浙商重点推荐||新城控股·杨凡

（以下内容从浙商证券《浙商重点推荐||新城控股·杨凡》研报附件原文摘录）
　　决胜24布局25 做多土壤已恢复，继续作战买什么？浙商研究认为当下应“做多思维看市场，策略思维选标的”，“先虚拟后现实”、“先分母等分子”，优选风险偏好提升驱动的券商科技和风险评价改善催化的优质白马，全新推出【决胜24布局25】系列，助力机构投资者掘金。 重点推荐 房地产——新城控股（601155.SH） 推荐起始日期：2024年11月5日 推荐首席 2023年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2022年Wind金牌分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。2014-2016年在伦敦从事欧洲房地产收并购。覆盖AH两地房地产开发、物业、中介和REITs研究。各个板块有体系化的研究框架。 浙商证券房地产团队 团队特色：做深度研究，铸年轻品牌 标签推荐：新城控股，保利发展，招商蛇口，越秀地产，建发国际 团队成员：杨凡，吴贵伦 推荐理由 新城控股是“开发+运营”双轮驱动的特色民企，运营打底安全性强，手握开发期权弹性大。 超预期点 1、宏观政策超预期落地： 9月24日央行行长明确实行包括调整存量房贷利率、首付比例降低和优化收储资金等政策，在缓解供给侧资金压力方面给予支持。9月26日政治局会议再次强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。我们认为，政策短期频率高、力度大，对地产需求侧预期扭转起到重要作用。特色鲜明的房企开发商，例如新城控股，有望受益于政策发力带来的基本面修复以及压制估值的风险因素化解。 2、吾悦广场韧性凸显，运营收入5年CAGR达40%： 截至2024年6月末，公司在全国137个城市已经布局201座吾悦广场，其中158座为重资产，占比79%。已开业165家，计划开业36家。2018-2023年公司运营收入持续上涨，由21亿元增长至113亿元，5年CAGR达40%。2024H1公司运营收入为62亿元，同比增长19%。公司商业收入保持快速增长，且在2019-2022年整体商业环境挑战较大的情况下维持住了商场经营基本面并实现收入规模的增长，我们认为体现出公司较强的商业管理能力。 3、债务风险有望缓解，运营收入毛利可覆盖债务利息： 截至2024年6月末，公司有息负债规模为558亿元，其中，境外债券余额82亿元，2024年9至12月内到期的境外债券余额为32亿元。公司平均有息负债成本6.05%，其中向股东新城发展借款70.57亿元，成本8%，静态资金成本来看，公司每年利息约为34亿元。随着公司运营的持有型物业数量持续提升，2022-2023年运营业务毛利贡献在60-70亿元左右，已能够覆盖公司债务利息，我们认为公司年底美元债偿还概率高，现金流安全性超出市场预期。 驱动因素 1、政策面：政策加速落地； 2、基本面：销售量价企稳； 3、房企面：债务风险化解。 检验指标： 1、定期公布的公司经营情况，包括销售额、商场租金和出租率等基本面数据； 2、公司债务总额持续下降，融资成本下降； 3、房地产开发结算收入和利润的比重降低，运营业务收入及利润占比提升，财务报表改善。 催化剂： 1、地产行业宏观调控支持政策出台及落地； 2、市场销售量价持续企稳回升。 盈利预测 我们预测公司2024-2026年归母净利润为7.4、11.2、18.9亿元，对应EPS为0.33、0.5、0.84元。截至2024年11月5日，新城控股收盘价每股15.04元，PB0.55x。 估值分析 我们认为，公司现行股价还未完全体现公司价值，截至2024年11月5日，新城控股收盘价每股15.04元，PB0.55x，市值339亿元。我们使用DCF估值法测算出公司重资产吾悦广场价值大约为1518亿元，相对估值以10倍PE计算商业部分的价值大概为600亿元。我们假设开发业务贡献的利润趋近于0，且到2027年公司保持每年减值50亿元，合计减值约200亿元，则公司总价值约为400亿元。此外，随着十年期国债收益率（无风险利率）持续下行，商业资产价值仍具备提升空间。 新城发展和新城控股是母子公司的关系，实控人均为王振华先生，新城控股的业绩并表新城发展，新城发展99%的收入来源于新城控股。因此，我们可以认为新城发展的价值大致是新城控股价值的67.2%，则新城发展保守预估价值为269亿元或296亿港元（取汇率1人民币=1.0995港币）。截至11月5日，新城发展PB仅为0.34倍，较新城控股更为低估，配置价值凸显，建议关注。 风险提示 政策执行和落地效果尚有不确定性；行情持续时间。 相关报告： 《浙商房地产 || 新城控股：改弦易辙，运营发力》 路演详情： 《浙商重点推荐||新城控股·杨凡》 关于浙商重大推荐/重点推荐 产品级别：AAA（最高） 产品亮点：研究员最强信心推荐，研究所最严格把关，全所最高标准的推荐。 认准【浙商重大推荐/重点推荐】标识。 产品定义： 「重大推荐」①逻辑特别清晰；②股价位置合适，一般底部推荐。 「重点推荐」①逻辑特别清晰；②上涨趋势明朗，一般右侧推荐。 “决胜24布局25”往期回顾 《浙商重大推荐||华夏航空·李丹》 《浙商重点推荐||名创优品·马莉》 《浙商重大推荐||浙江荣泰·邱世梁/刘巍》 《浙商重大推荐||顺络电子·蒋高振》 《浙商重点推荐||上海沿浦·邱世梁/周艺轩》 《浙商强Call板块||信创·刘雯蜀》 《浙商重点推荐||思源电气·邱世梁/刘巍》 《浙商三年一倍股||徐工机械·邱世梁/王华君》 《浙商重点推荐||保利发展·杨凡》 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》已于2017年7月1日起正式实施。通过新媒体形式制作的本订阅号信息仅面向浙商证券客户中的金融机构专业投资者。若您非浙商证券客户中的金融机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注本订阅号，请勿订阅、接受或使用本订阅号中的任何信息。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若给您造成不便，烦请谅解！ 法律声明及风险提示 本公众号（“浙商证券研究所”）是浙商证券股份有限公司（下称“浙商证券”）研究所依法设立、独立运营与维护的官方公众号。本公众号不是浙商证券研究报告的发布平台。本公众号仅是转发浙商证券已发布报告的部分观点，所载观点、判断是基于一系列的假设和前提条件,订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点,应参见浙商证券所载完整报告。 订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，浙商证券不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为浙商证券的客户。 在任何情况下，本公众号所载信息、意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本公众号中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用该等信息、意见所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本公众号中所有资料的版权均为浙商证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。经授权进行复制、转载的，需注明出处为“浙商证券研究所”，且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删减或修改。 廉洁从业申明 我司及业务合作方在开展证券业务及相关活动中，应恪守国家法律法规和廉洁自律的规定，遵守相关行业准则，遵守社会公德、商业道德、职业道德和行为规范，公平竞争，合规经营，忠实勤勉，诚实守信，不直接或者间接向他人输送不正当利益或者谋取不正当利益。

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