2020实“鼠”不易,2021何以“牛”转乾坤

（以下内容从西南证券《2020实“鼠”不易,2021何以“牛”转乾坤》研报附件原文摘录）
　　2020年的最后一天，股市整体比较给力，很难上涨的多只地产股也红火收尾。 创业板指再次大涨，收涨5年新高。东财今天大涨7.2%，成交额157亿，在创业板里面遥遥领先。宁德同样是百尺竿头，站稳350高位，市值近8200亿。 谁曾想，此前的创业板大哥温氏股份年初以来股价下降31%，市值缩水至1160亿。截止到2020年底，890只创业板股票共有16只股票市值超1000亿，有6只股票超2000亿（分别是宁德时代、金龙鱼、迈瑞医疗、爱尔眼科、东方财富和智飞生物）。创成长表现更抢眼，8只个股市值超千亿，50只个股平均涨幅160%（不按市值加权），十倍股英科医疗全年上涨14.3倍。 从行业来看，情况远不是这样红火。申万28个一级行业，7个行业全年是下跌的。最惨的，不错，是房地产，全年下跌10.9%，通信、建筑、纺服、银行都是难兄难弟。这些行业的分析师和相关投资者看到创成长的表现，再看看自己熟悉的公司，可能都不可避免地想，研究行业研究个股的意义到底在哪儿？ 看到创成长这么耀眼，科创板是有点尴尬的。全年科创50上涨39.3%，远低于创成长的97.1%，每日的交易量也是明显不如。科创50里面，居然有19只股票一年都没涨，2倍股也仅有一只而已（传音控股）。公司的差异真的这么大？可能并不是，投资门槛的高低不同，仅此而已。创业板20%的涨跌幅制度打了一个漂亮的翻身仗。 从这个思路出发，主要是机构投资者参与的市场很难是表现最抢眼的，这可能是港股、科创板表现明显偏弱的一个重要原因。只赚业绩和成长的钱，没有投资者接盘？sorry，关注度、交易量、涨幅肯定会差。 反过来看下最惨淡的地产股。 申万地产里面爱旭股份、奥园美谷、海航基础、 湘财股份、万泽股份、美好置业、南山控股、深物业、格力地产、万通发展涨幅排前十。万科全年下跌7.5%、保利上涨3.2%、招商、新城、绿地、金地、侨城、华夏、金科、中南等跌幅不一。内房里面除了搞副业投资的合生创展、物业股龙头碧桂园服务涨幅翻倍外，其他也没好太多。也就建发、雅生活、龙湖表现稍强一些。18家典型内房表现一般，总体上看也是下跌的居多。 地产股的核心问题并不是说三道红线多么利空，也不是说毛利率下降业绩增速不及预期，又或者房企现金流风险等，根本就不是。核心的问题还是在于，地产股不能赚估值的钱，只能赚业绩的钱、赚分红的钱，而赚业绩和分红的空间并不大而且是有明显约束的（可预计也可调低），而赚估值的钱并没有明显的约束。所以，地产股的群众基础、市场基础都在持续流失。不少基民赎回金融地产基金去申购科创消费类基金。我们此前看到的高估值个股招商、华润、中海、万科、世茂等，估值均在下降。美国的禁投中资股还火上浇油了一把，龙湖反而成为最大的受益者，但根本上看龙湖很难一个人估值遥遥领先。 如果估值的钱赚不到了，另当别论，否则地产股依然会南。2021年这个趋势呢？ 元旦还没到，央妈银保就发文，要分档对房地产贷款和个人住房贷款设定占比上限，目的是支持制造业、科技、小微、三农等领域。不过租赁住房贷款、资管新规过渡期（2021年底）回表的贷款暂不纳入。城市更新类基础设施贷款、银行理财子公司、私人银行代销渠道也可能是突破口。看起来这个文是呼应三道红线的，2021年行业融资可能在银行资金端和房企信用端均出现分化加剧的情形。房地产行业依然是面临结构性调整，供给侧改革，中小房企继续淡出。 而且值得关注的是，对个人住房贷款的限制也会制约二手房新房连环交易，对二手房市场买卖也有影响。资金如果不流向房地产会去哪儿？银行因为缺乏风险评估能力也难以将流动性都输血给小微企业，必然会分流至股市。从这个角度来看，结构性高估值的基础还是有。但能否像2020年2-7月这么宽松，可能性也并不大。 如果不能在现金流资产（租赁住房类）衍生出新型抵押贷款、不能在公募REITs取得重要突破。从房地产行业调整过来的流动性势必依然会加速股市的结构性分化。业绩的确定性可能就是重要的筛子，筛掉一些没业绩的，有业绩的股票估值继续上扬，从这个角度看，跟风反弹的题材股2021年要小心，特别是业绩窗口期。 对房企而言，尘埃虽然没落定，但却依然大有可为，找到属于自己的Alpha。 1）主动跨周期，打开视野找到新的赛道，即便是投资股权，也可以享受股权增值的溢价； 2）科技赋能，用数字化改造企业运营、改造运营交付空间的基础设施，找到服务收费和流量变现的途径； 3）用现金流业务、城市更新、信用改善来对抗三道红线和毛利率下行趋势，成为行业供给侧改革的幸存者和优胜者。 2020年，疫情冲击、行业洗牌，可能对于大部分的人来讲，实“鼠”不易，2021年，衷心祝大家平安健康，审时度势积极作为，最终“牛”转乾坤。元旦快乐，happy牛year：）

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）