入占比计算，资管新规过渡期回表贷款不纳入统计。意味着对于大行中建行、股份行中的表外业务占比较高的银行而言，实际压力小于表观数据。 ？总量层面压力多大？根据我们的估算，依据《通知》分类分档标准，上述两个指标的理论上限值为34%和27%，目前全行业仍有一定的安全垫，压降压力不大。但趋势而言，未来房地产贷款占比继续提升的趋势明确终结，未来贷款增速回归总信贷增速附近。回顾此前10年，16年房地产贷款占比达到近10年来的最高水平，5.7万亿新增量为当年信贷的45%，此后在监管政策指引下逐步缓慢下行，至2020Q3，这一比例下降至27%，已经低于存量占比的29%。在新政影响下，预计涉房贷款增速明年加速下穿行业平均增速，通过2-3年左右的温和调整，达到两者增速类似，占比小幅下降的状态。 ？上市银行层面，部分银行存在压降需要。股份行压力多数在按揭，区域性银行压力多数在对公。根据最大口径计算（不考虑住房租赁和非标回表），大行中的建行、邮储会有轻微的超标，均执行2年过渡期；股份行中的招行、浦发、兴业，城商行中的杭州、成都、郑州、青岛、厦门和青农在两个指标中至少1项超标，除浦发外均执行4年过渡期。 我们就19年末数据，按照过渡期均匀压降的假设，计算了静态情况下未来1年新增涉房贷款的极限占比，同时也列示了20H11实际新增涉房贷款比。总体而言浦发、杭州、郑州和青农两项数据相差较大，预计2021年需进行一定程度的投向调整。而例如平安、浙商等房地产贷款集中度较低的银行，未来有望获得更优的房地产贷款量价组合。 除了压降新增外，还能够采取的替代性方案包括贷款转非标/标债或贷款（abs）出表。不过考虑到三条红线对于房企融资的限制，以及监管机构可适时进行集中度监管调整，我们预期无论是贷款转表、转标或出表，可调节的时间和程度都会比较有限，各行的业务转换反应速度是关键。 关于第四档县域农合机构的界定，目前界定尚不明了。依据银发〔2019〕127号对于“服务县域的农村商业银行”的界定，“县域”概念内涵包括：1、仅在本县级行政区域内经营、未在其他县级行政区域设有分支机构，2、或者在其他县级行政区域设有分支机构，但上年末资产规模小于人民币100亿元(含)；3、本县级行政区域是指…注册地所在的县、自治县、县级市、市辖区、旗、自治旗等行政区划单位。意味着上市银行中的常熟、江阴、张家港尽管符合县域界定，但异地分支机构规模均超过100亿，可能需要划入第三档进行管理。 其他非上市银行层面，总体压力可控。我们在图表7中罗列了目前已披露2019年数据的主要城商行和农商行中，地产集中度Top 20%的标的。总体来看，在130+家的主要城/农商行中，贴近或超过上限的大致在20家左右，数量上压力不大。但其中较高的部分大城商/农商，未来3-4年仍面临需重新寻找合意投放方向的任务。 目前银行板块估值0.69xPB，12月银行板块的调整主要受交易层面扰动，基本面向好趋势不改，静待短期信贷及中期经营数据验证。进入1月经济及上市公司数据处于相对真空窗口，市场对2021年总基调、短期流动性及金融数据关注度相对较高。银行板块基本面处于改善验证周期，预计节前流动性及金融数据继续处于绝对相对水平高位，继续看好银行岁末年初表现。重点提示关注成长性高/风控能力优秀/估值尚不高的中小银行2021年的业绩弹性，绝对收益投资者也可继续配置高股息的港股大行。中期而言，监管环境及宏观经济步入改善通道，同时目前较低的估值水平提供了充足的安全垫空间。考虑行业基本面稳健、估值低位带来的安全边际，维持行业推荐评级。个股上，长期看好行业龙头的战略/业务领先能力，包括招行、平安、宁波等，当下时点关注股份行及小行中，基本面优秀、估值弹性较大的标的，包括兴业、光大、杭州、成都等。 风险提示：不良超预期暴露，监管政策超预期变化，经济超预期下行 附表： 兴业证券经济与金融研究院金融研究团队 勤勉敬业，求真务实 如有任何研究需求或建议，欢迎您随时与我们联系！ 分析师声明 注：文中报告依据兴业证券经济与金融研究院已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。 证券研究报告：《地产监管走向台前，中小银行压力各异 —银发〔2020〕322号文点评》 对外发布时间：2021年01月03日 报告发布机构：兴业证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格） 本报告分析师： 傅慧芳 S0190513080006 陈绍兴 S0190517070003 研究助理：李英 （1）使用本研究报告的风险提示及法律声明 兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供兴业证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。 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