【招银研究|房地产季报】本轮首提“止跌回稳”,近期高线城市交易活跃(2024Q3)

（以下内容从招商银行《【招银研究|房地产季报】本轮首提“止跌回稳”,近期高线城市交易活跃(2024Q3)》研报附件原文摘录）
　　房地产主要指标趋势回顾展望 房地产三季度的市场整体表现为冲高回落。517政策推动市场的边际改善，新建商品房销售面积累计同比、单月同比缓慢修复，二手房的改善效果更为明显。然而8月、9月市场效果逐渐消退，表现为重点城市新房高频数据持续同/环比弱势而二手房销量未能延续边际好转趋势出现环比下降，同时新房、二手房房价加速下跌，尤其是一线城市，二手房环比跌幅超过1%，且土地市场、开发投资仍呈现大幅下跌的趋势。 因此，我们看到9月末政策开启了进一步升级，中央层面本轮首提“止跌回稳”，释放强烈信号。央行、发改、财政、住建四场发布会亦展现出诚意，围绕增量政策落地出台优化政策。我们认为四季度是房地产本轮政策和市场的关键阶段，预计后续政策应该会更加积极给力，并且随着房价的寻底叠加利率的下行，政策对市场的托举效果或迎来边际改善。但仍需关注后续增量政策落地力度和924以来销售回升的持续性。 数据来源：招商银行研究院； 注：除※标注外，均为年度累计同比数据 政策：924以来一揽子增量政策支持房地产“止跌回稳” 1.1总体基调：首提“止跌回稳”，924以来更加聚焦政策效果 关注两个增量政策：一项新出台（本轮首提用货币化安置，支持城中村、危旧房改造）、一项新优化（继517再贷款收储商品房后，探索专项债收储土地和商品房） 常规工具箱延续或深化：需求端，降存量房贷利率、降首付比例、取消限购、限售、普通/非普住宅标准，降税费等；房企端，“白名单”项目资金从当前2.23万亿增加到4万亿，金融16条和经营性物业贷款政策的延期。 关键在于落地机制迭代：当前落地仍然存在堵点。无论是“政府收储”还是“城中村改造”，其中的再贷款或专项债的使用，均对项目经济性及资金平衡有要求，但在房价预期不稳甚至下行的趋势之下，项目的初始交易/投入成本将被显著压低，导致房企、开发商参与意愿较弱，政策推进不及预期。未来政策执行或需超脱于单项目的经济账，进一步平衡各方利益，并引入一定项目补贴机制和风险补偿机制精细化控制，实现政策提质增效。 1.2按揭利率：加点下调幅度已较大，后续利率调降以LPR变动为主 取消房贷利率下限后加点下调幅度已较大，后续或主要跟随LPR调降而变动。根据贝壳研究院统计，2024年9月百城首套、二套房利率分别为3.29%、3.70%，分别是LPR-54BP、LPR-15BP。预计后续加点下调的幅度相对有限，房贷利率的下调将更多跟随LPR的变动。10月20日，5年期LPR即2月之后再次大幅下调25BP，将带动新增首套、二套房贷利率调至3.04%、3.60%。 10月LPR调整后，重点50城中约有40%城市首套房房贷步入“2”字头。城市中房贷利率最低降至2.75%，包括一线城市广州、二线城市南京、苏州。一线城市北京、上海、深圳首套房贷利率将降至3.15%。此外，南京、绍兴、徐州二套房贷利率大概率也将调降至3%以下。 数据来源：贝壳研究院，招商银行研究院 1.3因城施策：一线城市接力加码，广州成为首个完全放开限购的一线城市 9月26日中央政治局会议明确传达楼市“止跌回稳”目标。随后，一线城市迅速响应，推出了包括放宽购房限制和降低首付比例在内的多项政策措施。调整后的一线城市的政策强度为2012年限购政策推出以来最宽松时点，政策宽松幅度超过2014-2015年周期。其中广州的政策力度最大，成为首个完全放开限购的一线城市。北京、上海、深圳针对性优化调整住房限购、首付比例等政策，其中深圳调整力度更强，北京、上海调整幅度略低，保留了进一步放松的政策空间。 资料来源：地方政府网站，招商银行研究院； 1.4贷款：城市协调机制缓解融资堵点，房企贷款余额增速持续回升 Q3个人住房贷款余额依然承压，四季度压力或将有所缓解。2024年9月末个人住房贷款余额为37.65万亿，较2季度末下降2227亿元，较年初下降6168亿元。受新房销售低迷及“提前还贷”因素影响，住房贷款余额仍然承压。展望来看，受9月末一系列政策措施的影响，10月房地产销售边际改善。同时，随着10月25日起居民存量房贷利率统一下调至LPR-30BP，或将缓解“提前还贷”现象，进而减缓个人住房贷款余额下降速度。 城市房地产协调机制推进缓解房企融资堵点，并已取得可见的融资效果，后续或将进一步发挥作用。2024年9月末，投向房地产业贷款余额为15.92万亿，较2季度末增加663亿元，较年初增加8827亿元。自2024年1月房地产项目“白名单”融资机制建立起，已实质推进缓解房企融资堵点，截至10月16日，审批贷款金额近2.23万亿元。10月17日，住建部提出年底前将融资“白名单”项目规模增加至4万亿，持续在贷款端助力房企融资。 数据来源：Wind，招商银行研究院 销售：八九月市场整体走弱，924后高线城市交易情绪激活 2.1全国销售：517新政带动销售缓慢修复，后续预计924政策效果更为明显 销售端低位缓慢回升，但市场景气仍在低位。在517政策带动下，销售累计降幅自6月起缓慢修复。统计局数据显示，2024年1-9月全国商品房销售金额、销售面积同比分别为-22.7%、-17.1%，累计降幅较6月底收窄1.9pct、0.6pct。9月单月销售面积同比为-11.0%，较1-5月接近20%的单月降幅明显收敛。不过当前市场仍在低位，在去年低基数的情况下仍然接近20%的降幅，9月国房景气指数为92.41，虽较4月低位的91.85边际改善，但景气程度仍弱于2008年、2014-2015年周期底部。924以来一揽子政策释放了强力信号，更加聚焦“止跌回稳”的政策目标。国庆期间，政策效果初显，高能级城市销售边际改善，或将带动四季度销售增速持续修复。 展望四季度，考虑到政策目标“止跌回稳”更为追求效果，且924后一揽子增量政策激活了新房和二手房市场情绪，预计四季度新房销售量有望回升，全年商品房销售面积同比继续收窄，或处于-12%~-15%之间（暂维持我们中期展望的判断不变）。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 注：2023.3月后口径有调整。根据统计说明，统计局对毁约退房的商品房销售数据进行了修订，对统计执法检查组发现的问题数据，按照相关规定进行了改正，剔除非房地产开发项目投资以及具有抵押性质的销售数据。因而报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素。因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 2.2重点城市高频跟踪：10月新房成交创下半年新高，二手房有一定修复 924一揽子增量政策提升市场热度,改变了8.9以来的市场弱势局面。 8、9月份房地产市场走弱较为明显。新房方面，8月份30大中城市新房销售面积同/环比分别为-24%、-10%，9月份作为房地产“金九银十”传统旺季，新房销售量环比8月反而有所下降，同/环比分别为-32%、-4%；8、9月二手房方面，销量未能延续边际好转趋势出现环比下降，14个重点城市二手房销售面积环比为-14%、-7%。 10月1-20日新房签面积同比降幅收窄明显，考虑到国庆假期销售将在10月中下旬释放，全月新房网签面积约900万平左右，大致回升至年内较高水平。二手房网签面积环比转正，预计10月全月约750~800万平，可部分修复前两月下跌缺口。但需注意的是，近期市场热度回升，主要体现在一线城市和部分二线城市，能级市场分化明显。 数据来源：Wind，招商银行研究院； 注：最新月份月度值为估算值 2.3重点城市高频跟踪-新房：924后广州厦门东莞旬度数据年内新高 一线城市整体好于其他：今年以来虽也有一定走弱，但总体稳定。924以来，一线新房的修复力度也明显更强，修复力度广州>深圳=北京>上海。 二线城市个别表现较优：今年以来成都、武汉、杭州等重点二线城市虽也有一定走弱，但在年中6、7月新房成交量是有所表现的；在8、9月有所走弱后，924以后市场虽没有创年内新高但也有一定修复。924以后新房网签面积创年内新高的城市有厦门、东莞。 注：考虑到认购到网签有1-3周时间，国庆销售数据可能才部分反映 数据来源：WIND，招商银行研究院； 注：最新月份月度值为估算值 2.4重点城市高频跟踪-二手房：924后深圳北京厦门青岛旬度数据年内新高 一线城市二手房：深圳二手房成交量表现优于其他，近一年基本成边际上升趋势。主要原因是深圳“以价换量”最为明显，是一线城市中房价下调较大的。924政策后，一线城市的网签数据在10月中旬日均创年内新高，其中深圳达到近三年新高。 二线城市二手房：924政策后，厦门、青岛等10月中旬日均年内新高。今年以来二手房表现较高的城市有成都、青岛。 注：考虑到认购到网签有1-3周时间，国庆销售数据可能才部分反映 数据来源：WIND，招商银行研究院； 注：最新月份月度值为估算值 2.5房价：一二线房价在8.9月再次加速探底 9月全国房价仍在探底，70大中城市房价跌幅走阔。9月70大中城市新建、二手房同比跌幅进一步走阔，分别为-6.1%、-9.0%（前值-5.7%、-8.6%），处于本轮下跌周期低位。环比跌幅与上月持平，分别为-0.7%、-0.9%，也处于历史较低水平。70大中城市中仅上海新房环比上涨，南京、徐州持平，其余城市均为下跌，此外所有城市的二手房均处于下跌状态。 Q3一线城市二手房房价呈现加速下跌态势。Q3一线城市二手房房价同比、环比跌幅逐步扩大，至9月跌幅分别为-10.7%、 -1.2%，在各城市等级中跌幅最大。 数据来源：Wind，招商银行研究院 2.6房价：9月大部分一线、二线城市二手房房价降幅扩大 房价下降的节奏基本与成交量走弱和政策升级时点对应：今年的4、5月和8、9月是房价降幅扩大的两个时间段，分别对应了5月和9月房地产重磅政策的出台。 近一年来重点城市房价表现： 四大一线城市：先降、再分化。大致在2023.10-11月开始出现环比降幅扩大，但今年以来表现分化，北京、上海二手房价降幅收窄较为明显（6月由负转正），而广州、深圳降幅仍然偏大。但四大一线城市在8、9月环比降幅均边际扩大。 重点二线城市：后降、有加速态势。海西区域、山东区域以及武汉、长沙、成都等在2024Q2开始降幅扩大尤为明显。但有一定“以价换量”表现。 数据来源：Wind，招商银行研究院 开发：拿地投资持续疲软，房企资金面依旧承压 3.1土地市场：供求两端缩量延续，土地成交集中优质版块 Q3土地成交市场延续低温运行。根据中指院数据，2024年1-9月全国商住土地成交建面、土地出让金累计同比分别为-23.6%、-46.4%（ 2024年1-6月为-25.2%、-35.6%），成交建面相较Q2降幅微幅收缩，土地出让金降幅进一步扩大。9月单月同比分别为-6.2%、-29.1%, 相较2、3季度其他月份，降幅显著收窄。但整体看，当前政府推地、房企拿地的信心仍然不足。2024Q3全国商住用地供应面积降幅也超三成，同时在销售尚未趋势性恢复，资金面偏紧的情况下房企拿地仍较为谨慎。 Q3虽针对土拍规则进一步优化，但房企拿地仍聚焦优质城市优质版块。一方面，多个城市取消土拍地价上限，目前除北京、深圳部分地区，其余地块均不限制最高土拍价格。另一方面，多地调整容积率计算方式，提高实际得房率。但房企拿地仍聚焦在上海、杭州的优质版块，及成都、合肥、南京部分地块。根据中指院数据，2024年1-9月，22城住宅用地溢价成交占比为28.3%，较去年同期回落12.4%。 展望来看，通过回收闲置土地方式帮助房企改善土储的政策，可以部分解决土地库存问题。但在销售市场未趋势性恢复，全国商品房库存偏高的情况下，全国土地市场或将维持低位运行。 数据来源：中指研究院，招商银行研究院 3.2新开工、竣工、施工：Q3新开工降幅收窄竣工降幅扩大，但降幅均依然显著 新开工降幅虽逐步收窄，但仍呈现双位数负增长。2024年1-9月新开工面积累计同比-22.2%，较6月末收窄1.5pct。新开工虽有所修复，但仍呈现双位数下跌。我们认为，在土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚处低位的情况下，新开工大概率延续下行态势。 竣工降幅持续扩大，政策若落地效果加快或有望带动竣工交付节奏。2024年1-9月竣工面积累计同比-24.4%，较6月末扩大2.6个百分点。10月17日，住建部国新办会议提出，年底前“白名单”项目信贷规模将增加到4万亿，若“保交楼”政策落地实施加快，或有望带动竣工有所修复。 施工端降幅维持低位。2024年1-9月施工面积累计同比为-12.2%，较6月末扩大0.2个百分点。展望来看，当前房企施工能力及施工意愿均不足，且新开工连续大幅下滑，今年施工端仍将持续承压。 数据来源：Wind，招商银行研究院； 注1：21年为两年平均增速；注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 3.3投资：Q3变动不大，整体投资仍然低迷 单月投资降幅虽收窄，但投资依旧低迷。根据统计局数据，2024年9月房地产开发投资额单月同比为-9.4%，相较此前单月双位数的跌幅有所收敛。但从绝对值来看，9月投资额仍处于2014年以来同期的最低水平。此外，房地产开发投资累计同比仍然在-10%以下。分项来看，2024年1-9月土地购置费、建安投资累计同比分别为-6.9%、-10.9%,相较6月末,土地购置费累计同比下滑0.8pct，建安投资收敛0.4pct。 展望来看，2024年房地产开发投资整体仍偏弱，下行幅度大概率在-10%左右。房地产开发投资仍然受到土地市场及施工建安低迷的制约。受销售低迷、房企资金紧张等多方面因素制约，房企拿地、施工的热情及能力不足。考虑到9月末的系列重磅政策对市场信心有所提振，且房企融资“白名单”项目规模增加至4万亿直接对房企资金形成支撑，大概率四季度数据将边际改善。但考虑到投资端修复相对滞后，对投资的带动作用仍待观察，今年房地产开发投资整体仍偏弱。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 注1：21年为两年平均增速。注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 3.4房企到位资金：尽管到位资金的同比降幅有所收窄，但资金面仍面临压力 房企到位资金依然承压，政策释放积极信号。2024年1-9月房地产开发企业到位资金累计同比为-20.0%，降幅较6月末收窄2.6pct。其中9月单月房企到位资金同比下降18.4，降幅较8月扩大7.8pct。行业资金面仍然承受一定压力，四季度房企资金面压力有望缓解。一方面，受“止跌回稳”政策组合拳带动，10月销售大概率有所改善，带动销售回款修复；另一方面，房企“白名单”项目规模有望增加到4万亿，房企融资环境也有望改善。 分渠道看，销售回款仍是主要拖累项。2024年1-9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9%。销售回款资金较6月末有所改善但仍呈现较大降幅。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 注1：21年为两年平均增速。注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 -END- 本期作者 夏雪 行业研究员 xiaxue001@cmbchina.com 杨侦誉 行业研究员 sunyzy @cmbchina.com 转载声明： 1、本报告为招商银行研究院已发布报告的公开版本，报告内容均为原创。 2、如需转载，请提前征得本公众号授权。转载时需要保留全文所有内容，请勿对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 3、转载时请注明出处为“招商银行研究院（ID：zsyhyjy）”，并在“原文链接”中保留原始公众号文章链接。 4、授权方式：请参照文末方式联络招商银行研究院。 注意：未经招商银行事先授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。 招商银行版权所有，保留一切权利。 责任编辑|余然

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