【光大地产&海外】碧桂园服务(6098.HK)物管基本盘稳健,聚焦主业回笼现金
（以下内容从光大证券《【光大地产&海外】碧桂园服务(6098.HK)物管基本盘稳健,聚焦主业回笼现金》研报附件原文摘录）
【特别提示】本订阅号中所涉及的证券研究信息，均取自于光大证券已正式外发研究报告，由光大证券海外研究团队(TMT/消费/医药/制造等)编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究动态的宣传。研究报告有时效性，任何研究报告内容仅代表报告外发时特定时点的研究信息汇总，任何关于研究报告、研究观点的解读，请联系对口销售或具体研究员。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。 报告发布信息 报告标题：《物管基本盘稳健，聚焦主业回笼现金——碧桂园服务（6098.HK）跟踪报告》 报告发布日期：2024年9月26日 分析师： 何缅南（执业证书编号：S0930518060006） 韦勇强（执业证书编号：S0930524070010） 往期回顾 【光大地产&海外】碧桂园服务（6098.HK）动态跟踪 要点 事件：碧桂园服务出售珠海万达 1.49%股权，回笼现金 31.4 亿元。 9 月 25 日，碧桂园服务发布公告，出售珠海万达1.49%股权（107,945,650股），对价约为人民币 31.4 亿元（股份于 2021 年 7 月购入，初始购买价为26.8 亿元），出售完成后，碧桂园服务仍持有珠海万达0.31%的股份（22,109,350 股）。 碧桂园服务2024 年上半年实现收入 210.5 亿元，同比增长 1.5%，毛利 44.5 亿元，同比减少 13.7%，归母净利润 14.4 亿元，同比减少 38.7%，剔除商誉减值、收并购带来的客户关系摊销等影响后的核心归母净利润 18.4 亿元，同比减少31.7%，经营活动产生现金流净额 2.7 亿元，同比下降 87.7%。 点评：项目储备丰富，物管基本盘稳健，现金流有待改善，关注应收款收缴。 1）聚焦核心业务，经营深度调整。2024H1 公司物业管理/非业主增值/三供一业/社区增值/城市服务/商业运营分别实现收入 128/4/25/20/22/3 亿元，物业管理稳健增长，收入同比+4.6%，三供一业较快增长，收入同比+23.8%，物管基本盘依旧稳固；非业主增值收入占比降低至 1.7%，未来房地产市场直接影响较为有限；社区增值业务收入同比增加 6%，主要源于本地生活服务（含家装中介服务）的收入增加，但由于利润率较高的社区传媒业务签约量和客单价有所下降，社区增值业务毛利率同比下滑约 10pct 至 39%。总体上看，社区增值板块聚焦居民社区消费，增长潜力较大且毛利率较高，是公司未来利润增长的重要发力点。 2）在管规模行业领先，项目储备丰富。截至 2024 年上半年在管面积 10.1 亿平（除三供一业外），合约面积约 16.3 亿平，仍有大量储备项目待转化；三供一业作为公司特色业务，与合作方多年深度合作，已形成较好的口碑和较高的品牌美誉度，公司承接了大量石油石化企业办公楼、公寓、职工食堂等的物业管理服务，并拓展企业生产技术服务和后勤服务，扩大服务范围，打开业务增长空间。 3）经营现金流有待改善，关注应收款回款情况。截至 2024 年 6 月 30 日，公司贸易应收款总额约 220 亿元（其中关联方 29 亿元，已计提减值 21.5 亿元，关联方应收款总额及减值拨备均较 2023 年末小幅减少），公司上半年经营现金流2.7 亿元，较去年同期（21.9 亿元）下降 87.7%，主要由于净利润下滑、收缴率下降导致应收账款增加等，公司已成立追讨欠款委员会，对逾期应收账款采取以资抵债、诉讼/仲裁等措施，后续回款情况有待观察。 盈利预测、估值与评级：公司作为物管龙头，具备品牌优势和规模优势，核心业务稳健开展，短期受地产行业影响，应收款及商誉减值存在一定不确定性，我们维持公司2024-2026年归母净利润预测为22/25/27亿元，对应PE为7.4/6.5/6.0倍，行业龙头估值具备吸引力，维持“增持”评级。 风险提示：增值服务开展不及预期，商誉减值和应收款减值具有不确定性。 公司盈利预测与估值简表 财务报表与盈利预测 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）海外研究团队依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所XX研究团队名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所海外研究团队的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告，仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流，其中的资料、意见、预测等，均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息，请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号所载内容不构成任何投资建议，任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据，本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失，光大证券保留追究一切法律责任的权利。
【特别提示】本订阅号中所涉及的证券研究信息，均取自于光大证券已正式外发研究报告，由光大证券海外研究团队(TMT/消费/医药/制造等)编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究动态的宣传。研究报告有时效性，任何研究报告内容仅代表报告外发时特定时点的研究信息汇总，任何关于研究报告、研究观点的解读，请联系对口销售或具体研究员。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。 报告发布信息 报告标题：《物管基本盘稳健，聚焦主业回笼现金——碧桂园服务（6098.HK）跟踪报告》 报告发布日期：2024年9月26日 分析师： 何缅南（执业证书编号：S0930518060006） 韦勇强（执业证书编号：S0930524070010） 往期回顾 【光大地产&海外】碧桂园服务（6098.HK）动态跟踪 要点 事件：碧桂园服务出售珠海万达 1.49%股权，回笼现金 31.4 亿元。 9 月 25 日，碧桂园服务发布公告，出售珠海万达1.49%股权（107,945,650股），对价约为人民币 31.4 亿元（股份于 2021 年 7 月购入，初始购买价为26.8 亿元），出售完成后，碧桂园服务仍持有珠海万达0.31%的股份（22,109,350 股）。 碧桂园服务2024 年上半年实现收入 210.5 亿元，同比增长 1.5%，毛利 44.5 亿元，同比减少 13.7%，归母净利润 14.4 亿元，同比减少 38.7%，剔除商誉减值、收并购带来的客户关系摊销等影响后的核心归母净利润 18.4 亿元，同比减少31.7%，经营活动产生现金流净额 2.7 亿元，同比下降 87.7%。 点评：项目储备丰富，物管基本盘稳健，现金流有待改善，关注应收款收缴。 1）聚焦核心业务，经营深度调整。2024H1 公司物业管理/非业主增值/三供一业/社区增值/城市服务/商业运营分别实现收入 128/4/25/20/22/3 亿元，物业管理稳健增长，收入同比+4.6%，三供一业较快增长，收入同比+23.8%，物管基本盘依旧稳固；非业主增值收入占比降低至 1.7%，未来房地产市场直接影响较为有限；社区增值业务收入同比增加 6%，主要源于本地生活服务（含家装中介服务）的收入增加，但由于利润率较高的社区传媒业务签约量和客单价有所下降，社区增值业务毛利率同比下滑约 10pct 至 39%。总体上看，社区增值板块聚焦居民社区消费，增长潜力较大且毛利率较高，是公司未来利润增长的重要发力点。 2）在管规模行业领先，项目储备丰富。截至 2024 年上半年在管面积 10.1 亿平（除三供一业外），合约面积约 16.3 亿平，仍有大量储备项目待转化；三供一业作为公司特色业务，与合作方多年深度合作，已形成较好的口碑和较高的品牌美誉度，公司承接了大量石油石化企业办公楼、公寓、职工食堂等的物业管理服务，并拓展企业生产技术服务和后勤服务，扩大服务范围，打开业务增长空间。 3）经营现金流有待改善，关注应收款回款情况。截至 2024 年 6 月 30 日，公司贸易应收款总额约 220 亿元（其中关联方 29 亿元，已计提减值 21.5 亿元，关联方应收款总额及减值拨备均较 2023 年末小幅减少），公司上半年经营现金流2.7 亿元，较去年同期（21.9 亿元）下降 87.7%，主要由于净利润下滑、收缴率下降导致应收账款增加等，公司已成立追讨欠款委员会，对逾期应收账款采取以资抵债、诉讼/仲裁等措施，后续回款情况有待观察。 盈利预测、估值与评级：公司作为物管龙头，具备品牌优势和规模优势，核心业务稳健开展，短期受地产行业影响，应收款及商誉减值存在一定不确定性，我们维持公司2024-2026年归母净利润预测为22/25/27亿元，对应PE为7.4/6.5/6.0倍，行业龙头估值具备吸引力，维持“增持”评级。 风险提示：增值服务开展不及预期，商誉减值和应收款减值具有不确定性。 公司盈利预测与估值简表 财务报表与盈利预测 免责声明 本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）海外研究团队依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所XX研究团队名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所海外研究团队的官方订阅号。 本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告，仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流，其中的资料、意见、预测等，均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息，请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。 在任何情况下，本订阅号所载内容不构成任何投资建议，任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据，本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失，光大证券保留追究一切法律责任的权利。
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