固定收益 | 房地产业务机会挖掘:主体、区域、户型维度

（以下内容从兴业研究《固定收益 | 房地产业务机会挖掘:主体、区域、户型维度》研报附件原文摘录）
　　房企，区域，户型 当前房地产金融政策持续发力，提振改善置业需求，支持房企经营化险，不同主体、区域、户型的房地产销售分化程度高。因此，本文在此前对房企研究的基础上，从主体、区域、户型维度出发，为银行后续业务开展提供参考。 从主体维度来看，结合房企拿地、开工、预售周期的经验值（正常情况下8-12个月），我们在此前研究中确定的21家信用风险可控的房企中，筛选出2024年以来（截至2024年9月15日）拿地宗数超过30宗、权益拿地金额超过60亿元（约为权益拿地金额前100位房企前20%分位数）的10家房企（以下统称为“样本房企”）。 从拿地区域布局来看，我们重点分析样本房企2023年以来新增土储区域布局，此类地块通常会在2024年及之后进入新房市场。样本房企持续加大杭州、上海、成都、北京4城的布局力度，2024年以来在上述4城的土地成交数量、权益规划建筑面积占其期间所获全部地块的比重均约达5成。同时，样本房企在西安、广州、合肥、厦门、武汉、天津的拿地力度亦较大或上升。 从楼市成交结构来看，我们基于户型面积段（90㎡以下、90㎡（含）至140㎡、140㎡（含）以上，分别对应小、中、大户型，以及刚需、基础改善、进阶改善需求），分析上述10个城市（以下统称为“重点城市”）的楼市成交结构差异。 重点城市基础改善需求均占据主导地位，进阶改善需求占比高于刚需。2024 年1-8月，重点城市90㎡以下、90-140㎡、140㎡以上商品住宅成交套数占区域总成交套数比重（以下简称“成交占比”）的中位数分别为10.0%、63.3%、22.0%。 分城市来看，广州、厦门、天津刚需成交占比高于重点城市水平，进阶改善需求有限。广州、厦门90㎡以下户型成交占比超过30%，其中，广州小户型约4成以上集中于增城、白云区，厦门9成以上小户型成交集中于翔安、同安、海沧3区；同时，广州、厦门90-140㎡的中户型成交占比也较高，主要表现在广州的番禺、花都、南沙、黄埔，厦门的集美、思明区；大户型主要集中在广州的天河、海珠以及厦门的湖里区。 北京、上海改善置业需求占比增长。北京140㎡以上大户型成交占比为23.5%，位列四个一线城市首位，90-140㎡、140㎡以上成交主要集中在朝阳、大兴、丰台、顺义、昌平区，另外，西城、海淀区商品住宅成交总套数较少，但140㎡以上成交占比高；房山、通州90㎡以下小户型成交占比则超过30%。上海2024年以来140㎡以上大户型成交集中于黄浦、浦东新区，尤其是黄浦区长期以来成交以大户型占绝对主导，浦东新区则以90-140㎡成交为主，小户型成交套数亦较高，其余城区中，静安、徐汇区以改善需求为主，90-140㎡、140㎡以上成交占比相当，闵行、嘉定、宝山区以90-140㎡成交为主。 杭州、成都、合肥、武汉以改善需求为主，其90-140㎡、140㎡以上成交占比合计超9成，140㎡以上大户型成交占比持续上升；西安2024年1-8月140㎡以上大户型成交占比达45.6%，成交集中于西安高新区、国际港务区。 综合主体、区域、户型三个维度，我们筛选出样本房企2023年以来拿地数量在3宗（含）以上、地块成交平均溢价率高于5%的8城（北京、广州、上海、成都、杭州、合肥、武汉、西安）的31个城区，并梳理各区的户型成交结构、未上市销售项目地块，供业务参考。 地块成交平均溢价率高于10%的城区共16个，包括北京顺义区、海淀区、大兴区，上海杨浦区，杭州滨江区、拱墅区、临平区、上城区、萧山区，广州海珠区、番禺区，成都青羊区、高新区、天府新区、武侯区，合肥滨湖区，均以改善需求为主导。其中，上海杨浦区90-140㎡成交占比超7成，杭州滨江区、拱墅区、上城区，成都青羊区、高新区、天府新区、武侯区，合肥滨湖区140㎡以上成交占比最高，尤其是合肥滨湖区该占比在7成以上；广州番禺区90-140㎡成交占比超5成，90㎡以下成交占比亦有近3成。 请登录兴业研究APP查看完整研报 获取更多权限，联系文末销售人员。 ★ 点击图片购买 “兴业研究系列丛书” ★

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