【中国银河总量】五部委地产“组合拳”怎么看? ——10月17日关于促进房地产健康平稳发展发布会联合解读
（以下内容从中国银河《【中国银河总量】五部委地产“组合拳”怎么看? ——10月17日关于促进房地产健康平稳发展发布会联合解读》研报附件原文摘录）
核心观点 主要内容：2024年10月17日国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，住建部部长，及财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局相关负责人参加，介绍了关于落实房地产市场止跌企稳的各项措施，提出实施100万套城中村改造和危旧房改造，明确了多项政策措施的资金来源。我们认为政策整体符合预期，当前经济处于新旧动能转换的关键时期，针对房地产领域的政策取向主要是防范风险、解决“历史包袱”，以助力新质生产力的轻装上阵，未来需要观察专项债和信贷资金用于收购存量土地和商品房的落地情况。 宏观：五部委地产“组合拳”怎么看？ 一是本次房地产政策重点从需求端转向供给端，前期“四个取消”和“四个降低”主要是从需求端出发，最大程度上满足居民的刚性和改善性住房需求。而本轮政策更多从供给端出发，加力解决地产企业现金流问题和重点民生相关的住房建设力度，对存量和新增住房、土地进行结构性调整；二是白名单项目贷款政策大幅加码，至明年年底翻倍至4万亿元，支持地产项目的信贷需求；三是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，采用货币化安置，提振房地产开发投资、降低存量商品房库存，估算投资规模或在1万亿元左右；四是明确收购闲置土地，除专项债资金之外，还有政策性银行专项贷款和央行再贷款资金支持。我们预计未来土地收储规模或在1万亿元左右，在未来两年逐步落地；五是鉴于专项债扩围至土地收储和收购存量商品房，我们认为明年专项债规模有望进一步提升，具体可关注年底公布的专项债提前批规模。 权益市场：稳地产预期有望提振A股市场 当前A股市场估值处于历史中等水平，中长期投资价值仍然较高。随着超预期政策密集出台，市场信心有望受到提振，带动估值回升。同时，在政策的支持和引导下，中长期资金加速入市，将改善当前存量资金博弈的市场状态，为A股市场提供更多的流动性支持。建议持续关注房地产政策的具体落实情况以及政策对房地产上下游产业链的提振效果。同时，也需密切观察地产需求数据的实际回暖情况，房地产市场仍可能出现脉冲行情。 债券市场：宽信用再推进 综合来看，融资协调机制白名单扩大、“白名单”项目的信贷规模大幅增加有助于项目合理融资需求满足，有助于房企债务违约、展期风险继续压降。但也要注意在地方自主决策、自担风险以及化债双主线持续推进的背景下，各地的决策可能更加审慎。 债市影响方面，宽信用进度逐步推进，但规模弱于预期，债市中期顺风逻辑仍在。宽信用进度逐步推进，“货币化安置”支持下地产后续改善可期。但本轮规模与2014-2016年相比明显偏低，考虑到中期经济基本面仍待改善，9月企业融资需求尚未观测到加速，宽货币央行或维持对流动性的呵护下，中期逻辑未变，仍以十债【2.0-2.25%】区间震荡判断。信用方面，地产接续政策推进的风险缓释，信用利差有望再度压降。以往经验来看，关键地产政策接续落地后的1-10个交易日，多数地产债收益率下行幅度在2-45bp，但随着政策接续推进，影响逐步减弱至反转。 房地产：供给侧再出新政，促进楼市止跌回稳 住建部等部门针对房地产市场提出各项举措，在此前一系列政策的基础上，主要增加针对供给侧的两项举措。1）年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足合理融资需求。截至2024年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元，因此若年底前规模增加至4万亿，融资规模大幅度增加。我们认为后续针对“白名单”项目的审批节奏有望显著加快，对应的信贷投放速度或将显著提高。2）货币化安置新增100万套城中村改造和危旧房改造，根据我们的测算，该100万套城中村改造和危旧房改造涉及到的总投资额约为9964亿元，并且改造的整体推进节奏或较快。除此之外，各部门再次强调对土地、存量住房、住房需求等方面支持。住建部部长倪虹表示，在系列政策的作用下，经过3年调整的房地产市场已开始筑底，目前多个部门已出台政策措施，有望有效提振市场信心。我们认为在政策密集出台的刺激下，未来政策效果或逐渐呈现。 银行业：房地产金融支持再加码，改善风险、撬动信贷 房地产金融支持再加码，改善风险、撬动信贷：房地产融资政策组合拳精准定位房企融资需求。年底前白名单项目信贷规模将增至超4万亿元，将所有合格房地产合格项目都争取纳入白名单，后续两个月增量白名单信贷投放规模将达1.77万亿元；房地产开发贷、个贷、经营性物业贷款等各类融资工具持续发力；商品房和土地收储继续盘活房企流动性；叠加优惠政策延期，短期利好银行信贷和资产质量优化。通过货币化安置房新增100万套城中村和城市危房改造，根据银河宏观团队估算投资规模1万亿元，预计撬动1000-2000亿元增量信贷。需求端四个取消、四个降低政策落地有望改善房企当前偏弱销量，后续持续关注实质性拐点显现。 有色：政策支持地产回稳，利好有色金属需求预期 房地产是有色金属重要的下游应用领域，据SMM与钢联统计，房地产及其产业链占国内铜终端需求的22%，房地产在国内铝终端需求的占比达23.9%，锌和锡占比分别为24%、15%。有色金属在房地产的应用主要集中于竣工端，2024年以来地产新开工、竣工维持弱势，对地产链有色金属消费形成拖累。三季度开始，铜、铝行业进入库存去化阶段，但近期房地产市场对铜铝金属需求仍有一定拖累。政策支持下房地产市场企稳，或带动房地产新开工、竣工端提升，提振后地产的家电需求，将改善未来地产链有色金属需求，有望带动铜铝等库存进一步去化，行业基本面与金属价格或持续向好。下游房地产领域需求占比高的金属品种或受益弹性更大，建议关注铜、铝、锌、锡板块相关标的。 化工：聚焦地产竣工及后周期，优选供给约束赛道 化工品需求与房地产周期紧密相关，房地产是化工最大的终端下游，且化工品需求贯穿房地产整个建设周期。本次发布会再次强调“严控增量、优化存量、提高质量”的基调，提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元等政策。我们认为，化工行业应重点结合以下两点：一是，重点关注地产竣工及后周期对应化工品。二是，优选供给具有壁垒或供给约束增强的细分化工子行业。综上，建议重点关注MDI、钛白粉、制冷剂等细分赛道。 建筑：城中村改造利好房建，信贷加码促回款改善 城中村改造方面，提出通过货币化安置新增实施100万套城中村和危旧房改造，有利于释放有效需求，消化存量商品房库存。我们测算本轮改造对应的项目投资金额约为1-1.5万亿元，全国城中村改造项目投资金额约为6.33-7.56万亿元。预计四季度城中村改造进度将会加快，涉及的固定资产投资市场空间广阔，与其相关的规划设计咨询、房建、装修装饰等板块将迎来投资机会。保障性住房方面，提出专项债用于收储和收购存量房，有助于增加保障性住房来源。我们测算“十四五”保障房计划数大约剩余392万套，假设保障房面积平均为65平方米，单位平方米建安成本为3000元，2024-2025年剩余保障房投资金额合计约7644亿元。项目资金保障方面，“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，预计10-12月白名单项目贷款金额还将新增1.77万亿元。我们认为项目资金的到位将有助于改善房建企业四季度的现金流回款情况，项目新开工意愿有望得到提振。 建材：地产政策再加码，行业回暖可期 地产政策持续加码，提振建材市场恢复信心。1）存量房市场：从政策导向上来看，存量市场仍是后续关注重点，随着购房门槛的降低以及专项债资金用于收购存量房，有望加速存量商品房去库，直接带动消费建材需求的回升。此外，随着居民生活品质的提高，消费者对住房质量、功能、品质等要求均有所提升，改善型住房有望加大对高品质消费建材产品需求的拉动。2）旧改市场：10月17日发布会提到，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。当前我国城镇化已经进入城市更新阶段，旧房改造需求空间广阔，在政策的支持下，城中村改造及危旧房改造等需求有望加速释放，消费建材在旧改市场的需求有望大幅提升。3）企业回款情况：随着贷款资金拨付方式的优化，有望缩短建材企业回款时间，改善企业现金流情况，利好建材企业长期可持续发展。 轻工：地产利好政策持续落地，助力家居消费需求复苏 伴随利好政策持续落地，新房/存量房市场均有所修复。1）新房市场：取消限购限售、降低公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例等利好政策持续落地，九月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，新房市场活跃度有所上升。2）存量房市场：9月以来中央政策通过货币安置、提高白名单项目信贷规模、专项债等组合拳的方式，促进存量商品房的消化工作，拉动二手房交易量持续增加。3）旧改市场：各地家居“以旧换新”政策持续推新，预计未来旧改需求有望增加。地产利好政策推动家居消费需求复苏，大家居转型仍为行业必然趋势，长期看预计利好于资源整合能力强、品牌和客户基础扎实的龙头公司。 家用电器：提振厨卫板块信心，估值或迎修复 地产端政策加码，家电增量消费需求有望得到支撑，厨卫板块或将率先获益。与家电其他品类相较而言，厨卫产品消费、安装场景和更换周期较为特殊，市场销售对地产端景气依赖度较高，随着地产端政策优化，商品房景气企稳回升，厨卫消费有望在城中村改造、购房装修以及以旧换新政策的共同作用下逐步“困境反转”，或将迎来估值修复和景气复苏的戴维斯双击。 风险提示：1. 政策理解不到位的风险 2. 央行货币政策超预期的风险 3. 政府债券发行超预期的风险 4. 美联储降息超预期的风险 正文 一、五部委地产“组合拳”怎么看？ 2024年10月17日国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，住建部部长，及财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局相关负责人参加，介绍了关于落实房地产市场止跌企稳的各项措施，提出实施100万套城中村改造和危旧房改造，明确了多项政策措施的资金来源。我们认为政策整体符合预期，当前经济处于新旧动能转换的关键时期，针对房地产领域的政策取向主要是防范风险、解决“历史包袱”，以助力新质生产力的轻装上阵，未来需要观察专项债和信贷资金用于收购存量土地和商品房的落地情况。其中，本次会议有以下要点值得关注： 一是本轮房地产政策重心从需求端转向供给端。前期需求端政策几乎应出尽出， “四个取消”和“四个降低”主要是从需求端出发，取消限制性政策以及降低利率、税费，最大程度上满足居民的刚性和改善性住房需求。本轮政策更多从供给端出发，一方面加大力度解决地产企业现金流问题，包括加大白名单项目贷款力度，以及利用专项债收储土地和收购存量房，让地产企业有能力实施保交楼以及恢复新开工意愿；另一方面，加大重点民生相关项目建设力度，主要是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，采用货币化安置方式，我们预计总投资规模将1万亿元左右。 二是白名单项目贷款政策大幅加码，至年底翻倍至4万亿，“白名单”项目贷款力度大幅增加。合格项目将全部纳入“白名单”，并且要求商业银行“应贷尽贷”“能早尽早”，预计至年底，白名单项目贷款审核金额将翻倍至4万亿元以上。我们注意到，今年上半年房地产开发贷款新增规模为8900亿元，“白名单”项目贷款新增规模较大，预计将是当前及未来一段时间拉动地产融资需求的重要动力。 三是采用货币化安置方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。本次会议提及的100万套实施规模主要是条件比较成熟的项目，预计将在今明两年逐步实施，本次或主要集中在大中城市，按照当前35个大中城市的开发投资成本，预计总投资规模将在1万亿元左右。资金主要来源包括开发性、政策性金融机构贷款、专项债资金及商业贷款，参考以往棚改经验来看，预计开发性、政策性金融机构贷款等准财政工具可能是主要资金来源，前期持续净偿还的PSL有望在降低利率水平的基础上重启。另外，采用货币化安置方式对于降低存量商品房库存有积极作用。 四是明确收购闲置土地，专项债资金、专项贷款、人民银行再贷款资金支持，资金渠道拓展。在收购方式方面，除政府收购外，鼓励企业自主开发和市场化流通。我们估算目前未开工土地面积规模在14亿平左右，对应土地价值在规模3.2万亿元左右，按30%政府收购大约涉及约1万亿元规模，预计也将在今年和未来两年逐步落地，带动新增专项债需求和配套融资需求提升。 五是收储预计将带动提升明年专项债发行规模，鉴于专项债收储和收购存量房，我们认为明年专项债规模有望提升至4.5-5万亿元，其中主要假设是：用于项目建设资金规模保持今年3.12万亿元规模（按发改委新闻发布会公布口径）、新增土储专项债规模在6000亿元左右，收购存量商品房规模在8000亿元-1.3万亿元左右。但政策执行初期可能存在项目审批较严，符合条件项目较少的问题，例如前期央行推出的3000亿元再贷款工具。具体规模我们认为近期可关注今年年底可能公布的专项债提前批规模，是否较去年有大幅提升。 整体来看，本次会议在落实前期政策基础上，进一步明确了房地产开发投资规模、土地和存量商品房收购方式、以及各项政策的资金来源，从供给端和资金端促进房地产市场止跌企稳。我们预计本轮地产政策将带动新增信贷需求、房地产开发投资以及大中城市房价的温和回升。 二、权益市场：稳地产预期有望提振A股市场 （一）对市场的影响 9月24日至10月8日，央行、金融监管总局、证监会联合推出政策组合拳，中央政治局会议提前召开，且发布超预期稳增长政策，引发A股市场大幅反弹，期间全A指数累计上涨35.04%；受投资者获利了结和高位恐慌等情绪扰动，10月9日至16日，A股市场集体回调，全A指数累计下跌10.38%。因此，9月24日至10月16日，全A指数累计上涨21.02%；截至10月16日，全A指数较上年末收涨3.95%。 从市场交投活跃度来看，9月24日至10月16日，A股市场日均成交额为18548.11亿元，日均换手率为2.3988%，9月25日至10月16日，连续11个交易日每日成交额突破万亿，较8月5971.67亿元的日均成交额和0.9403%的日均换手率显著上升，表明投资者情绪受到明显提振。 9月24日至10月16日以来的行情中，地产链表现居前。其中，期间房地产行业累计上涨29.89%，涨幅位居全行业第三名；建筑装饰和建筑材料分别上涨26.46%、26.36%，涨幅分别位居全行业第六名、第七名；钢铁行业上涨21.41%，涨幅居全行业第十二名。 地产链在A股市场中发挥着重要作用。截至10月16日，房地产行业自由流通市值约5670亿元，占全行业自由流通市值的1.57%；但钢铁、建筑材料、建筑装饰、机械设备、房地产、家用电器、轻工制造等七个地产链行业累计自由流通市值约49822亿元，占全行业自由流通市值的13.81%。因此，本次重磅房地产利好政策未来有望带动房地产有效投资和建材、装修、家电等消费，促进上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥重要作用，从而带动A股整体上行。 截至10月16日，全A指数的PE估值为17.77倍，处于2010年以来51.73%分位数，处于历史中等水平；全A指数PB估值为1.53倍，处于2010年以来10.34%分位数，处于历史较低水平。当前A股市场估值处于历史中等水平，中长期投资价值仍然较高。随着超预期政策密集出台，市场信心有望受到提振，带动估值回升。同时，在政策的支持和引导下，中长期资金加速入市，将改善当前存量资金博弈的市场状态，为A股市场提供更多的流动性支持。 （二）对地产链的影响 自9月24日以来，在一系列政策提振下，地产链上下游行业迎来上涨行情。截至10月16日，房地产行业累计上涨29.89%，建筑装饰、建筑材料和钢铁行业涨幅均超20%，机械设备、轻工制造和家用电器行业也呈现明显的涨幅。从估值来看，经历这波上涨行情后，地产链市盈率估值明显回升，但轻工制造、家用电器、机械设备等行业仍处于2019年以来的中低位水平。从更适用房地产行业的市净率估值来看，多数行业则仍处于历史低位，后续上涨空间较大。 同时，上述政策的集中出台，使得9月底以来房地产市场一线数据显示出积极的变化。根据中指研究院的数据，国庆节期间一手房看房量、到访量及签约量均有显著增加，二手房交易量也呈持续上升趋势。从新房到访和认购表现来看，多数城市市场热度较节前提升明显。根据中指监测，多数城市调研项目国庆假期平均认购量超过9月全月。尤其是一线城市在政策优化推动下，各项目到访和认购量明显提升。值得注意的是，一线城市除优质改善项目延续较好去化外，十一期间多个刚需楼盘销售也出现明显好转。二线城市中，成都、杭州等热点城市保持较高热度，成交转化率出现提升，而重庆等城市仍依靠大幅折扣实现项目去化。 近期中国政府的政策组合拳可以总结为“四个取消、四个降低、两个增加”，“四个取消、四个降低”是前期已出台的政策，主要是从减轻居民购房成本和还贷压力、支持居民购房需求等方面入手，刺激房地产消费回暖。“两个增加”则指10月17日由住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上宣布的增量政策，两项增量政策主要从供给端入手，旨在进一步稳定房地产市场。部长表示，经过近三年的调整，房地产市场开始筑底，预计10月的相关数据将显示出市场的积极乐观态势。 建议持续关注房地产政策的具体落实情况以及政策对房地产上下游产业链的提振效果。同时，也需密切观察地产需求数据的实际回暖情况，房地产市场仍可能出现脉冲行情。 三、债券市场：宽信用再推进 17日，五部委联合召开《介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况》新闻发布会召开，关注以下三方面线索及影响。 线索一是住建部部长倪虹介绍了“组合拳”：四个取消、四个降低、两个增加。其中增量信息在两个增加之一的“将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”，并指出只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。另提及五项政策支持货币化安置房：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。 从上轮棚改货币化安置规模来看，当前体量较小。上轮2015年-2017年棚改区改造数量在年均600万套，对2016年-2018年年均投资额拉动规模约在1.5万亿元至1.8万亿元区间。本轮提到“将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”，与上轮相比，当前体量较小。 线索二是会议要求年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。截止到10月16日，白名单房地产项目已审批通过的贷款已经达到了2.23万亿元；预计到2024年底，白名单项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。 线索三是财政部提出对于专项债收购存量商品房用作保障性住房。这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。 综合二三两条线索来看，融资协调机制白名单扩大、“白名单”项目的信贷规模大幅增加有助于项目合理融资需求满足，有助于房企债务违约、展期风险继续压降。但也要注意在地方自主决策、自担风险以及化债双主线持续推进的背景下，各地的决策可能更加审慎。 债市影响方面，宽信用进度逐步推进，但规模弱于预期，债市中期顺风逻辑仍在。宽信用进度逐步推进，“货币化安置”下，主要抓手地产后续改善可期。但本次会议的“100万套城中村改造、危旧房改造”与2014-2016年相比明显偏低，考虑到中期经济基本面仍待改善，9月金融数据上看企业融资需求尚未观测到显著加速，宽货币央行或维持对流动性的呵护下，中期逻辑未变，仍以十债【2.0-2.25%】区间震荡判断，逢大幅调整建议增配。后续重点关注月底人大常委会、年底公布的专项债提前批等对于增发政府债、PSL投放、专项债收储等增量政策下达。 信用方面：节前由于股债跷跷板及理财大规模赎回影响下信用债超调，性价比有所体现。而节后随着理财赎回规模稳定，地产接续政策推进的风险缓释，信用利差有望再度压降。 从违约情况来看，5/17地产新政后地产债违约风险显著降低。以地产债违约金额与违约时债券余额之比、违约金额与债券发行总额之比分别观察地产债余额违约率、整体违约率，数据显示今年6月-9月，余额违约率、违约率分别为55.83%和0.08%，分别较1-5月下行了16.2个百分点和0.17个百分点。 以往经验来看，关键地产政策接续落地后的1-10个交易日，地产债收益率下行明显，但随着政策接续推进，影响逐步减弱至反转。以5/17后几次关键地产政策接续落地之后的1-10个交易来看，发现多数时期后1-10个交易日地产债收益率下行幅度在2-45bp，但值得注意的是随着地产政策应出尽出，后续政策空间逐渐收敛，对于地产债利好影响减弱，最近一次9/24地产收储政策后5-10个交易日，地产债收益率反而上行。 四、房地产：供给侧再出新政，促进楼市止跌回稳 2024年10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行和金融监管总局介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，针对房地产市场提出各项举措，在924一揽子政策、926政治局会议、1012财政支持政策的基础上，主要增加针对供给侧的如下两项举措：加大“白名单”项目信贷规模、货币化安置新增100万套城中村改造和危旧房改造；并再次强调针对调节存量市场和购房需求的支持。 1.“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元 住建部此次提出，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。2024年1月，城市房地产融资协调机制成立，旨在协调房地产融资中存在的困难和问题。目前，截至2024年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元，因此若年底前“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，即自10月17日至今年年末的“白名单”项目新增规模有望达到1.77万亿元，是今年以来已审批贷款规模的79.37%。按照月平均贷款审批量比较，截至10月16日，“白名单”月平均审批信贷规模约为0.25万亿元。年底前“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，即10月17日至年末的月平均审批信贷约为0.71万亿元，提高185.74%。我们认为，后续针对“白名单”项目的审批节奏有望显著加快，对应的信贷投放速度显著提高，对于项目竣工和交付等起重要作用，表明房地产市场平稳健康发展的政策支持力度显著加大。 2.新增100万套城中村改造和危旧房改造 财政部提到通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。根据有关调查，在全国35个大中城市，需要改造的城中村有170万套，在全国范围内需要改造的城中村数量更加庞大。叠加全国城市有50万套需要改造的危旧房，整体待改造的城中村和危旧房规模可观。 我们测算，2023年青岛计划启动城中村改造19个项目，涉及1.4万户，并提及新启动涉及安置区总投资31亿元，即2023年每户平均投资金额22.14万元（为统一口径，我们均取青岛2023年的计划值）。由于城中村改造的周期相对年限略高，我们假设改造周期在4~5年，即每改造一户城中村平均所需总投资额约为99.64万元。因此此次新增100万套城中村改造和危旧房改造，涉及到的总投资额约为9964亿元。住建部提到，“此次提出的新增实施100万套主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目”。因此，我们认为该100万套城中村改造和危旧房改造有望较快推进。 由于城改和危旧房改造涉及的项目范围和资金规模较大，因此城改和危旧房改造项目或得到1）重点支持地级以上城市、2）开发性、政策性金融机构给予的专项借款，3）允许发行地方政府专项债券，4）给予税费优惠，5）商业银行根据项目评估发放商业贷款等政策支持。 3.再次强调调节存量市场和支持需求 针对土地市场的存量闲置土地盘活，自然资源部提到，考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。央行提到允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，央行提供必要的专项再贷款支持。财政部提到允许地方政府发行专项债支持土地储备。以上各部门均提出对于盘活存量闲置土地的支持举措，或对土地市场的存量土地规模和楼市的平衡起到重要作用。 针对住房存量市场，各部门均采取措施推动市场去库存。住建部提到的100万套城中村改造和危旧房改造，通过货币化安置解决相应居民的住房需求，有望对存量商品房的消化起积极作用。央行再次强调优化保障性住房再贷款政策，将保障性住房再贷款的央行出资比例由60%提高到100%，进一步支持提高收购存量商品房的意愿。财政部提到，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。 针对住房需求的支持，央行再次强调存量房贷利率、降低首付比例支持刚需和改善性住房需求。财政部提到抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。在增值税方面，以上海为例，根据2024年9月29日新政，将个人对外销售住房增值税免征年限从5年调整为2年，此举有望降低二手住房交易成本。以上政策均有望降低购房人的购房成本，有望进一步促进房地产市场止跌回稳。 住建部部长倪虹表示，在系列政策的作用下，经过3年调整的房地产市场已开始筑底。目前，多个部门已在财政、金融等方面出台政策措施，地方因城施策，取消或调减限制性措施，支持刚性和改善性住房需求，有效提振市场信心。我们认为，在政策密集出台的刺激下，未来政策效果或逐渐呈现。 五、银行业：房地产金融支持再加码，改善风险、撬动信贷 房地产融资政策组合拳再加码，精准定位房企融资需求。（1）会议提出年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到超过4万亿，将所有合格房地产合格项目都争取纳入白名单，做到“应进尽进”，对已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。从规模上看，白名单项目贷款规模将超过房地产开发贷，政策力度超预期。截至10月16日，商业银行已审批“白名单”项目通过金额达2.23万亿元，后续两个月增量白名单信贷投放将达到1.77万亿。（2）以房地产开发贷、个人按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款和债券投资等为代表的各类融资工具持续发力，充分满足合理融资需求。截至二季度末，房地产开发贷余额13.77万亿元，同比增长2.8%；8月末，房地产并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%、18%。（3）商品房和土地收储继续盘活房企存量资产，改善房企流动性，加速风险出清。其中，保障型住房再贷款央行出资比例已上升至100%，进一步缓解银行资金成本压力。（4）“金融16条”和经营性物业贷款政策等延期，多维度加大房地产金融服务的支持力度。整体来看，政策组合拳出台利好银行短期信贷和资产质量优化。 城中村改造撬动增量信贷规模，需求端政策延续支撑销量。会议宣布通过货币化安置房的方式新增实施100万套城中村和城市危房改造，加速商品房去库存，资金来源主要包括开发性、政策性金融机构专项借款，地方政府专项债，以及商业银行根据项目评估发放贷款。根据银河宏观团队的估算， 城中村改造投资规模在1万亿左右。参考房地产开发投资资金来源中的贷款占比，我们测算撬动银行增量信贷1000-2000亿元。与此同时，需求端四个取消、四个降低政策落地，延续前期地产政策导向，有利于提振需求。目前房企销量仍为负增长，需求偏弱。截至2024年8月末，商品房销售面积、销售额分别同比下降18%、23.6%。9月政策拐点以来，市场出现好转迹象，后续持续关注相关指标改善成效和实质性拐点显现。 六、有色：政策支持地产回稳，利好有色金属需求预期 10月17日国新办举办新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、中国人民银行和金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套组合拳，推动市场止跌回稳。在增量政策上，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进，应贷尽贷，满足项目合理融资需求。 （一）政策支撑地产，利好有色金属需求改善 房地产是有色金属重要的下游应用领域，铜/铝/锌需求占比均超20%。有色金属的地产需求不仅来自于房地产开发中的住宅建设，还应考虑房地产开发配套工程，如小区红线外供配电工程，以及竣工后房屋内部装修装饰及家电的消费需求。其中，铜主要用于电线电缆、铜水管等，铝主要应用于铝合金门窗、幕墙等，镀锌钢材、镀锌管材等锌产品主要用于建筑的龙骨架、消防水管等，锡主要应用于PVC稳定剂、玻璃涂层等化工产品。根据SMM与钢联统计，房地产及其产业链占国内铜终端需求的22%，房地产在国内铝终端需求的占比达到23.9%，锌和锡占比分别为24%、15%。 今年以来地产新开工、竣工维持弱势，对地产链有色金属消费形成拖累。2024年1-8月中国房屋竣工、新开工面积累计同比分别下滑23.6%、22.5%。有色金属在房地产的应用主要集中于竣工端，2024年以来中国房地产竣工面积增速大幅下滑，对铜、铝、锌、锡等有色金属品种的消费形成拖累，而新开工面积增速的下滑对未来的房地产竣工增速与远期的有色金属需求预期产生压力。 地产、财政、设备更新等政策密集出台，有望改善未来有色金属需求。10月17日，住建部指出打出一套“组合拳”，推动房地产市场止跌回稳。其中，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，或带动房地产新开工、竣工端提升；而支持货币化安置房、房地产增值税调整政策利好房地产销售，有望提振后地产的家电需求，将改善未来地产链有色金属需求。此外，财政部发布会上强调的大力度化债、房地产土储与商品房收储、促销费政策，以及前期出台的大规模设备更新和消费品以旧换新政策，有望从房地产、建筑、机械设备、汽车、家电等下游领域改善上游铜铝的有色金属行业需求。 三季度开始，铜、铝行业进入库存去化阶段，政策支持下行业基本面有望持续向好。2024年2月后，国内电解铜、电解铝供应过剩问题显现，并出现加速累库。截至2024年10月10日，国内电解铜、电解铝社会库存分别较年初增加13.2、21.4万吨。但进入三季度后，铜、铝的行业基本面已有所改善，7月起国内铜社会库存持续加速去化，电解铝社会库存也在9月开始去库。国内电解铜、电解铝消费量也自7月起连续2个月环比回升，2024年8月电解铜、电解铝消费量分别为122.24、392.9万吨。但近期房地产市场对铜铝金属需求仍有一定拖累，政策支持下房地产市场企稳对有色金属需求改善，有望带动铜铝库存进一步去化，行业基本面与金属价格有望持续向好。 （二）投资建议 住建部等多部门联合出台地产政策，推动房地产市场止跌企稳，有望带动有色金属未来需求的边际改善，利好有色金属价格上涨。下游房地产领域需求占比高的金属品种或受益弹性更大，建议关注铜板块的紫金矿业（601899）、洛阳钼业（603993）、西部矿业（601168）、金诚信（603979）；铝板块的中国铝业（601600）、天山铝业（002532）、神火股份（000933）、云铝股份（000807）；锌板块的驰宏锌锗（600497）、中金岭南（000060）；锡板块的锡业股份（000960）、华锡有色（600301）。 七、化工：聚焦地产竣工及后周期，优选供给约束赛道 （一）化工品需求与房地产周期紧密相关 一方面，房地产行业作为化工最大的终端下游，承载着巨大的消费体量。另一方面，化工品需求贯穿房地产整个建设周期。1）施工阶段会使用大量的混凝土，主要涉及减水剂产品。2）竣工阶段涉及窗户、墙体保温、建筑外管材等，主要对应纯碱、PS、EPS、聚合MDI、PE、PVC等化工产品。3）装修和入住阶段主要涉及室内管、涂料、家电、家纺等，对应PP、钛白粉、塑料、聚氨酯、PTA、涤纶长丝、涤纶短纤等化工产品。 本次发布会再次强调“严控增量、优化存量、提高质量”的基调，提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元等政策。我们认为，化工行业应重点结合以下两点：一是，重点关注竣工及地产后周期对应化工品。二是，优选供给具有壁垒或供给约束增强的细分化工子行业。综上，我们建议重点关注MDI、钛白粉、制冷剂等。 （二）MDI：生产极具壁垒，龙头持续进击 MDI生产壁垒高，行业产能高度集中。MDI生产技术与设备较为复杂，技术门槛较高，垄断性较强，全球仅巴斯夫、拜耳、亨斯迈、万华化学、陶氏、三井化学等8家企业具有生产技术。目前全球MDI产能为1072万吨/年。从区域占比来看，亚太、EMEA、美洲产能占比分别为55.1%、29.3%、15.6%。从公司产能占比来看，万华化学、巴斯夫、科思创产能占比居前，分别为32.6%、18.2%、16.7%，行业产能高度集中。 MDI内需有望改善，外需持续进击。MDI是生产聚氨酯的核心原材料，主要包括纯MDI、聚合MDI等。其中，聚合MDI与房地产行业密切相关，2023年我国聚合MDI主要消费领域包括冰箱冷柜（52%）、胶黏剂（19%）、汽车（8%）、板材（5%）等。内需方面，本次发布会有利于提振地产竣工及后周期等产业链，间接利好国内MDI需求改善。外需方面，一方面，长期以来国内龙头持续通过技改提升单套装置产能，发挥规模经济效益，产品竞争力不断提升；另一方面，今年以来，海外装置故障频发，日本、韩国、欧洲、美国等地MDI产量存计划外损失，间接提振我国MDI出口。1-8月，我国聚合MDI出口81.0万吨，同比提升3.6%。 我们认为，MDI生产极具壁垒，地产政策推进有望改善内需，且近些年海外装置故障频发利好出口，建议重点关注国内MDI绝对龙头万华化学（600309.SH）。 （三）钛白粉：行业景气底部，静待需求改善 钛白粉是房地产上游重要原材料，建筑地产链景气回升有望带动钛白粉需求改善。钛白粉主要成分为二氧化钛（TiO2），具有无毒、最佳不透明性、最佳白度及光亮度等特性，是现阶段性能极佳的一种白色无机颜料，下游广泛应用于塑料、涂料、造纸等领域，其中以涂料为主。2023年我国涂料领域对钛白粉需求占比高达58%，建筑及地产产业链景气度对钛白粉需求影响显著。近两年，我国建筑及地产行业整体表现较为低迷，钛白粉需求增速随之放缓。2023年，我国稳增长和保交楼等政策发力，房地产竣工面积同比增长17.0%，钛白粉需求由跌转增，年度表观消费量为251.3万吨，同比增长3.8%。近期建筑地产相关利好政策持续加码，本次发布会提出新增实施100万套城中村和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元等政策，有望带动房地产竣工面积及旧房改造规模增长，进而拉动上游涂料及钛白粉需求。 钛白粉行业景气底部，看好充分竞争下一体化龙头企业表现。近年钛白粉行业产能持续释放，需求增速放缓下，新增产能消耗压力加剧，市场充分竞争致钛白粉价格及价差回落至偏低水平。我们认为，一方面，上游钛矿价格仍处于相对高位，对钛白粉价格具有较强支撑力；另一方面，钛白粉供需格局在建筑地产相关利好政策发力下具有改善预期，短期来看，钛白粉价格及价差进一步回落空间有限，而随需求改善具有充分的向上弹性空间。中长期来看，市场竞争压力及行业政策引导下，钛白粉行业落后产能淘汰进程正提速，钛白粉行业集中度将逐步提升，掌握低成本钛白粉核心技术、产业链一体化布局、具备规模优势的龙头企业的竞争力和话语权有望进一步增强，建议关注钛产业链一体化布局的钛白粉龙头企业龙佰集团（002601.SZ）。 （四）制冷剂：行业高景气延续，看好龙头业绩弹性释放 以旧换新、消费补贴政策持续发力，制冷剂终端产品产销两旺。制冷剂终端应用主要集中在空调、汽车以及冰箱冷柜等领域，且下游产业对制冷剂需求偏刚性。今年以来，家电及汽车相关以旧换新、消费补贴等政策延续，各制冷剂终端产品产量、排单量均保持良好增长势头。根据产业在线最新统计数据，我国10月空调计划排产量为1174万台，同比涨幅超30%。近期楼市政策“组合拳”接连出台，降低存量房贷利率、降低首付比例等政策有望显著降低居民购房成本和还贷压力。与此同时，多地以旧换新、消费补贴力度仍在持续加码。多项利好齐发，有望充分调动居民消费和市场信心，家电、汽车等制冷剂终端产品产量有望保持良好增长势头，进而利好制冷剂需求表现。 配额管理下行业供需偏紧，看好制冷剂高景气延续下龙头企业业绩弹性。2024年9月14日，生态环境部发布《关于公开征求2025年度消耗臭氧层物质和氢氟碳化物配额总量设定和分配方案意见的函》，规定2025年我国HFCs生产和使用总量控制目标保持在基线值，HFCs生产配额总量和内用生产配额总量分别为18.53、8.95亿tCO2，与2024年度相同，在此基础上还根据HCFCs淘汰的替代需求及半导体行业的增长需求，对R32、R245fa、R41、R236ea进行了不同幅度的配额增发。总体来看，制冷剂配额管理政策稳定且连续，并根据行业实际运行情况保留了灵活调整空间。当前主流制冷剂产品价格、价差均已上行至较高水平，预计在供给端受配额约束、需求端稳健向好趋势下，制冷剂供需结构将在中长期内维持紧平衡，制冷剂生产企业的话语权有望逐步强化，制冷剂行业高景气将得到延续。我们看好配额占比较高的制冷剂龙头企业业绩释放弹性，建议关注巨化股份（600160.SH）、三美股份（603379.SH）、永和股份（605020.SH）等。 八、建筑：城中村改造利好房建，信贷加码促回款改善 通过货币化安置新增实施100万套城中村和危旧房改造。会议指出，本次新增实施的100万套主要是针对征收安置方案和资金大平衡方案比较成熟、群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的项目，通过加大政策支持力度提前干、抓紧干。值得关注的是，这次主要采取货币化安置的方式，更有利于居民根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者避免在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于释放有效需求，消化存量商品房库存。假设按照单位套数投资金额100-150万元测算，本轮改造对应的项目投资金额约为1-1.5万亿元。会议还提出各地可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，后续还可以在100万套基础上继续加大支持力度。我们通过上海、北京、深圳、广州等地的城中村面积占市区面积比例计算得到全国平均城中村面积占比约为3.97%，进而得到13个超大特大城市的城中村建筑面积合计约25.33亿平方米。若单位面积投资金额为0.25-0.3万元/平方，则对应的城中村项目投资金额约为6.33-7.56万亿元。假设项目平均周期为5年，则对应的年投资金额为1.27-1.52万亿元。我们预计四季度城中村改造进度将会加快，涉及的固定资产投资市场空间广阔，与其相关的规划设计咨询、房建、装修装饰等板块将迎来投资机会。 “白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，有助于改善建筑企业回款。会议指出，城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。金融监管总局副局长肖远企表示，截止到10月16日，白名单房地产项目已审批通过的贷款已经达到了2.23万亿元，预计到2024年底，白名单项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。预计10-12月白名单项目贷款金额还将新增1.77万亿元。我们认为项目资金的到位将有助于改善房建企业四季度的现金流回款情况，项目新开工意愿有望得到提振。 专项债用于收储和收购存量房，增加保障性住房来源。会议指出，今年1—9月已经建设筹集了保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房主要由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。根据住房和城乡建设部住房保障司有关负责人介绍，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。从全国看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），“十四五”保障房计划数大约剩余392万套。假设保障房面积平均为65平方米，单位平方米建安成本为3000元，2024-2025年剩余392万套保障房投资金额合计约7644亿元。 投资建议：看好三大方向：1）低估值高分红、业绩稳健、处于房建产业链的央国企，推荐中国铁建、中国建筑、中国中铁、中国交建等；2）重点区域及化债大省的地方国企，推荐上海建工、安徽建工、广东建工等；3）聚焦重点区域城市开发建设的相关产业链标的，如华建集团、中衡设计、建科院、华阳国际等。 九、建材：地产政策再加码，行业回暖可期 地产政策持续加码，提振建材市场恢复信心。今年以来利好地产政策持续推出，9月26日中央政治局会议提到，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，推动构建房地产发展新模式等；10月17日，住房城乡建设部等五部门举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展的有关情况，提出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳。政策再加码有利于提振房地产市场恢复信心，促进市场止跌回稳，加快存量房去库，有望带动建材市场需求回升。 （一）政策加速存量房去库，带动建材需求恢复 “四个取消”指要充分赋予城市政府调控自主权，城市政府因城施策，调整或取消各类限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”指降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担。通过落实“四个降低”政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。此外，10月12日财政部发布会上提到，支持专项债收购存量房，优化保障性住房的供给等。 存量房去库加速，带动消费建材需求回升。从政策导向上来看，存量市场仍是后续关注重点，当前房地产市场存量房数量较多，加速地产去库有利于促进房地产市场平稳健康发展。随着购房门槛的降低，有望刺激居民购房需求，加快商品房销售；此外，随着专项债资金用于收购存量房之后，存量商品房的去库有望进一步加快，存量房及二手房翻新需求有望直接带动消费建材需求的回升。 改善型住房有望将加大高品质建材需求。9月24日央行公布的政策中提到，将首套房和二套房最低首付比例统一调整为15%，主要是降低了二套房的购房门槛，将更好的支持改善型住房需求，有望加大对高品质消费建材产品需求的拉动。此外，10月17日发布会上，住建部部长介绍，好房子的四个特征是绿色、低碳、智能、安全。随着居民生活品质的提高，消费者对住房质量、功能、品质等要求均有所提升，具备产品品质优势、技术优势、品牌优势、服务优势的建材龙头企业有望受益。 （二）旧改市场前景广阔，消费建材需求可期 10月17日发布会提到，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。据调查，仅全国35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求，全国城市需求改造的危旧房还有50万套，本次将对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干。 当前我国城镇化已经进入城市更新阶段，老旧小区改造和修缮需求逐步增加，成为后续我国建材市场的重要支撑。2024年7月国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中关于城市更新的部分提到，深入实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，特别是抓好城市地下管网等“里子”工程建设，加快补齐城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、智慧城市；此外，重点任务中提要推进城镇老旧小区改造，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造，加强城市洪涝治理等。2023年，我国新开工改造城镇老旧小区5.37万个，同比增加2.25%。在城市更新及老旧小区改造过程中，主要涉及对防水材料、管材、建筑涂料、保温材料等消费建材类产品的需求，当前我国旧房改造需求空间广阔，在政策的支持下，城中村改造及危旧房改造等需求有望加速释放，消费建材在旧改市场的需求有望大幅提升。 （三）优化贷款资金拨付方式，建材企业回款情况有望改善 近年行业下游资金链紧张，建材企业回款情况受影响较大，行业应收账款逐年增加。截至2024年6月底，SW建筑材料行业应收账款达1708.24亿元，同比增长2.67%，行业应收账款周转天数为89天，较去年同期增加13天。 资金拨付方式优化，企业回款有望改善。10月17日发布会提到，要优化贷款资金的拨付方式，做到能早尽早。今后商业银行将与房地产项目公司在协商一致的情况下，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户上，后续依据监管账户实际用款申请从监管账户受托支付到用款对象，将资金拨付时间提前，有利于提前把款项支付给上下游材料企业。该项政策将缩短建材企业回款时间，改善企业现金流情况，利好建材企业长期可持续发展。 （四）投资建议 随着地产政策持续推进，受益于存量房去库加速以及旧改需求的释放，消费建材需求有望回暖，此外，改善型住房有望拉动高品质建材产品需求，具备产品品质优势、品牌优势的消费建材龙头企业将受益。推荐北新建材（000786.SZ）、伟星新材（002372.SZ）、东方雨虹（002271.SZ）。 十、轻工：地产利好政策持续落地，助力家居消费需求复苏 当前我国家居行业从客户结构上来讲：对于一线城市，新房客户占比近年来有所下降，存量房客户占比迅速增加。二线城市仍以新房客户为主。在地产下行压力下，行业下游消费承压。 2024年党中央高度重视房地产平稳健康发展。9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。9月29日，国务院召开了常务会议，研究部署具体落实工作。伴随利好政策持续落地，新房/存量房市场均有所修复。 （一）新房市场：交易活跃度有所上升，“大家居”转型为行业必然趋势 2024年8月，我国商品房累计销售面积60601.9万平方米，同比-18%；商品房累计销售59,723.5亿元，同比-24%。房屋新开工/竣工面积累计值同比分别-22.5%/-23.6%，新房市场承压。 政策持续落地，新房交易活跃度上升。9月政治局会议以来，取消限购、取消限售；降低公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例等利好政策持续落地，房地产开发投资率、新建商品房销售等主要指标降幅收窄。九月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，新房市场活跃度有所上升。从数据来看，10月以来30大中城市商品房销售数据有所回暖，10月15日30大中城市商品房成交套数/成交面积同比分别+49%、59%。 当前来看，新房市场仍是家居行业主要客户来源，新房市场修复有利于推动家居行业下游需求复苏。另一方面，当前新房增量，特别是二、三线新房增量以毛胚为主，客户需求贯穿装修、设计、家具购买全流程，平均客单值较高，利于引导家居行业向“大家居”转型，推动整装经济发展，利好于具有上下游资源整合能力的龙头公司。 （二）存量房市场：二手房交易量增加，行业龙头马太效应持续加强 2024年8月，我国百城二手住宅挂牌均价同比/环比分别-7.5%/+0.3%，二手住宅房屋销售价格指数同比/环比分别-8.6%/0.9%。9月以来中央政策通过货币安置、提高白名单项目信贷规模、专项债等组合拳的方式，促进存量商品房的消化工作，拉动二手房交易量持续增加。 当前家居行业存量房客户占比呈现快速上升趋势。存量房客户与新房客户存在一定差异，主动触达、自媒体投流难度更大，对于家居企业的品牌力和客户基础提出了更高的要求。存量房市场的快速增长将进一步加强行业龙头马太效应，利好于品牌影响力强、客户基础稳固的龙头品牌，同时装修企业与家居企业的合作与融合有望进一步深化。 （三）旧改市场：“以旧换新”政策持续落地，旧改需求有望增加 当前家居行业旧改客户占比在5%以下，且多以局部改造为主，规模体量较小。2024年7月，国家发展改革委、财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》的通知，统筹安排3000亿元左右超长期特别国债资金，加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新。 24H2以来各地以旧换新政策积极落地，目前已经有23个省市已发布具体补贴政策。伴随国家“以旧换新”等政策持续推新，预计未来旧改需求有望增加。 （四）投资建议与风险提示 1、投资建议：地产端利好政策持续落地，助力行业需求回暖，利好家居行业头部企业，建议关注定制家居龙头欧派家居（603833.SH）、索菲亚（002572.SZ）、志邦家居（603801.SH）、金牌家居（603180.SH）；软体家居龙头顾家家居（603816.SH）、慕思股份（001323.SZ）、喜临门（603008.SH）；家居卖场居然之家（000785.SZ）。 2、风险提示：房地产市场景气度不及预期的风险；居民消费力恢复不及预期的风险；行业竞争加剧的风险。 十一、家用电器：提振厨卫板块信心，估值或迎修复 政策支撑房地产企稳，家电行业作为地产后周期有望受益。住房城乡建设部部长倪虹在会上表示，中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。在推动地产企稳回升的政策安排方面，会上表示白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元，此外将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，未来仍有政策空间呵护房地产市场企稳。进入2024年下半年，地产竣工端在高基数影响下增速下行，家电增量消费需求受到压制，未来随着地产端政策利好传导，地产端增速回升后，中长期视角下家电消费需求有望得到支撑。 分品类来看，厨卫板块有望率先获益于地产端景气改善。与家电其他品类相较而言，厨卫产品消费、安装场景和更换周期较为特殊，市场销售对地产端景气依赖度较高，随着地产端政策优化，厨卫板块有望迎来估值修复和景气复苏的戴维斯双击。奥维云网数据显示，2024年上半年厨卫大电（烟、灶、消、洗、嵌、集、电热、燃热、净水）零售量4149万台，同比增长0.5%，零售额771亿元，同比下滑2.3%，厨卫市场呈现量弱价减的疲弱态势，主要受住房饱和、增量需求不振的影响以及去年同期地产竣工端高基数的拖累。未来，随着商品房景气企稳回升，厨卫消费或将在城中村改造、购房装修以及以旧换新政策的共同作用下逐步“困境反转”。当前厨电板块市盈率为13.2倍，远低于其历史估值均值(18.2倍)和家电行业平均估值，在投资情绪回暖后，估值有望率先修复。 后续地产增量政策有望与以旧换新政策形成共振，推动白电内销景气持续上行。今年以来，得益于地方政府补贴发力、企业接力、平台合力推动大家电以旧换新，政策效果逐步显现。8月末，中央财政对以旧换新实施的补贴资金陆续到位，家电线上下消费需求释放显著。根据奥维云网统计数据显示，2024年35-40周（8月26日-10月6日）彩电、空调、冰箱冷柜、洗（干）衣机、热水器、油烟机、燃气灶七大品类线上市场零售量、零售额、均价分别同比增长32.1%、39.5%、5.6%，线下市场零售量、零售额、均价分别同比增长30.7%、44.5%、8.9%。以旧换新政策拉动需求显著释放，主要品类量价齐升，消费结构优化。其中，白电各品类中，9月冰箱、冰柜、洗衣机、独立式干衣机和空调线上零售额规模同比分别为45.0%、-5.2%、27.4%、40.9% 和81.6%；均价分别为2487元、1153元、1443元、3382元和2912元，同比分别为7.4%、-0.7%、2.8%、44.2% 和3.0%。我们认为，尽管当前白电消费以存量需求（换新）为主，未来随着住宅销售改善，白电增量需求改善后，板块增长弹性或进一步释放。 我们建议关注数智化升级领先、以旧换新补贴拉动效果较为明显的白电龙头，推荐美的集团（000333.SZ）、海尔智家（600690.SH），以及有望受益于地产端景气回升、估值迎来修复的厨电龙头华帝股份（002035.SZ）、老板电器（002508.SZ）。 如需获取报告全文，请联系您的客户经理，谢谢！ 本文摘自：中国银河证券2024年10月17日发布的研究报告《五部委地产“组合拳”怎么看？——10月17日关于促进房地产健康平稳发展发布会联合解读》 首席经济学家：章俊 S0130523070003 分析师： 张迪 S0130524060001；杨超 S0130522030004 聂天奇 S0130524090001；吕雷 S0130524080002 张一纬 S0130519010001；刘雅坤 S0130523100001 胡孝宇 S0130523070001；翟启迪 S0130524060004 孙思源 S0130523070004；贾亚萌 S0130523060001 龙天光 S0130519060004；华立 S0130516080004 陈柏儒 S0130521080001；杨策 S0130520050005 研究助理：王雪莹、周美丽、张岩东 评级标准： 评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。 行业评级 推荐：相对基准指数涨幅10%以上。 中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。 回避：相对基准指数跌幅5%以上。 公司评级 推荐：相对基准指数涨幅20%以上。 谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。 中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。 回避：相对基准指数跌幅5%以上。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的三个研究官方订阅号之一（其他为“中国银河宏观”“中国银河证券新发展研究院”）。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 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核心观点 主要内容：2024年10月17日国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，住建部部长，及财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局相关负责人参加，介绍了关于落实房地产市场止跌企稳的各项措施，提出实施100万套城中村改造和危旧房改造，明确了多项政策措施的资金来源。我们认为政策整体符合预期，当前经济处于新旧动能转换的关键时期，针对房地产领域的政策取向主要是防范风险、解决“历史包袱”，以助力新质生产力的轻装上阵，未来需要观察专项债和信贷资金用于收购存量土地和商品房的落地情况。 宏观：五部委地产“组合拳”怎么看？ 一是本次房地产政策重点从需求端转向供给端，前期“四个取消”和“四个降低”主要是从需求端出发，最大程度上满足居民的刚性和改善性住房需求。而本轮政策更多从供给端出发，加力解决地产企业现金流问题和重点民生相关的住房建设力度，对存量和新增住房、土地进行结构性调整；二是白名单项目贷款政策大幅加码，至明年年底翻倍至4万亿元，支持地产项目的信贷需求；三是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，采用货币化安置，提振房地产开发投资、降低存量商品房库存，估算投资规模或在1万亿元左右；四是明确收购闲置土地，除专项债资金之外，还有政策性银行专项贷款和央行再贷款资金支持。我们预计未来土地收储规模或在1万亿元左右，在未来两年逐步落地；五是鉴于专项债扩围至土地收储和收购存量商品房，我们认为明年专项债规模有望进一步提升，具体可关注年底公布的专项债提前批规模。 权益市场：稳地产预期有望提振A股市场 当前A股市场估值处于历史中等水平，中长期投资价值仍然较高。随着超预期政策密集出台，市场信心有望受到提振，带动估值回升。同时，在政策的支持和引导下，中长期资金加速入市，将改善当前存量资金博弈的市场状态，为A股市场提供更多的流动性支持。建议持续关注房地产政策的具体落实情况以及政策对房地产上下游产业链的提振效果。同时，也需密切观察地产需求数据的实际回暖情况，房地产市场仍可能出现脉冲行情。 债券市场：宽信用再推进 综合来看，融资协调机制白名单扩大、“白名单”项目的信贷规模大幅增加有助于项目合理融资需求满足，有助于房企债务违约、展期风险继续压降。但也要注意在地方自主决策、自担风险以及化债双主线持续推进的背景下，各地的决策可能更加审慎。 债市影响方面，宽信用进度逐步推进，但规模弱于预期，债市中期顺风逻辑仍在。宽信用进度逐步推进，“货币化安置”支持下地产后续改善可期。但本轮规模与2014-2016年相比明显偏低，考虑到中期经济基本面仍待改善，9月企业融资需求尚未观测到加速，宽货币央行或维持对流动性的呵护下，中期逻辑未变，仍以十债【2.0-2.25%】区间震荡判断。信用方面，地产接续政策推进的风险缓释，信用利差有望再度压降。以往经验来看，关键地产政策接续落地后的1-10个交易日，多数地产债收益率下行幅度在2-45bp，但随着政策接续推进，影响逐步减弱至反转。 房地产：供给侧再出新政，促进楼市止跌回稳 住建部等部门针对房地产市场提出各项举措，在此前一系列政策的基础上，主要增加针对供给侧的两项举措。1）年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足合理融资需求。截至2024年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元，因此若年底前规模增加至4万亿，融资规模大幅度增加。我们认为后续针对“白名单”项目的审批节奏有望显著加快，对应的信贷投放速度或将显著提高。2）货币化安置新增100万套城中村改造和危旧房改造，根据我们的测算，该100万套城中村改造和危旧房改造涉及到的总投资额约为9964亿元，并且改造的整体推进节奏或较快。除此之外，各部门再次强调对土地、存量住房、住房需求等方面支持。住建部部长倪虹表示，在系列政策的作用下，经过3年调整的房地产市场已开始筑底，目前多个部门已出台政策措施，有望有效提振市场信心。我们认为在政策密集出台的刺激下，未来政策效果或逐渐呈现。 银行业：房地产金融支持再加码，改善风险、撬动信贷 房地产金融支持再加码，改善风险、撬动信贷：房地产融资政策组合拳精准定位房企融资需求。年底前白名单项目信贷规模将增至超4万亿元，将所有合格房地产合格项目都争取纳入白名单，后续两个月增量白名单信贷投放规模将达1.77万亿元；房地产开发贷、个贷、经营性物业贷款等各类融资工具持续发力；商品房和土地收储继续盘活房企流动性；叠加优惠政策延期，短期利好银行信贷和资产质量优化。通过货币化安置房新增100万套城中村和城市危房改造，根据银河宏观团队估算投资规模1万亿元，预计撬动1000-2000亿元增量信贷。需求端四个取消、四个降低政策落地有望改善房企当前偏弱销量，后续持续关注实质性拐点显现。 有色：政策支持地产回稳，利好有色金属需求预期 房地产是有色金属重要的下游应用领域，据SMM与钢联统计，房地产及其产业链占国内铜终端需求的22%，房地产在国内铝终端需求的占比达23.9%，锌和锡占比分别为24%、15%。有色金属在房地产的应用主要集中于竣工端，2024年以来地产新开工、竣工维持弱势，对地产链有色金属消费形成拖累。三季度开始，铜、铝行业进入库存去化阶段，但近期房地产市场对铜铝金属需求仍有一定拖累。政策支持下房地产市场企稳，或带动房地产新开工、竣工端提升，提振后地产的家电需求，将改善未来地产链有色金属需求，有望带动铜铝等库存进一步去化，行业基本面与金属价格或持续向好。下游房地产领域需求占比高的金属品种或受益弹性更大，建议关注铜、铝、锌、锡板块相关标的。 化工：聚焦地产竣工及后周期，优选供给约束赛道 化工品需求与房地产周期紧密相关，房地产是化工最大的终端下游，且化工品需求贯穿房地产整个建设周期。本次发布会再次强调“严控增量、优化存量、提高质量”的基调，提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元等政策。我们认为，化工行业应重点结合以下两点：一是，重点关注地产竣工及后周期对应化工品。二是，优选供给具有壁垒或供给约束增强的细分化工子行业。综上，建议重点关注MDI、钛白粉、制冷剂等细分赛道。 建筑：城中村改造利好房建，信贷加码促回款改善 城中村改造方面，提出通过货币化安置新增实施100万套城中村和危旧房改造，有利于释放有效需求，消化存量商品房库存。我们测算本轮改造对应的项目投资金额约为1-1.5万亿元，全国城中村改造项目投资金额约为6.33-7.56万亿元。预计四季度城中村改造进度将会加快，涉及的固定资产投资市场空间广阔，与其相关的规划设计咨询、房建、装修装饰等板块将迎来投资机会。保障性住房方面，提出专项债用于收储和收购存量房，有助于增加保障性住房来源。我们测算“十四五”保障房计划数大约剩余392万套，假设保障房面积平均为65平方米，单位平方米建安成本为3000元，2024-2025年剩余保障房投资金额合计约7644亿元。项目资金保障方面，“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，预计10-12月白名单项目贷款金额还将新增1.77万亿元。我们认为项目资金的到位将有助于改善房建企业四季度的现金流回款情况，项目新开工意愿有望得到提振。 建材：地产政策再加码，行业回暖可期 地产政策持续加码，提振建材市场恢复信心。1）存量房市场：从政策导向上来看，存量市场仍是后续关注重点，随着购房门槛的降低以及专项债资金用于收购存量房，有望加速存量商品房去库，直接带动消费建材需求的回升。此外，随着居民生活品质的提高，消费者对住房质量、功能、品质等要求均有所提升，改善型住房有望加大对高品质消费建材产品需求的拉动。2）旧改市场：10月17日发布会提到，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。当前我国城镇化已经进入城市更新阶段，旧房改造需求空间广阔，在政策的支持下，城中村改造及危旧房改造等需求有望加速释放，消费建材在旧改市场的需求有望大幅提升。3）企业回款情况：随着贷款资金拨付方式的优化，有望缩短建材企业回款时间，改善企业现金流情况，利好建材企业长期可持续发展。 轻工：地产利好政策持续落地，助力家居消费需求复苏 伴随利好政策持续落地，新房/存量房市场均有所修复。1）新房市场：取消限购限售、降低公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例等利好政策持续落地，九月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，新房市场活跃度有所上升。2）存量房市场：9月以来中央政策通过货币安置、提高白名单项目信贷规模、专项债等组合拳的方式，促进存量商品房的消化工作，拉动二手房交易量持续增加。3）旧改市场：各地家居“以旧换新”政策持续推新，预计未来旧改需求有望增加。地产利好政策推动家居消费需求复苏，大家居转型仍为行业必然趋势，长期看预计利好于资源整合能力强、品牌和客户基础扎实的龙头公司。 家用电器：提振厨卫板块信心，估值或迎修复 地产端政策加码，家电增量消费需求有望得到支撑，厨卫板块或将率先获益。与家电其他品类相较而言，厨卫产品消费、安装场景和更换周期较为特殊，市场销售对地产端景气依赖度较高，随着地产端政策优化，商品房景气企稳回升，厨卫消费有望在城中村改造、购房装修以及以旧换新政策的共同作用下逐步“困境反转”，或将迎来估值修复和景气复苏的戴维斯双击。 风险提示：1. 政策理解不到位的风险 2. 央行货币政策超预期的风险 3. 政府债券发行超预期的风险 4. 美联储降息超预期的风险 正文 一、五部委地产“组合拳”怎么看？ 2024年10月17日国新办举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，住建部部长，及财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局相关负责人参加，介绍了关于落实房地产市场止跌企稳的各项措施，提出实施100万套城中村改造和危旧房改造，明确了多项政策措施的资金来源。我们认为政策整体符合预期，当前经济处于新旧动能转换的关键时期，针对房地产领域的政策取向主要是防范风险、解决“历史包袱”，以助力新质生产力的轻装上阵，未来需要观察专项债和信贷资金用于收购存量土地和商品房的落地情况。其中，本次会议有以下要点值得关注： 一是本轮房地产政策重心从需求端转向供给端。前期需求端政策几乎应出尽出， “四个取消”和“四个降低”主要是从需求端出发，取消限制性政策以及降低利率、税费，最大程度上满足居民的刚性和改善性住房需求。本轮政策更多从供给端出发，一方面加大力度解决地产企业现金流问题，包括加大白名单项目贷款力度，以及利用专项债收储土地和收购存量房，让地产企业有能力实施保交楼以及恢复新开工意愿；另一方面，加大重点民生相关项目建设力度，主要是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，采用货币化安置方式，我们预计总投资规模将1万亿元左右。 二是白名单项目贷款政策大幅加码，至年底翻倍至4万亿，“白名单”项目贷款力度大幅增加。合格项目将全部纳入“白名单”，并且要求商业银行“应贷尽贷”“能早尽早”，预计至年底，白名单项目贷款审核金额将翻倍至4万亿元以上。我们注意到，今年上半年房地产开发贷款新增规模为8900亿元，“白名单”项目贷款新增规模较大，预计将是当前及未来一段时间拉动地产融资需求的重要动力。 三是采用货币化安置方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。本次会议提及的100万套实施规模主要是条件比较成熟的项目，预计将在今明两年逐步实施，本次或主要集中在大中城市，按照当前35个大中城市的开发投资成本，预计总投资规模将在1万亿元左右。资金主要来源包括开发性、政策性金融机构贷款、专项债资金及商业贷款，参考以往棚改经验来看，预计开发性、政策性金融机构贷款等准财政工具可能是主要资金来源，前期持续净偿还的PSL有望在降低利率水平的基础上重启。另外，采用货币化安置方式对于降低存量商品房库存有积极作用。 四是明确收购闲置土地，专项债资金、专项贷款、人民银行再贷款资金支持，资金渠道拓展。在收购方式方面，除政府收购外，鼓励企业自主开发和市场化流通。我们估算目前未开工土地面积规模在14亿平左右，对应土地价值在规模3.2万亿元左右，按30%政府收购大约涉及约1万亿元规模，预计也将在今年和未来两年逐步落地，带动新增专项债需求和配套融资需求提升。 五是收储预计将带动提升明年专项债发行规模，鉴于专项债收储和收购存量房，我们认为明年专项债规模有望提升至4.5-5万亿元，其中主要假设是：用于项目建设资金规模保持今年3.12万亿元规模（按发改委新闻发布会公布口径）、新增土储专项债规模在6000亿元左右，收购存量商品房规模在8000亿元-1.3万亿元左右。但政策执行初期可能存在项目审批较严，符合条件项目较少的问题，例如前期央行推出的3000亿元再贷款工具。具体规模我们认为近期可关注今年年底可能公布的专项债提前批规模，是否较去年有大幅提升。 整体来看，本次会议在落实前期政策基础上，进一步明确了房地产开发投资规模、土地和存量商品房收购方式、以及各项政策的资金来源，从供给端和资金端促进房地产市场止跌企稳。我们预计本轮地产政策将带动新增信贷需求、房地产开发投资以及大中城市房价的温和回升。 二、权益市场：稳地产预期有望提振A股市场 （一）对市场的影响 9月24日至10月8日，央行、金融监管总局、证监会联合推出政策组合拳，中央政治局会议提前召开，且发布超预期稳增长政策，引发A股市场大幅反弹，期间全A指数累计上涨35.04%；受投资者获利了结和高位恐慌等情绪扰动，10月9日至16日，A股市场集体回调，全A指数累计下跌10.38%。因此，9月24日至10月16日，全A指数累计上涨21.02%；截至10月16日，全A指数较上年末收涨3.95%。 从市场交投活跃度来看，9月24日至10月16日，A股市场日均成交额为18548.11亿元，日均换手率为2.3988%，9月25日至10月16日，连续11个交易日每日成交额突破万亿，较8月5971.67亿元的日均成交额和0.9403%的日均换手率显著上升，表明投资者情绪受到明显提振。 9月24日至10月16日以来的行情中，地产链表现居前。其中，期间房地产行业累计上涨29.89%，涨幅位居全行业第三名；建筑装饰和建筑材料分别上涨26.46%、26.36%，涨幅分别位居全行业第六名、第七名；钢铁行业上涨21.41%，涨幅居全行业第十二名。 地产链在A股市场中发挥着重要作用。截至10月16日，房地产行业自由流通市值约5670亿元，占全行业自由流通市值的1.57%；但钢铁、建筑材料、建筑装饰、机械设备、房地产、家用电器、轻工制造等七个地产链行业累计自由流通市值约49822亿元，占全行业自由流通市值的13.81%。因此，本次重磅房地产利好政策未来有望带动房地产有效投资和建材、装修、家电等消费，促进上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥重要作用，从而带动A股整体上行。 截至10月16日，全A指数的PE估值为17.77倍，处于2010年以来51.73%分位数，处于历史中等水平；全A指数PB估值为1.53倍，处于2010年以来10.34%分位数，处于历史较低水平。当前A股市场估值处于历史中等水平，中长期投资价值仍然较高。随着超预期政策密集出台，市场信心有望受到提振，带动估值回升。同时，在政策的支持和引导下，中长期资金加速入市，将改善当前存量资金博弈的市场状态，为A股市场提供更多的流动性支持。 （二）对地产链的影响 自9月24日以来，在一系列政策提振下，地产链上下游行业迎来上涨行情。截至10月16日，房地产行业累计上涨29.89%，建筑装饰、建筑材料和钢铁行业涨幅均超20%，机械设备、轻工制造和家用电器行业也呈现明显的涨幅。从估值来看，经历这波上涨行情后，地产链市盈率估值明显回升，但轻工制造、家用电器、机械设备等行业仍处于2019年以来的中低位水平。从更适用房地产行业的市净率估值来看，多数行业则仍处于历史低位，后续上涨空间较大。 同时，上述政策的集中出台，使得9月底以来房地产市场一线数据显示出积极的变化。根据中指研究院的数据，国庆节期间一手房看房量、到访量及签约量均有显著增加，二手房交易量也呈持续上升趋势。从新房到访和认购表现来看，多数城市市场热度较节前提升明显。根据中指监测，多数城市调研项目国庆假期平均认购量超过9月全月。尤其是一线城市在政策优化推动下，各项目到访和认购量明显提升。值得注意的是，一线城市除优质改善项目延续较好去化外，十一期间多个刚需楼盘销售也出现明显好转。二线城市中，成都、杭州等热点城市保持较高热度，成交转化率出现提升，而重庆等城市仍依靠大幅折扣实现项目去化。 近期中国政府的政策组合拳可以总结为“四个取消、四个降低、两个增加”，“四个取消、四个降低”是前期已出台的政策，主要是从减轻居民购房成本和还贷压力、支持居民购房需求等方面入手，刺激房地产消费回暖。“两个增加”则指10月17日由住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上宣布的增量政策，两项增量政策主要从供给端入手，旨在进一步稳定房地产市场。部长表示，经过近三年的调整，房地产市场开始筑底，预计10月的相关数据将显示出市场的积极乐观态势。 建议持续关注房地产政策的具体落实情况以及政策对房地产上下游产业链的提振效果。同时，也需密切观察地产需求数据的实际回暖情况，房地产市场仍可能出现脉冲行情。 三、债券市场：宽信用再推进 17日，五部委联合召开《介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况》新闻发布会召开，关注以下三方面线索及影响。 线索一是住建部部长倪虹介绍了“组合拳”：四个取消、四个降低、两个增加。其中增量信息在两个增加之一的“将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”，并指出只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。另提及五项政策支持货币化安置房：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。 从上轮棚改货币化安置规模来看，当前体量较小。上轮2015年-2017年棚改区改造数量在年均600万套，对2016年-2018年年均投资额拉动规模约在1.5万亿元至1.8万亿元区间。本轮提到“将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”，与上轮相比，当前体量较小。 线索二是会议要求年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。截止到10月16日，白名单房地产项目已审批通过的贷款已经达到了2.23万亿元；预计到2024年底，白名单项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。 线索三是财政部提出对于专项债收购存量商品房用作保障性住房。这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。 综合二三两条线索来看，融资协调机制白名单扩大、“白名单”项目的信贷规模大幅增加有助于项目合理融资需求满足，有助于房企债务违约、展期风险继续压降。但也要注意在地方自主决策、自担风险以及化债双主线持续推进的背景下，各地的决策可能更加审慎。 债市影响方面，宽信用进度逐步推进，但规模弱于预期，债市中期顺风逻辑仍在。宽信用进度逐步推进，“货币化安置”下，主要抓手地产后续改善可期。但本次会议的“100万套城中村改造、危旧房改造”与2014-2016年相比明显偏低，考虑到中期经济基本面仍待改善，9月金融数据上看企业融资需求尚未观测到显著加速，宽货币央行或维持对流动性的呵护下，中期逻辑未变，仍以十债【2.0-2.25%】区间震荡判断，逢大幅调整建议增配。后续重点关注月底人大常委会、年底公布的专项债提前批等对于增发政府债、PSL投放、专项债收储等增量政策下达。 信用方面：节前由于股债跷跷板及理财大规模赎回影响下信用债超调，性价比有所体现。而节后随着理财赎回规模稳定，地产接续政策推进的风险缓释，信用利差有望再度压降。 从违约情况来看，5/17地产新政后地产债违约风险显著降低。以地产债违约金额与违约时债券余额之比、违约金额与债券发行总额之比分别观察地产债余额违约率、整体违约率，数据显示今年6月-9月，余额违约率、违约率分别为55.83%和0.08%，分别较1-5月下行了16.2个百分点和0.17个百分点。 以往经验来看，关键地产政策接续落地后的1-10个交易日，地产债收益率下行明显，但随着政策接续推进，影响逐步减弱至反转。以5/17后几次关键地产政策接续落地之后的1-10个交易来看，发现多数时期后1-10个交易日地产债收益率下行幅度在2-45bp，但值得注意的是随着地产政策应出尽出，后续政策空间逐渐收敛，对于地产债利好影响减弱，最近一次9/24地产收储政策后5-10个交易日，地产债收益率反而上行。 四、房地产：供给侧再出新政，促进楼市止跌回稳 2024年10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行和金融监管总局介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，针对房地产市场提出各项举措，在924一揽子政策、926政治局会议、1012财政支持政策的基础上，主要增加针对供给侧的如下两项举措：加大“白名单”项目信贷规模、货币化安置新增100万套城中村改造和危旧房改造；并再次强调针对调节存量市场和购房需求的支持。 1.“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元 住建部此次提出，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。2024年1月，城市房地产融资协调机制成立，旨在协调房地产融资中存在的困难和问题。目前，截至2024年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元，因此若年底前“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，即自10月17日至今年年末的“白名单”项目新增规模有望达到1.77万亿元，是今年以来已审批贷款规模的79.37%。按照月平均贷款审批量比较，截至10月16日，“白名单”月平均审批信贷规模约为0.25万亿元。年底前“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，即10月17日至年末的月平均审批信贷约为0.71万亿元，提高185.74%。我们认为，后续针对“白名单”项目的审批节奏有望显著加快，对应的信贷投放速度显著提高，对于项目竣工和交付等起重要作用，表明房地产市场平稳健康发展的政策支持力度显著加大。 2.新增100万套城中村改造和危旧房改造 财政部提到通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。根据有关调查，在全国35个大中城市，需要改造的城中村有170万套，在全国范围内需要改造的城中村数量更加庞大。叠加全国城市有50万套需要改造的危旧房，整体待改造的城中村和危旧房规模可观。 我们测算，2023年青岛计划启动城中村改造19个项目，涉及1.4万户，并提及新启动涉及安置区总投资31亿元，即2023年每户平均投资金额22.14万元（为统一口径，我们均取青岛2023年的计划值）。由于城中村改造的周期相对年限略高，我们假设改造周期在4~5年，即每改造一户城中村平均所需总投资额约为99.64万元。因此此次新增100万套城中村改造和危旧房改造，涉及到的总投资额约为9964亿元。住建部提到，“此次提出的新增实施100万套主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目”。因此，我们认为该100万套城中村改造和危旧房改造有望较快推进。 由于城改和危旧房改造涉及的项目范围和资金规模较大，因此城改和危旧房改造项目或得到1）重点支持地级以上城市、2）开发性、政策性金融机构给予的专项借款，3）允许发行地方政府专项债券，4）给予税费优惠，5）商业银行根据项目评估发放商业贷款等政策支持。 3.再次强调调节存量市场和支持需求 针对土地市场的存量闲置土地盘活，自然资源部提到，考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。央行提到允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，央行提供必要的专项再贷款支持。财政部提到允许地方政府发行专项债支持土地储备。以上各部门均提出对于盘活存量闲置土地的支持举措，或对土地市场的存量土地规模和楼市的平衡起到重要作用。 针对住房存量市场，各部门均采取措施推动市场去库存。住建部提到的100万套城中村改造和危旧房改造，通过货币化安置解决相应居民的住房需求，有望对存量商品房的消化起积极作用。央行再次强调优化保障性住房再贷款政策，将保障性住房再贷款的央行出资比例由60%提高到100%，进一步支持提高收购存量商品房的意愿。财政部提到，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。 针对住房需求的支持，央行再次强调存量房贷利率、降低首付比例支持刚需和改善性住房需求。财政部提到抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。在增值税方面，以上海为例，根据2024年9月29日新政，将个人对外销售住房增值税免征年限从5年调整为2年，此举有望降低二手住房交易成本。以上政策均有望降低购房人的购房成本，有望进一步促进房地产市场止跌回稳。 住建部部长倪虹表示，在系列政策的作用下，经过3年调整的房地产市场已开始筑底。目前，多个部门已在财政、金融等方面出台政策措施，地方因城施策，取消或调减限制性措施，支持刚性和改善性住房需求，有效提振市场信心。我们认为，在政策密集出台的刺激下，未来政策效果或逐渐呈现。 五、银行业：房地产金融支持再加码，改善风险、撬动信贷 房地产融资政策组合拳再加码，精准定位房企融资需求。（1）会议提出年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到超过4万亿，将所有合格房地产合格项目都争取纳入白名单，做到“应进尽进”，对已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。从规模上看，白名单项目贷款规模将超过房地产开发贷，政策力度超预期。截至10月16日，商业银行已审批“白名单”项目通过金额达2.23万亿元，后续两个月增量白名单信贷投放将达到1.77万亿。（2）以房地产开发贷、个人按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款和债券投资等为代表的各类融资工具持续发力，充分满足合理融资需求。截至二季度末，房地产开发贷余额13.77万亿元，同比增长2.8%；8月末，房地产并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%、18%。（3）商品房和土地收储继续盘活房企存量资产，改善房企流动性，加速风险出清。其中，保障型住房再贷款央行出资比例已上升至100%，进一步缓解银行资金成本压力。（4）“金融16条”和经营性物业贷款政策等延期，多维度加大房地产金融服务的支持力度。整体来看，政策组合拳出台利好银行短期信贷和资产质量优化。 城中村改造撬动增量信贷规模，需求端政策延续支撑销量。会议宣布通过货币化安置房的方式新增实施100万套城中村和城市危房改造，加速商品房去库存，资金来源主要包括开发性、政策性金融机构专项借款，地方政府专项债，以及商业银行根据项目评估发放贷款。根据银河宏观团队的估算， 城中村改造投资规模在1万亿左右。参考房地产开发投资资金来源中的贷款占比，我们测算撬动银行增量信贷1000-2000亿元。与此同时，需求端四个取消、四个降低政策落地，延续前期地产政策导向，有利于提振需求。目前房企销量仍为负增长，需求偏弱。截至2024年8月末，商品房销售面积、销售额分别同比下降18%、23.6%。9月政策拐点以来，市场出现好转迹象，后续持续关注相关指标改善成效和实质性拐点显现。 六、有色：政策支持地产回稳，利好有色金属需求预期 10月17日国新办举办新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、中国人民银行和金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套组合拳，推动市场止跌回稳。在增量政策上，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进，应贷尽贷，满足项目合理融资需求。 （一）政策支撑地产，利好有色金属需求改善 房地产是有色金属重要的下游应用领域，铜/铝/锌需求占比均超20%。有色金属的地产需求不仅来自于房地产开发中的住宅建设，还应考虑房地产开发配套工程，如小区红线外供配电工程，以及竣工后房屋内部装修装饰及家电的消费需求。其中，铜主要用于电线电缆、铜水管等，铝主要应用于铝合金门窗、幕墙等，镀锌钢材、镀锌管材等锌产品主要用于建筑的龙骨架、消防水管等，锡主要应用于PVC稳定剂、玻璃涂层等化工产品。根据SMM与钢联统计，房地产及其产业链占国内铜终端需求的22%，房地产在国内铝终端需求的占比达到23.9%，锌和锡占比分别为24%、15%。 今年以来地产新开工、竣工维持弱势，对地产链有色金属消费形成拖累。2024年1-8月中国房屋竣工、新开工面积累计同比分别下滑23.6%、22.5%。有色金属在房地产的应用主要集中于竣工端，2024年以来中国房地产竣工面积增速大幅下滑，对铜、铝、锌、锡等有色金属品种的消费形成拖累，而新开工面积增速的下滑对未来的房地产竣工增速与远期的有色金属需求预期产生压力。 地产、财政、设备更新等政策密集出台，有望改善未来有色金属需求。10月17日，住建部指出打出一套“组合拳”，推动房地产市场止跌回稳。其中，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，或带动房地产新开工、竣工端提升；而支持货币化安置房、房地产增值税调整政策利好房地产销售，有望提振后地产的家电需求，将改善未来地产链有色金属需求。此外，财政部发布会上强调的大力度化债、房地产土储与商品房收储、促销费政策，以及前期出台的大规模设备更新和消费品以旧换新政策，有望从房地产、建筑、机械设备、汽车、家电等下游领域改善上游铜铝的有色金属行业需求。 三季度开始，铜、铝行业进入库存去化阶段，政策支持下行业基本面有望持续向好。2024年2月后，国内电解铜、电解铝供应过剩问题显现，并出现加速累库。截至2024年10月10日，国内电解铜、电解铝社会库存分别较年初增加13.2、21.4万吨。但进入三季度后，铜、铝的行业基本面已有所改善，7月起国内铜社会库存持续加速去化，电解铝社会库存也在9月开始去库。国内电解铜、电解铝消费量也自7月起连续2个月环比回升，2024年8月电解铜、电解铝消费量分别为122.24、392.9万吨。但近期房地产市场对铜铝金属需求仍有一定拖累，政策支持下房地产市场企稳对有色金属需求改善，有望带动铜铝库存进一步去化，行业基本面与金属价格有望持续向好。 （二）投资建议 住建部等多部门联合出台地产政策，推动房地产市场止跌企稳，有望带动有色金属未来需求的边际改善，利好有色金属价格上涨。下游房地产领域需求占比高的金属品种或受益弹性更大，建议关注铜板块的紫金矿业（601899）、洛阳钼业（603993）、西部矿业（601168）、金诚信（603979）；铝板块的中国铝业（601600）、天山铝业（002532）、神火股份（000933）、云铝股份（000807）；锌板块的驰宏锌锗（600497）、中金岭南（000060）；锡板块的锡业股份（000960）、华锡有色（600301）。 七、化工：聚焦地产竣工及后周期，优选供给约束赛道 （一）化工品需求与房地产周期紧密相关 一方面，房地产行业作为化工最大的终端下游，承载着巨大的消费体量。另一方面，化工品需求贯穿房地产整个建设周期。1）施工阶段会使用大量的混凝土，主要涉及减水剂产品。2）竣工阶段涉及窗户、墙体保温、建筑外管材等，主要对应纯碱、PS、EPS、聚合MDI、PE、PVC等化工产品。3）装修和入住阶段主要涉及室内管、涂料、家电、家纺等，对应PP、钛白粉、塑料、聚氨酯、PTA、涤纶长丝、涤纶短纤等化工产品。 本次发布会再次强调“严控增量、优化存量、提高质量”的基调，提出新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元等政策。我们认为，化工行业应重点结合以下两点：一是，重点关注竣工及地产后周期对应化工品。二是，优选供给具有壁垒或供给约束增强的细分化工子行业。综上，我们建议重点关注MDI、钛白粉、制冷剂等。 （二）MDI：生产极具壁垒，龙头持续进击 MDI生产壁垒高，行业产能高度集中。MDI生产技术与设备较为复杂，技术门槛较高，垄断性较强，全球仅巴斯夫、拜耳、亨斯迈、万华化学、陶氏、三井化学等8家企业具有生产技术。目前全球MDI产能为1072万吨/年。从区域占比来看，亚太、EMEA、美洲产能占比分别为55.1%、29.3%、15.6%。从公司产能占比来看，万华化学、巴斯夫、科思创产能占比居前，分别为32.6%、18.2%、16.7%，行业产能高度集中。 MDI内需有望改善，外需持续进击。MDI是生产聚氨酯的核心原材料，主要包括纯MDI、聚合MDI等。其中，聚合MDI与房地产行业密切相关，2023年我国聚合MDI主要消费领域包括冰箱冷柜（52%）、胶黏剂（19%）、汽车（8%）、板材（5%）等。内需方面，本次发布会有利于提振地产竣工及后周期等产业链，间接利好国内MDI需求改善。外需方面，一方面，长期以来国内龙头持续通过技改提升单套装置产能，发挥规模经济效益，产品竞争力不断提升；另一方面，今年以来，海外装置故障频发，日本、韩国、欧洲、美国等地MDI产量存计划外损失，间接提振我国MDI出口。1-8月，我国聚合MDI出口81.0万吨，同比提升3.6%。 我们认为，MDI生产极具壁垒，地产政策推进有望改善内需，且近些年海外装置故障频发利好出口，建议重点关注国内MDI绝对龙头万华化学（600309.SH）。 （三）钛白粉：行业景气底部，静待需求改善 钛白粉是房地产上游重要原材料，建筑地产链景气回升有望带动钛白粉需求改善。钛白粉主要成分为二氧化钛（TiO2），具有无毒、最佳不透明性、最佳白度及光亮度等特性，是现阶段性能极佳的一种白色无机颜料，下游广泛应用于塑料、涂料、造纸等领域，其中以涂料为主。2023年我国涂料领域对钛白粉需求占比高达58%，建筑及地产产业链景气度对钛白粉需求影响显著。近两年，我国建筑及地产行业整体表现较为低迷，钛白粉需求增速随之放缓。2023年，我国稳增长和保交楼等政策发力，房地产竣工面积同比增长17.0%，钛白粉需求由跌转增，年度表观消费量为251.3万吨，同比增长3.8%。近期建筑地产相关利好政策持续加码，本次发布会提出新增实施100万套城中村和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元等政策，有望带动房地产竣工面积及旧房改造规模增长，进而拉动上游涂料及钛白粉需求。 钛白粉行业景气底部，看好充分竞争下一体化龙头企业表现。近年钛白粉行业产能持续释放，需求增速放缓下，新增产能消耗压力加剧，市场充分竞争致钛白粉价格及价差回落至偏低水平。我们认为，一方面，上游钛矿价格仍处于相对高位，对钛白粉价格具有较强支撑力；另一方面，钛白粉供需格局在建筑地产相关利好政策发力下具有改善预期，短期来看，钛白粉价格及价差进一步回落空间有限，而随需求改善具有充分的向上弹性空间。中长期来看，市场竞争压力及行业政策引导下，钛白粉行业落后产能淘汰进程正提速，钛白粉行业集中度将逐步提升，掌握低成本钛白粉核心技术、产业链一体化布局、具备规模优势的龙头企业的竞争力和话语权有望进一步增强，建议关注钛产业链一体化布局的钛白粉龙头企业龙佰集团（002601.SZ）。 （四）制冷剂：行业高景气延续，看好龙头业绩弹性释放 以旧换新、消费补贴政策持续发力，制冷剂终端产品产销两旺。制冷剂终端应用主要集中在空调、汽车以及冰箱冷柜等领域，且下游产业对制冷剂需求偏刚性。今年以来，家电及汽车相关以旧换新、消费补贴等政策延续，各制冷剂终端产品产量、排单量均保持良好增长势头。根据产业在线最新统计数据，我国10月空调计划排产量为1174万台，同比涨幅超30%。近期楼市政策“组合拳”接连出台，降低存量房贷利率、降低首付比例等政策有望显著降低居民购房成本和还贷压力。与此同时，多地以旧换新、消费补贴力度仍在持续加码。多项利好齐发，有望充分调动居民消费和市场信心，家电、汽车等制冷剂终端产品产量有望保持良好增长势头，进而利好制冷剂需求表现。 配额管理下行业供需偏紧，看好制冷剂高景气延续下龙头企业业绩弹性。2024年9月14日，生态环境部发布《关于公开征求2025年度消耗臭氧层物质和氢氟碳化物配额总量设定和分配方案意见的函》，规定2025年我国HFCs生产和使用总量控制目标保持在基线值，HFCs生产配额总量和内用生产配额总量分别为18.53、8.95亿tCO2，与2024年度相同，在此基础上还根据HCFCs淘汰的替代需求及半导体行业的增长需求，对R32、R245fa、R41、R236ea进行了不同幅度的配额增发。总体来看，制冷剂配额管理政策稳定且连续，并根据行业实际运行情况保留了灵活调整空间。当前主流制冷剂产品价格、价差均已上行至较高水平，预计在供给端受配额约束、需求端稳健向好趋势下，制冷剂供需结构将在中长期内维持紧平衡，制冷剂生产企业的话语权有望逐步强化，制冷剂行业高景气将得到延续。我们看好配额占比较高的制冷剂龙头企业业绩释放弹性，建议关注巨化股份（600160.SH）、三美股份（603379.SH）、永和股份（605020.SH）等。 八、建筑：城中村改造利好房建，信贷加码促回款改善 通过货币化安置新增实施100万套城中村和危旧房改造。会议指出，本次新增实施的100万套主要是针对征收安置方案和资金大平衡方案比较成熟、群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的项目，通过加大政策支持力度提前干、抓紧干。值得关注的是，这次主要采取货币化安置的方式，更有利于居民根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者避免在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于释放有效需求，消化存量商品房库存。假设按照单位套数投资金额100-150万元测算，本轮改造对应的项目投资金额约为1-1.5万亿元。会议还提出各地可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，后续还可以在100万套基础上继续加大支持力度。我们通过上海、北京、深圳、广州等地的城中村面积占市区面积比例计算得到全国平均城中村面积占比约为3.97%，进而得到13个超大特大城市的城中村建筑面积合计约25.33亿平方米。若单位面积投资金额为0.25-0.3万元/平方，则对应的城中村项目投资金额约为6.33-7.56万亿元。假设项目平均周期为5年，则对应的年投资金额为1.27-1.52万亿元。我们预计四季度城中村改造进度将会加快，涉及的固定资产投资市场空间广阔，与其相关的规划设计咨询、房建、装修装饰等板块将迎来投资机会。 “白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，有助于改善建筑企业回款。会议指出，城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。金融监管总局副局长肖远企表示，截止到10月16日，白名单房地产项目已审批通过的贷款已经达到了2.23万亿元，预计到2024年底，白名单项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。预计10-12月白名单项目贷款金额还将新增1.77万亿元。我们认为项目资金的到位将有助于改善房建企业四季度的现金流回款情况，项目新开工意愿有望得到提振。 专项债用于收储和收购存量房，增加保障性住房来源。会议指出，今年1—9月已经建设筹集了保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房主要由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。根据住房和城乡建设部住房保障司有关负责人介绍，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。从全国看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），“十四五”保障房计划数大约剩余392万套。假设保障房面积平均为65平方米，单位平方米建安成本为3000元，2024-2025年剩余392万套保障房投资金额合计约7644亿元。 投资建议：看好三大方向：1）低估值高分红、业绩稳健、处于房建产业链的央国企，推荐中国铁建、中国建筑、中国中铁、中国交建等；2）重点区域及化债大省的地方国企，推荐上海建工、安徽建工、广东建工等；3）聚焦重点区域城市开发建设的相关产业链标的，如华建集团、中衡设计、建科院、华阳国际等。 九、建材：地产政策再加码，行业回暖可期 地产政策持续加码，提振建材市场恢复信心。今年以来利好地产政策持续推出，9月26日中央政治局会议提到，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，推动构建房地产发展新模式等；10月17日，住房城乡建设部等五部门举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展的有关情况，提出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳。政策再加码有利于提振房地产市场恢复信心，促进市场止跌回稳，加快存量房去库，有望带动建材市场需求回升。 （一）政策加速存量房去库，带动建材需求恢复 “四个取消”指要充分赋予城市政府调控自主权，城市政府因城施策，调整或取消各类限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”指降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担。通过落实“四个降低”政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。此外，10月12日财政部发布会上提到，支持专项债收购存量房，优化保障性住房的供给等。 存量房去库加速，带动消费建材需求回升。从政策导向上来看，存量市场仍是后续关注重点，当前房地产市场存量房数量较多，加速地产去库有利于促进房地产市场平稳健康发展。随着购房门槛的降低，有望刺激居民购房需求，加快商品房销售；此外，随着专项债资金用于收购存量房之后，存量商品房的去库有望进一步加快，存量房及二手房翻新需求有望直接带动消费建材需求的回升。 改善型住房有望将加大高品质建材需求。9月24日央行公布的政策中提到，将首套房和二套房最低首付比例统一调整为15%，主要是降低了二套房的购房门槛，将更好的支持改善型住房需求，有望加大对高品质消费建材产品需求的拉动。此外，10月17日发布会上，住建部部长介绍，好房子的四个特征是绿色、低碳、智能、安全。随着居民生活品质的提高，消费者对住房质量、功能、品质等要求均有所提升，具备产品品质优势、技术优势、品牌优势、服务优势的建材龙头企业有望受益。 （二）旧改市场前景广阔，消费建材需求可期 10月17日发布会提到，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。据调查，仅全国35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求，全国城市需求改造的危旧房还有50万套，本次将对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干。 当前我国城镇化已经进入城市更新阶段，老旧小区改造和修缮需求逐步增加，成为后续我国建材市场的重要支撑。2024年7月国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中关于城市更新的部分提到，深入实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，特别是抓好城市地下管网等“里子”工程建设，加快补齐城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、智慧城市；此外，重点任务中提要推进城镇老旧小区改造，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造，加强城市洪涝治理等。2023年，我国新开工改造城镇老旧小区5.37万个，同比增加2.25%。在城市更新及老旧小区改造过程中，主要涉及对防水材料、管材、建筑涂料、保温材料等消费建材类产品的需求，当前我国旧房改造需求空间广阔，在政策的支持下，城中村改造及危旧房改造等需求有望加速释放，消费建材在旧改市场的需求有望大幅提升。 （三）优化贷款资金拨付方式，建材企业回款情况有望改善 近年行业下游资金链紧张，建材企业回款情况受影响较大，行业应收账款逐年增加。截至2024年6月底，SW建筑材料行业应收账款达1708.24亿元，同比增长2.67%，行业应收账款周转天数为89天，较去年同期增加13天。 资金拨付方式优化，企业回款有望改善。10月17日发布会提到，要优化贷款资金的拨付方式，做到能早尽早。今后商业银行将与房地产项目公司在协商一致的情况下，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户上，后续依据监管账户实际用款申请从监管账户受托支付到用款对象，将资金拨付时间提前，有利于提前把款项支付给上下游材料企业。该项政策将缩短建材企业回款时间，改善企业现金流情况，利好建材企业长期可持续发展。 （四）投资建议 随着地产政策持续推进，受益于存量房去库加速以及旧改需求的释放，消费建材需求有望回暖，此外，改善型住房有望拉动高品质建材产品需求，具备产品品质优势、品牌优势的消费建材龙头企业将受益。推荐北新建材（000786.SZ）、伟星新材（002372.SZ）、东方雨虹（002271.SZ）。 十、轻工：地产利好政策持续落地，助力家居消费需求复苏 当前我国家居行业从客户结构上来讲：对于一线城市，新房客户占比近年来有所下降，存量房客户占比迅速增加。二线城市仍以新房客户为主。在地产下行压力下，行业下游消费承压。 2024年党中央高度重视房地产平稳健康发展。9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。9月29日，国务院召开了常务会议，研究部署具体落实工作。伴随利好政策持续落地，新房/存量房市场均有所修复。 （一）新房市场：交易活跃度有所上升，“大家居”转型为行业必然趋势 2024年8月，我国商品房累计销售面积60601.9万平方米，同比-18%；商品房累计销售59,723.5亿元，同比-24%。房屋新开工/竣工面积累计值同比分别-22.5%/-23.6%，新房市场承压。 政策持续落地，新房交易活跃度上升。9月政治局会议以来，取消限购、取消限售；降低公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例等利好政策持续落地，房地产开发投资率、新建商品房销售等主要指标降幅收窄。九月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，新房市场活跃度有所上升。从数据来看，10月以来30大中城市商品房销售数据有所回暖，10月15日30大中城市商品房成交套数/成交面积同比分别+49%、59%。 当前来看，新房市场仍是家居行业主要客户来源，新房市场修复有利于推动家居行业下游需求复苏。另一方面，当前新房增量，特别是二、三线新房增量以毛胚为主，客户需求贯穿装修、设计、家具购买全流程，平均客单值较高，利于引导家居行业向“大家居”转型，推动整装经济发展，利好于具有上下游资源整合能力的龙头公司。 （二）存量房市场：二手房交易量增加，行业龙头马太效应持续加强 2024年8月，我国百城二手住宅挂牌均价同比/环比分别-7.5%/+0.3%，二手住宅房屋销售价格指数同比/环比分别-8.6%/0.9%。9月以来中央政策通过货币安置、提高白名单项目信贷规模、专项债等组合拳的方式，促进存量商品房的消化工作，拉动二手房交易量持续增加。 当前家居行业存量房客户占比呈现快速上升趋势。存量房客户与新房客户存在一定差异，主动触达、自媒体投流难度更大，对于家居企业的品牌力和客户基础提出了更高的要求。存量房市场的快速增长将进一步加强行业龙头马太效应，利好于品牌影响力强、客户基础稳固的龙头品牌，同时装修企业与家居企业的合作与融合有望进一步深化。 （三）旧改市场：“以旧换新”政策持续落地，旧改需求有望增加 当前家居行业旧改客户占比在5%以下，且多以局部改造为主，规模体量较小。2024年7月，国家发展改革委、财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》的通知，统筹安排3000亿元左右超长期特别国债资金，加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新。 24H2以来各地以旧换新政策积极落地，目前已经有23个省市已发布具体补贴政策。伴随国家“以旧换新”等政策持续推新，预计未来旧改需求有望增加。 （四）投资建议与风险提示 1、投资建议：地产端利好政策持续落地，助力行业需求回暖，利好家居行业头部企业，建议关注定制家居龙头欧派家居（603833.SH）、索菲亚（002572.SZ）、志邦家居（603801.SH）、金牌家居（603180.SH）；软体家居龙头顾家家居（603816.SH）、慕思股份（001323.SZ）、喜临门（603008.SH）；家居卖场居然之家（000785.SZ）。 2、风险提示：房地产市场景气度不及预期的风险；居民消费力恢复不及预期的风险；行业竞争加剧的风险。 十一、家用电器：提振厨卫板块信心，估值或迎修复 政策支撑房地产企稳，家电行业作为地产后周期有望受益。住房城乡建设部部长倪虹在会上表示，中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。在推动地产企稳回升的政策安排方面，会上表示白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元，此外将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，未来仍有政策空间呵护房地产市场企稳。进入2024年下半年，地产竣工端在高基数影响下增速下行，家电增量消费需求受到压制，未来随着地产端政策利好传导，地产端增速回升后，中长期视角下家电消费需求有望得到支撑。 分品类来看，厨卫板块有望率先获益于地产端景气改善。与家电其他品类相较而言，厨卫产品消费、安装场景和更换周期较为特殊，市场销售对地产端景气依赖度较高，随着地产端政策优化，厨卫板块有望迎来估值修复和景气复苏的戴维斯双击。奥维云网数据显示，2024年上半年厨卫大电（烟、灶、消、洗、嵌、集、电热、燃热、净水）零售量4149万台，同比增长0.5%，零售额771亿元，同比下滑2.3%，厨卫市场呈现量弱价减的疲弱态势，主要受住房饱和、增量需求不振的影响以及去年同期地产竣工端高基数的拖累。未来，随着商品房景气企稳回升，厨卫消费或将在城中村改造、购房装修以及以旧换新政策的共同作用下逐步“困境反转”。当前厨电板块市盈率为13.2倍，远低于其历史估值均值(18.2倍)和家电行业平均估值，在投资情绪回暖后，估值有望率先修复。 后续地产增量政策有望与以旧换新政策形成共振，推动白电内销景气持续上行。今年以来，得益于地方政府补贴发力、企业接力、平台合力推动大家电以旧换新，政策效果逐步显现。8月末，中央财政对以旧换新实施的补贴资金陆续到位，家电线上下消费需求释放显著。根据奥维云网统计数据显示，2024年35-40周（8月26日-10月6日）彩电、空调、冰箱冷柜、洗（干）衣机、热水器、油烟机、燃气灶七大品类线上市场零售量、零售额、均价分别同比增长32.1%、39.5%、5.6%，线下市场零售量、零售额、均价分别同比增长30.7%、44.5%、8.9%。以旧换新政策拉动需求显著释放，主要品类量价齐升，消费结构优化。其中，白电各品类中，9月冰箱、冰柜、洗衣机、独立式干衣机和空调线上零售额规模同比分别为45.0%、-5.2%、27.4%、40.9% 和81.6%；均价分别为2487元、1153元、1443元、3382元和2912元，同比分别为7.4%、-0.7%、2.8%、44.2% 和3.0%。我们认为，尽管当前白电消费以存量需求（换新）为主，未来随着住宅销售改善，白电增量需求改善后，板块增长弹性或进一步释放。 我们建议关注数智化升级领先、以旧换新补贴拉动效果较为明显的白电龙头，推荐美的集团（000333.SZ）、海尔智家（600690.SH），以及有望受益于地产端景气回升、估值迎来修复的厨电龙头华帝股份（002035.SZ）、老板电器（002508.SZ）。 如需获取报告全文，请联系您的客户经理，谢谢！ 本文摘自：中国银河证券2024年10月17日发布的研究报告《五部委地产“组合拳”怎么看？——10月17日关于促进房地产健康平稳发展发布会联合解读》 首席经济学家：章俊 S0130523070003 分析师： 张迪 S0130524060001；杨超 S0130522030004 聂天奇 S0130524090001；吕雷 S0130524080002 张一纬 S0130519010001；刘雅坤 S0130523100001 胡孝宇 S0130523070001；翟启迪 S0130524060004 孙思源 S0130523070004；贾亚萌 S0130523060001 龙天光 S0130519060004；华立 S0130516080004 陈柏儒 S0130521080001；杨策 S0130520050005 研究助理：王雪莹、周美丽、张岩东 评级标准： 评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。 行业评级 推荐：相对基准指数涨幅10%以上。 中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。 回避：相对基准指数跌幅5%以上。 公司评级 推荐：相对基准指数涨幅20%以上。 谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。 中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。 回避：相对基准指数跌幅5%以上。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的三个研究官方订阅号之一（其他为“中国银河宏观”“中国银河证券新发展研究院”）。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 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