广发地产 | 教学系列二:如何判断二手房市场表现?

（以下内容从广发证券《广发地产 | 教学系列二:如何判断二手房市场表现?》研报附件原文摘录）
　　01 左中括号 第二期主题：二手房 左中括号 本轮周期下，二手房交易占比逐步提升。除了新房供给不足的问题外，二手房交付确定性更强，且可以提供更好的性价比选择，因此二手房市场的量价研究重要性高于以往周期。 “517新政”后，地产定调更积极，在各地政策不断加码的刺激下，二手房市场同比先于新房市场改善，10月以来二手房成交同比增长18.3%，在二手房的贡献下，重点城市楼市总交易量（新房+二手房）同比增长4.6%。因此，二手房市场高频的跟踪，在当前位置能更灵敏、迅速地反应市场景气度，具备较高的可参考性。 为了实现对地产二手房市场动向更高效、更全面的监控，广发地产研究团队精心构建了一套全方位的数据跟踪体系，深度聚焦成交规模、价格走势以及来访情况等关键维度。为了给投资人提供高效、便捷的地产高频数据获取渠道，我们打造了“广发地产小程序”。 注：需使用白名单注册手机号码验证登陆 02 左中括号 二手房数据框架指南 左中括号 1. 成交规模 房管局二手房成交 日度频率，在【日度跟踪】页面查询，每日18:00左右更新 该数据统计13城市房管局二手房网签数据。网签口径数据是市场最重要的指标，但数据受到房管局工作日节奏的影响。观察该指标时，一方面可以关注中期维度的同比增速，另一方面可以关注日均成交量的高频数据。 图中柱子代表成交面积，折线代表对应的MA7指标，通过与2020至2021年平均值的对比（图中虚线），以及该指标的环比变化（图中红色柱子），可有效跟踪市场的景气程度。2020-2021年，该指标处于历史成交高位，日均成交25万方。2022年日均成交量为17万方，2023年上半年日均成交量回升至22万方，下半年再次下降后稳定在19万方。2024年5月以前日均成交19万方，5月至今日均成交规模22万方，较2023年上半年水平持平。 中介二手房成交 日度频率，在【日度跟踪】页面查询，每日18:00左右更新 该数据统计72城市中介二手房签约数据。该数据样本量较多，包含大量低线城市，可以更全面地反映全国二手房市场整体表现。但受中介市场渗透率影响，该数据在中长周期维度的准确性次于房管局数据。 通过多年同列折线图展示了每年1月1日至12月31日二手房市场的成交套数MA7变化，可以直观地看到2024年二手房市场的成交量情况，以及与过去几年的对比分析。2023年上半年，72城二手房日均成交规模在1928套，2023年下半年下降至1614套。2024年5月前日均成交规模为1891套，5月后日均成交规模则上升至2110套。 二手房成交面积同比 月度频率，在【市场趋势】页面查询，每月1号左右更新 该数据呈现房管局（重点城市网签口径）的二手房销售同比走势，用于判断市场增速趋势。 图中展示了2011年1月至今的同比变化，涵盖了多个关键月份，并以0值为分界线，直观显示每个时间点的同比正负情况。从今年6月起，二手房销售开始同比转正，至今已连续4个月同比正增长。 二手房分线成交面积同比 月度频率，在【市场趋势】页面查询，每月1号左右更新 该数据分线汇总13城房管局二手房网签数据。通过城市分线，展示不同城市能级下的市场差异情况，了解市场分化趋势。通过图中分线城市的同比增速，可以直观比较一线、二线与三四线城市的二手房成交表现。 2. 价格走势 二手房住宅价格趋势 月度频率，在【市场趋势】页面查询，每月20号左右更新 数据口径为综合计算统计局公布的70大中城市二手住宅价格指数及中介重点城市房价指数后得到的房价趋势（2019年以前为统计局数据，2019年之后为中介口径数据）。大部分城市的房价都是指数化形式公布，关注点主要是月环比和年同比趋势（对应图中灰色和蓝色折线）。 2022年4月以来，二手房住宅价格指数同比持续下降，24年8月跌幅为12.1%，较21年9月的最高点累计下跌17.3%。 二手房分线住宅价格趋势 月度频率，在【市场趋势】页面查询，每月20号左右更新 该数据分线汇总65城中介房价指数。通过城市分线，展示不同城市能级下的市场差异情况，了解房价分化趋势。其中，一线城市样本为3城，二线城市样本为19城，三四线城市样本为43城。 3. 来访情况 二手房日度来访 日度频率，在【日度跟踪】页面查询，每日18:00左右更新 该数据统计72城中介二手市场来访组数（不包含北上深）。散点图表示每日中介来访带看量，折线图展示每月来访带看量均值，可以用来观察市场来访月度变化趋势。今年5月以来，来访带看量逐月下行，9月末以来来访量迅速回升，10月日均来访量在5.9万左右，处于历史最高水平。 注：1. 中介数据存在市场率变化与波动影响，可能会与实际市场走势存在一定偏差，请谨慎参考。2. 日度最新数据截至2024年10月13日。 03 左中括号 二手房市场跟踪方法总结 左中括号 2010年至今，广发地产团队逐步搭建起完善的二手房市场跟踪体系，从量、价、来访、转化等多个维度，持续跟踪二手房市场的最新动态和分线城市的变化和表现。 由于二手房数据具有灵敏性与及时性，二手房数据跟踪对于观察整体行业变化、景气度调整具有重要意义。我们在选择样本时，力求样本量完善、数据口径多元，并剔除异常数据，确保真实、可靠地反映市场整体热度与城市量价走势。 欢迎各位投资人，有任何问题，随时联系我们团队，反馈交流。 04 左中括号 广发地产团队介绍 左中括号 相关报告： 《房地产及物管行业24年40-41周周报：来访认购数据高增，政策连续落地延续市场热度》2024-10-14；《房地产行业2024年中期策略：政策坚定信心，基本面逐步修复》2024-7-4 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003, SFC CE No. BNN906；乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001；邢莘 SAC 执证号：S0260520070009；谢淼 SAC 执证号：S0260522070007；李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 风险提示： 政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期；数据可能不能完整反映当前最新市场状况。 免责声明： 本微信号推送内容仅供广发证券股份有限公司（下称“广发证券”）客户参考，相关客户须经过广发证券投资者适当性评估程序。其他的任何读者在订阅本微信号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，若使用本微信号推送内容，须寻求专业投资顾问的解读及指导，广发证券不会因订阅本微信号的行为或者收到、阅读本微信号推送内容而视相关人员为客户。 完整的投资观点应以广发证券研究所发布的完整报告为准。完整报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证，报告内容亦仅供参考。 在任何情况下，本微信号所推送信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除非法律法规有明确规定，在任何情况下广发证券不对因使用本微信号的内容而引致的任何损失承担任何责任。读者不应以本微信号推送内容取代其独立判断或仅根据本微信号推送内容做出决策。 本微信号推送内容仅反映广发证券研究人员于发出完整报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 本微信号及其推送内容的版权归广发证券所有，广发证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。

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