华泰 | 宏观:稳地产组合拳 - 增量温和,重在执行

（以下内容从华泰证券《华泰 | 宏观:稳地产组合拳 - 增量温和,重在执行》研报附件原文摘录）
　　点击小程序查看研报原文 核心观点 10月17日，国新办就“促进房地产市场平稳健康发展有关情况”举行发布会。住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、央行、金融监管总局负责人出席。发布会延续9月政治局会议对地产市场止跌回稳的总体要求，将政策组合拳概括为“四个取消、四个降低、两个增加”，其中的增量政策方面主要包括：1）重提货币化安置、新增实施100万套城中村及危房改造；2）年底前增加“白名单”项目贷款审批通过规模至4万亿元。此外，亦有提及赋予城市政府调控自主权、调整或取消各类住房限制性政策、加大住房保障力度、政策行和央行提供信贷支持等。整体而言，增量政策较为温和，政策重心落于降低居民购房负担，缓解房企、地方政府和地产供应链企业的现金流压力。 本次住建部发布会将政策组合拳总结为“四个取消，四个降低，两个增加”。其中，主要增量政策体现在“两个增加”——1）通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造；2）年底前将“白名单”项目贷款审批通过规模增加至4万亿元。“四个取消”则包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，“四个降低”为降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量房贷利率，以及“卖旧买新”换购住房的税费负担。具体而言： 城中村改造方面，会议提出将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，后续各地可根据推进情况继续加大力度。完成时间及执行细节尚未明确。根据住建部数据，全国仅35个大城市就有170万套的城中村改造需求，全国层面共297个地级市预计需求更大；危旧房改造全国则有约50万套。同时，此次强调通过货币化方式，有助于更好满足居民对房型及地点的需求、加速推进过程，并消化存量商品房。此外，各地还可以根据城市更新情况进一步选择条件成熟的项目、后续可以继续加大力度。而项目要求方面，既包括“群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出”、又要求“资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险”，项目预期收益率要求或一定程度上影响开发商推进意愿。 房企信贷支持方面，表示要加大“白名单”项目贷款投放力度，年底前贷款审批通过规模增至4万亿，较目前增量达1.77万亿元。提出所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。截至今年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过的贷款规模达2.23万亿元、意味着年底前增加金额达1.77万亿元。今年1-8月房地产开发资金来源同比回落约20.2%、显示开发商现金流仍承压，其中国内贷款占比约15%，同比回落5.1%，降幅明显小于定金、按揭款等其他资金来源（图表1-2）。“白名单”项目贷款审批规模扩大亦有望在四季度继续对房企资金来源形成边际支撑，或有助于减少部分地产商现金流风险外溢至实体经济层面的负面影响。 加大住房保障功能方面，优化保障房及公租房政策、支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，同时也强调需“确保项目融资收益平衡”。根据住建部数据，今年1-9月份已建设筹集保障性住房148万套（间），年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。针对城市低收入住房困难家庭实施的公租房保障，基本实现应保尽保。同时，住建部表示“公租房保障也有两种方式，一种是实物租赁，还有一种是货币化补贴”。此外，为适应生育二孩及以上家庭的需要，可适度增加保障性住房的面积。 提振地产需求方面，取消各类购房限制性政策，并提高居民购房负担能力，主要措施包括“四个取消”和“四个降低”。央行负责人表示，10月25日至31日商业银行将完成存量房贷利率调整，预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点，节省居民房贷利息支出1,500亿元，惠及5,000万户家庭、1.5亿居民；同时除北、上、深三个一线城市之外，全国绝大多数城市的首套、二套房最低首付比例都统一调整为15%。据我们估算，存量房贷利率下调后，2024年居民房贷月供支出占城镇居民可支配收入的比例可能降至6.5%左右、回到2017年的水平；首付比例下调后，商品房首付金额占城镇居民可支配收入的比例或将降至2005年以来的最低水平5.5%；随着房价调整，今年全国50大城市的房价收入比或已下行至2015年的水平（图表3-6）。此外，财政部负责人表示将明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的税收政策，主要涉及北上广深一线城市对个人销售购买2年以上非普宅征收的增值税、以及开发商销售增值率低于20%的普宅享受的免征土地增值税优惠。 总体看，本次发布会表态较为积极，与政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的总体基调一脉相承，但仍需重点关注后续执行细节，尤其是城中村改造的货币化安置、“白名单”信贷支持扩容，以及利用专项债收储土地及商品房等政策。 城中村改造和货币化安置的效果或取决于体量规模及推进速度，因此政策执行细节尤为重要，包括执行主体、回报要求、完成时间等。一方面，相比2015-2018年棚改共计改造完成2442万套，年均610万套，其中货币化安置共计1089万套、年均272万套（图表7-8），本次提出的100万套总量规模相对温和，若对比货币化改造规模占同期商品房销量的比例，本次100万套约占23年商品住宅销售面积的7.4%（假设1年时间完成、套均面积约70平米），而2015-18年期间年均占比约为14%。另一方面，本次会议明确要求“资金大平衡方案能够做到项目总体平衡”，推进速度或仍受到资金来源及开发商意愿的影响。而发布会上住建部提出的具体政策主要为资金方面，比如开发性、政策性金融机构可以给予专项借款、允许地方发行政府专项债、给予税费优惠，以及商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。而项目预期收益率的要求等因素或仍对推进速度及意愿有较大影响。 白名单企业项目层面的现金流支持是否有效承托房企总体现金流仍有待观察。由于“白名单”项目贷款资金是直接发放到房地产项目公司开立的项目资金监管账户，且专款专用、封闭管理，不能回流总公司。白名单信贷支持扩容可能有助于缓解开发商公司层面的偿债风险，但难以直接消除总公司偿债风险。2021年下半年以来，A股地产上市企业现金持有量同比持续下滑，其季调后现金持有量已较2020年4季度的高点累计下降46%（图表9-10）。 出险房企消债和重组的有序推进有助于地产市场预期的企稳和修复，但未来能否偿债仍有不确定性。近年来，出险房企普遍采取债务展期的方式进行债务重组，虽然能在一定程度上缓解流动性压力，但未来债务的偿还仍需地产销售回暖、公司经营状况好转、以及融资条件改善等作为支撑。目前出险房企仍面临现金流出压力，偿债压力仍较大，而地产需求能否企稳回升仍有待进一步观察。 利用专项债收储土地及商品房等政策的执行细节及政策效果有待观察。发布会明确表示，将利用地方专项债、专项借款、以及专项再贷款用于支持收购存量土地，并利用保障性住房再贷款、以及地方专项债支持收购存量商品房用做保障性住房，但在收购对象范围、如何确定合理的收购价格、如何确保项目融资收益平衡等方面的执行细节有待进一步公布。由此，政策的最终落地规模以及能否有效缓解地方政府、城投平台和房企的现金流压力仍有待观察。 风险提示： 稳增长政策执行力度不及预期，地产周期超预期下行。 文章来源 本文摘自2024年10月17日发布的《稳地产组合拳：增量温和，重在执行》 易峘 研究员 SAC No. S0570520100005 | SFC AMH263 常慧丽 研究员 PhD SAC No. S0570520110002 | SFC BJC906 吴宛忆 研究员 SAC No. S0570122090215 王洺硕 联系人 PhD SAC No. S0570123070085 | SFC BUP051 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/research 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 本公众号版权仅为华泰证券所有，未经华泰证券书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公众号发布的所有内容的版权。如因侵权行为给华泰证券造成任何直接或间接的损失，华泰证券保留追究一切法律责任的权利。华泰证券具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。

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