【平安研究】橙心研选20241114_公众号研报

（以下内容从平安证券《【平安研究】橙心研选20241114》研报附件原文摘录）
　　房地产行业动态跟踪报告：聚焦杠杆对公募REITs分派率调节影响——收租资产系列报告之七根据交易结构，公募REITs理论上可通过公募基金、ABS、SPV、项目公司4个层面加杠杆；但在实操中考虑银行授信便捷性、低利率、长期限等，以项目公司或SPV借款为主。截至2024Q2已发行REITs中存在对外借款的REITs主要为高速公路、产业园及消费基础设施。根据证监会指引，内地公募REITs杠杆率上限为28.57％（即基金总资产不超过基金净资产140％），已发行上市REITs杠杆率多在20%以下，仍处于较低水平。2024年新上市的中金印力商业REIT和华夏华润商业REIT均使用经营性物业贷，对应资产估值的抵押率均为15.1%，亦反映国内公募REITs在低利率环境下，正逐步合理运用外部融资杠杆，增厚投资者收益。详见：《房地产行业动态跟踪报告：聚焦杠杆对公募REITs分派率调节影响——收租资产系列报告之七》房地产行业动态跟踪报告：聚焦预留现金对公募REITs分派率调节影响——收租资产系列报告之八年初以来不乏公募REITs个券在二级市场表现较好，主要系利率下行及权益市场波动下，REITs的稳定分红凸显配置性价比。因此投资人除关注底层资产业态及日常经营情况外，更加聚焦公募REITs分派率调节因素等细分项；尤其2024年新上市的消费基础设施REIT，以华夏华润商业REIT为代表，在低利率环境下更加灵活杠杆及现金调节提升分派率水平。详见：《房地产行业动态跟踪报告：聚焦预留现金对公募REITs分派率调节影响——收租资产系列报告之八》房地产行业点评：税费减免细则落地，财政发力降低购房成本 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。上周人大常委会发布会表示“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，本次发文为细则正式落地。契税方面，将现行享受1%契税税率的面积标准由90平方米提高到140平方米（根据wind数据，2024年以来，截至11月12日30个大中城市商品房成交套均面积为110平米），北上广深可与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，调整后在全国范围内无论首套或二套住房，140平方米以内统一按1%税率缴纳契税，超过140平米首套1.5%、二套2%，即90-140平方米首套房购房者契税可减少0.5%。详见：《房地产行业点评：税费减免细则落地，财政发力降低购房成本》小程序仅对平安证券研究所白名单客户开放，如无法查看小程序内容，请与对应销售或研究员联系。

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