地产池天惠|绿城中国港股公司点评:销售表现韧性足,投资聚焦核心城市

（以下内容从国金证券《地产池天惠|绿城中国港股公司点评:销售表现韧性足,投资聚焦核心城市》研报附件原文摘录）
　　金选·核心观点 事件 2024年9月5日绿城中国发布2024年8月运营数据报告，2024年1-8月总销售金额1656亿元，同比-2.9%，其中自投销售1045亿元，同比-11.4%；代建销售611亿元，同比+16.4%。 点评 毛利率&计提减值压力，1H24归母净利润下滑：1H24公司实现营收695.62亿元，同比+22.1%；归母净利润20.45亿元，同比-19.6%。归母净利润同比下滑主要因为：①在房地产市场下行背景下，1H24毛利率水平13.1%，同比下降4.3cpt，但与2023年全年毛利率水平相当；②合联营企业业绩亏损，1H24合联营企业实现亏损2.10亿元，同比减少6.96亿元；③计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额17.50亿元，同比多计提和损失12.88亿元。 销售规模韧性强，回款率水平行业领先：1H24公司总合同销售金额1265亿元，同比-5.7%，其中自投销售金额854亿元，同比-13.0%（TOP100房企平均增速-42%），自投排名升至行业第6（2023年第7）。聚焦核心，1H24年一二线城市销售额占比80%，在13个城市销售进入当地前十。回款高效，1H24销售回款率103%，居行业高位，有效支撑现金流及再投资。 投资谨慎、高标兑现，土储聚焦、结构合理：1H24公司新增15个项目，权益拿地金额154亿元，预计新增货值333亿元。聚焦核心城市拿地，1H24核心二线拿地货值占比94%，分布在杭州、西安、苏州等8个城市。截至1H24，公司总土储项目151个，总建面3193万方，可售建面2143万方，其中一二线城市货值占比79%,长三角区域占比57%，北上杭等十大战略核心城市占比55%。 融资渠道畅通，财务安全稳健：1H24境内发债51.34亿元，同时完成境外融资置换8.17亿美元；总有息负债融资成本4.0%，同比下降40BP；短期有息负债占总有息负债比为23.8%，维持低位，短期偿债压力较小。 投资逻辑 公司销售有韧性，投资谨慎聚焦，未来随着2022年后的优质项目入市结转，业绩预计逐步改善。考虑毛利率和减值压力，调整公司2024/2025/2026年归母净利润至33.4/39.2/44.3亿元（原为36.1/47.0/55.0亿元），同比增速分别为7.2%、17.2%和13.1%。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；其他房企违约。

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