【银河地产胡孝宇】供需两端全面发力,政策空间再打开——9月24日央行政策点评

（以下内容从中国银河《【银河地产胡孝宇】供需两端全面发力,政策空间再打开——9月24日央行政策点评》研报附件原文摘录）
　　【报告导读】 1. 集中出台政策全方位支持房地产行业。 2. 存量：降低居民房贷压力。 3. 增量：持续支持改善性购房需求。 4. 供给：持续支持房地产行业。 5. 库存：加快推动收储去化。 6. 土地：房企土地收购政策空间打开。 核心观点 事件：2024年9月24日，国新办举行新闻发布会，央行、金管局、证监会等部门介绍金融支持经济高质量发展有关情况。央行会同金融监管总局出台五项房地产金融的政策。 集中出台政策全方位支持房地产行业。2024年9月24日，央行会同金融监管总局出台五项房地产金融的新政策：引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长两项房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策、支持收购房企存量土地。如上5条新政分别针对楼市存量市场、楼市需求侧、楼市供给侧、楼市库存侧以及房企存量土地给予支持。 存量：降低居民房贷压力。央行提到引导银行降低存量房贷利率，至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，央行预计此次降存量房贷利率有望惠及5000万户家庭，平均每年减少家庭的利息支出总数约为1500亿元左右，或将提高居民房贷外的可支配收入，有助于扩大居民端的消费和投资，间接维护房地产市场的平稳健康发展。 增量：持续支持改善性购房需求。央行提到，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。此前，517政策下，首套房和二套房的首付比例最低分别为15%、25%，此次将首套房和二套房的最低首付比例统一调整为15%，主要降低二套购房者的购房门槛，改善性住房需求得到进一步的支持。目前，四个一线城市的二套房首付比例分别为北京35%（五环以外30%）、上海35%（部分区域30%）、广州25%、深圳30%。在因城施策的背景下，部分高能级城市的改善性需求有望释放。在目前的政策下，若房企加大推盘和去化力度，楼市整体成交或将得到有效提振。 供给：持续支持房地产行业。此前央行曾出台“金融16条”和经营性物业贷款的相关政策。此次将两个政策的到期日期由2024年12月31日延续到2026年12月31日。金融16条主要从融资、保交楼等方面支持房地产市场平稳健康发展；经营性物业贷政策主要针对房企融资端予以支持。我们认为，此次延长政策到期日表明央行和金融监管总局对房地产行业的持续支持。 库存：加快推动收储去化。央行将保障性住房再贷款中央行出资的比例由60%提高到100%。5月17日，央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此前央行的出资比例为60%，即商业银行发放贷款中的60%来自央行；此次将央行出资比例提高至100%后，商业银行发放贷款中的100%来自央行。因此，收购资金的成本有望进一步降低，收购主体的收购意愿或将提高，商品房的收储去库存进程有望加快。 土地：房企土地收购政策空间打开。央行和金融监管总局将研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要的时候也可以由央行提供再贷款支持。土地是房企表内重要的存量资产之一，若出台市场化收购房企土地的政策并提供相应的货币支持，房企的存量土地资产有望得到盘活，房企的资金压力有望得到缓解。我们认为，目前该项政策依旧处于研究阶段，房地产行业的政策空间进一步打开。 投资建议 央行会同金融监管总局出台房地产金融新政，针对楼市的需求侧和供给侧、房屋的去化收储以及土地市场进行全方位的支持。我们认为此次政策的影响范围较广、作用力度较大，随着政策的逐渐推进落地，效果或有望逐渐呈现。我们认为，政策有望对行业改善起积极作用，行业估值或有望修复。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。 风险提示 政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 如需获取报告全文，请联系您的客户经理，谢谢！ 【银河地产胡孝宇】行业深度丨收储的平衡支点与前行之路 【银河地产胡孝宇】行业动态 2024.8丨累计销售同比降幅收窄，开工略有修复 【中国银河地产】加快构建新模式，推进地产新篇章——二十届三中全会专题研究 本文摘自：中国银河证券2024年9月24日发布的研究报告《【银河地产】行业点评_房地产行业_供需两端全面发力，政策空间再打开》 分析师：胡孝宇 评级体系： 评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。 行业评级 推荐：相对基准指数涨幅10%以上。 中性：相对基准指数涨幅在-5%～10%之间。 回避：相对基准指数跌幅5%以上。 公司评级 推荐：相对基准指数涨幅20%以上。 谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%～20%之间。 中性：相对基准指数涨幅在-5%～5%之间。 回避：相对基准指数跌幅5%以上。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的三个研究官方订阅号之一（其他为“中国银河宏观”“中国银河证券新发展研究院”）。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。 本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。 本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。 本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。 本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 投资有风险，入市请谨慎。

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