【招银研究|行业点评】10月市场明显修复,进入11月后新房成交有所回落——房地产高频跟踪④
（以下内容从招商银行《【招银研究|行业点评】10月市场明显修复,进入11月后新房成交有所回落——房地产高频跟踪④》研报附件原文摘录）
9月末中央政治局会议首次提出促进房地产市场“止跌回稳”的明确要求，各项政策工具更加聚焦实际效果。如今新政已实施“满月”有余，相较“517”本轮政策效果更加显著。10月新房及二手房销售量价均出现了超季节性改善，尤其是一线城市二手房房价环比转正，这与517之后“以价换量”的市场特征有所不同。但11月以来，新房及二手房初现分化，二手房销量维持高位，但新房已经出现边际回落，且房价反弹的持续性也尚待观察。展望来看，在止跌回稳的目标下，政策端依旧很有必要持续接力，已出台的政策须进一步迭代落地，增量工具箱范围或进一步扩大。 一、近期高频成交：一二手房成交量初显分化，近两周一手边际回落、二手持续较强 随着国庆认购数据逐渐反映至网签，近六周（10.07-11.18）无论新房还是二手房成交都处在今年以来高位，表现优于517新政之后。新房方面，近六周30大中城市周均成交为258万方，环比517新政后六周周均增长18%。值得一提的是10月最后一周（10.28-11.03）成交量创年内新高（剔除季末当周）。二手房方面，近六周我们高频跟踪的13城周均成交为224万方，环比517新政后六周周均增长13%。 不过，进入11月新房与二手房成交量初显分化，一手房周成交量环比小幅回落，而二手房仍在持续增长。近两周（11.04-11.18）新房周均成交为240万方，环比10月周均回落10%。主要由于前期新盘蓄客的需求集中释放后，11月以来新房略显疲软。相较而言，二手房持续坚挺，近两周（11.04-11.18）二手房周均成交面积为234万方，相较10月周均环比增加6%，近两周周均成交面积甚至略高于2023年“小阳春”期间。 图1：30大中城市商品房日度成交：万方（7日移动平均）资料来源：WIND、招商银行研究院 图2：13城二手房日度成交：万方（7日移动平均）资料来源：WIND、招商银行研究院 分城市来看，9月底以来房地产市场被激活，一线城市交易更加活跃。10月中下旬后，随着国庆销售数据逐渐反映至网签数据，深圳二手+新房、北京二手、广州新房的网签旬度日均数据创年内新高。部分二线城市亦有所表现，杭州二手、成都二手、厦门二手+新房、东莞二手+新房创年内新高。值得后续关注的是，11月上旬日均开始有明显回落，需要关注后续热度的持续性，比如北京二手、东莞二手+新房在新高后又回到年内常规区间。 图3：代表城市的新房、二手房的旬度日均网签面积：万平资料来源：WIND、招商银行研究院 二、统计局10月数据：成交明显改善，关注一线城市二手房房价环比转正 10月单月商品房销售面积、销售额跌幅大幅收窄。根据统计局数据，10月单月，商品房销售面积、销售额同比分别为-1.6%、-1.0%，结束了连续15个月的单月同比降幅达两位数的持续恶化趋势。商品房销售累计跌幅也在持续修复，1-10月商品房销售面积、销售金额累计同比分别为-15.8%、-20.9%，跌幅相较1-9月分别收窄1.3、1.8pct，我们预计今年内商品房销售面积跌幅或有望收窄至-15%以内。 图4：商品房单月销售面积及同比增速资料来源：WIND、招商银行研究院 图5：商品房单月销售金额及同比增速资料来源：WIND、招商银行研究院 10月70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均有所收敛。根据统计局数据，10月全国70大中城市新房、二手房环比均下跌0.5%，其中新房跌幅较9月收窄0.2个百分点，二手房收窄0.7个百分点。值得一提的是，一线城市二手房房价出现“止跌”迹象，这与“517”新政后房价环比降幅收窄但并未回正的状态不同。10月一线城市二手房房价环比增长0.4%。9月末四个一线城市均出台了实质性放松政策，市场对房价的预期有所改善，因此时隔13个月后房价环比再度转正。 图6：70大中城市新房、二手房环比资料来源：WIND、招商银行研究院 图7：分城市能级二手房环比资料来源：WIND、招商银行研究院 不过，四个一线城市房价也出现了分化。10月深圳、上海无论新房、二手房房价均出现上涨，而北京的新房、广州的新房及二手房房价仍然呈下跌态势。其中，深圳（新房环比0.1%、二手房环比0.7%）本轮房价改善最为显著，终结了连续17个月房价下滑态势；上海（新房环比0.3%、二手房环比0.2%）房价韧性一直较强，“517新政”后上海二手房房价也出现了连续两个月正增长；北京（新房环比-0.7%、二手房环比1.0%）新房下跌但二手房涨幅最高；广州（新房环比-0.7%、二手房环比-0.4%）是唯一新房、二手房均下跌的城市。 三、展望：年内市场修复或具一定持续性，但中期来看增量政策仍有必要持续接力，关注收储、城中村货币化安置等后续落地情况 10月以来房地产市场显著修复，我们预计在去年四季度低基数、年末开发商冲业绩的情况下，今年修复的持续性或相对确定，但11月、12月的修复力度或不及10月。此外，一线城市二手房价格时隔13个月后再次实现环比正增长，未来需关注一线城市房价修复的持续性，这对于实现“止跌回稳”的目标至关重要。预计在此目标要求下，政策端依旧很有必要持续接力。后续关注一线城市政策的进一步放松以及收储、城中村货币化安置等增量政策的进一步迭代，增量工具箱范围或进一步扩大。 -END- 本期作者 杨侦誉 行业研究员 sunyzy@cmbchina.com 夏雪 行业研究员 xiaxue001@cmbchina.com 转载声明： 1、本报告为招商银行研究院已发布报告的公开版本，报告内容均为原创。 2、如需转载，请提前征得本公众号授权。转载时需要保留全文所有内容，请勿对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 3、转载时请注明出处为“招商银行研究院（ID：zsyhyjy）”，并在“原文链接”中保留原始公众号文章链接。 4、授权方式：请参照文末方式联络招商银行研究院。 注意：未经招商银行事先授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。 招商银行版权所有，保留一切权利。 责任编辑|余然
9月末中央政治局会议首次提出促进房地产市场“止跌回稳”的明确要求，各项政策工具更加聚焦实际效果。如今新政已实施“满月”有余，相较“517”本轮政策效果更加显著。10月新房及二手房销售量价均出现了超季节性改善，尤其是一线城市二手房房价环比转正，这与517之后“以价换量”的市场特征有所不同。但11月以来，新房及二手房初现分化，二手房销量维持高位，但新房已经出现边际回落，且房价反弹的持续性也尚待观察。展望来看，在止跌回稳的目标下，政策端依旧很有必要持续接力，已出台的政策须进一步迭代落地，增量工具箱范围或进一步扩大。 一、近期高频成交：一二手房成交量初显分化，近两周一手边际回落、二手持续较强 随着国庆认购数据逐渐反映至网签，近六周（10.07-11.18）无论新房还是二手房成交都处在今年以来高位，表现优于517新政之后。新房方面，近六周30大中城市周均成交为258万方，环比517新政后六周周均增长18%。值得一提的是10月最后一周（10.28-11.03）成交量创年内新高（剔除季末当周）。二手房方面，近六周我们高频跟踪的13城周均成交为224万方，环比517新政后六周周均增长13%。 不过，进入11月新房与二手房成交量初显分化，一手房周成交量环比小幅回落，而二手房仍在持续增长。近两周（11.04-11.18）新房周均成交为240万方，环比10月周均回落10%。主要由于前期新盘蓄客的需求集中释放后，11月以来新房略显疲软。相较而言，二手房持续坚挺，近两周（11.04-11.18）二手房周均成交面积为234万方，相较10月周均环比增加6%，近两周周均成交面积甚至略高于2023年“小阳春”期间。 图1：30大中城市商品房日度成交：万方（7日移动平均）资料来源：WIND、招商银行研究院 图2：13城二手房日度成交：万方（7日移动平均）资料来源：WIND、招商银行研究院 分城市来看，9月底以来房地产市场被激活，一线城市交易更加活跃。10月中下旬后，随着国庆销售数据逐渐反映至网签数据，深圳二手+新房、北京二手、广州新房的网签旬度日均数据创年内新高。部分二线城市亦有所表现，杭州二手、成都二手、厦门二手+新房、东莞二手+新房创年内新高。值得后续关注的是，11月上旬日均开始有明显回落，需要关注后续热度的持续性，比如北京二手、东莞二手+新房在新高后又回到年内常规区间。 图3：代表城市的新房、二手房的旬度日均网签面积：万平资料来源：WIND、招商银行研究院 二、统计局10月数据：成交明显改善，关注一线城市二手房房价环比转正 10月单月商品房销售面积、销售额跌幅大幅收窄。根据统计局数据，10月单月，商品房销售面积、销售额同比分别为-1.6%、-1.0%，结束了连续15个月的单月同比降幅达两位数的持续恶化趋势。商品房销售累计跌幅也在持续修复，1-10月商品房销售面积、销售金额累计同比分别为-15.8%、-20.9%，跌幅相较1-9月分别收窄1.3、1.8pct，我们预计今年内商品房销售面积跌幅或有望收窄至-15%以内。 图4：商品房单月销售面积及同比增速资料来源：WIND、招商银行研究院 图5：商品房单月销售金额及同比增速资料来源：WIND、招商银行研究院 10月70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均有所收敛。根据统计局数据，10月全国70大中城市新房、二手房环比均下跌0.5%，其中新房跌幅较9月收窄0.2个百分点，二手房收窄0.7个百分点。值得一提的是，一线城市二手房房价出现“止跌”迹象，这与“517”新政后房价环比降幅收窄但并未回正的状态不同。10月一线城市二手房房价环比增长0.4%。9月末四个一线城市均出台了实质性放松政策，市场对房价的预期有所改善，因此时隔13个月后房价环比再度转正。 图6：70大中城市新房、二手房环比资料来源：WIND、招商银行研究院 图7：分城市能级二手房环比资料来源：WIND、招商银行研究院 不过，四个一线城市房价也出现了分化。10月深圳、上海无论新房、二手房房价均出现上涨，而北京的新房、广州的新房及二手房房价仍然呈下跌态势。其中，深圳（新房环比0.1%、二手房环比0.7%）本轮房价改善最为显著，终结了连续17个月房价下滑态势；上海（新房环比0.3%、二手房环比0.2%）房价韧性一直较强，“517新政”后上海二手房房价也出现了连续两个月正增长；北京（新房环比-0.7%、二手房环比1.0%）新房下跌但二手房涨幅最高；广州（新房环比-0.7%、二手房环比-0.4%）是唯一新房、二手房均下跌的城市。 三、展望：年内市场修复或具一定持续性，但中期来看增量政策仍有必要持续接力，关注收储、城中村货币化安置等后续落地情况 10月以来房地产市场显著修复，我们预计在去年四季度低基数、年末开发商冲业绩的情况下，今年修复的持续性或相对确定，但11月、12月的修复力度或不及10月。此外，一线城市二手房价格时隔13个月后再次实现环比正增长，未来需关注一线城市房价修复的持续性，这对于实现“止跌回稳”的目标至关重要。预计在此目标要求下，政策端依旧很有必要持续接力。后续关注一线城市政策的进一步放松以及收储、城中村货币化安置等增量政策的进一步迭代，增量工具箱范围或进一步扩大。 -END- 本期作者 杨侦誉 行业研究员 sunyzy@cmbchina.com 夏雪 行业研究员 xiaxue001@cmbchina.com 转载声明： 1、本报告为招商银行研究院已发布报告的公开版本，报告内容均为原创。 2、如需转载，请提前征得本公众号授权。转载时需要保留全文所有内容，请勿对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 3、转载时请注明出处为“招商银行研究院（ID：zsyhyjy）”，并在“原文链接”中保留原始公众号文章链接。 4、授权方式：请参照文末方式联络招商银行研究院。 注意：未经招商银行事先授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。 招商银行版权所有，保留一切权利。 责任编辑|余然
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