【国联固收】公募REITs投资指南(2024版)

（以下内容从华福证券《【国联固收】公募REITs投资指南(2024版)》研报附件原文摘录）
　　点击蓝字 · 关注我们 文：李清荷、李依璠 摘要 REITs概述 REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的一种信托基金，本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，因而兼具金融属性和不动产属性。 国内公募REITs发展现状一览 截至2024年8月16日，我国共有41只基础设施证券投资基金成功上市，发行规模合计达1257.73亿元。一级市场：2024年新推出消费型REITs，一级配售以战略投资者为主。二级市场：大部分时期好于权益，与债市相比波动较大，2024年以来跑赢股债双市场。 一二级结合的REITs估值定价体系 一级市场定价：以收益法评估底层资产价值，相应计算出基金净资产值NAV（总资产-总负债），并以此为基础开展询价。二级市场估值：常参考中债估值IRR、中证估值PV乘数、P/NAV和P/FFO等指标。 REITs投资看什么？ 公募REITs的投资收益主要来源于两大维度：底层资产经营情况与二级市场价格变化带来的价差收益。产业园：业绩分化明显，部分项目“以价换量”，或反映租金存在一定下行压力。仓储物流：部分底层资产出租率出现波动，项目内部表现分化。能源基础设施：受自然资源条件影响，项目内部分化较大。生态环保：整体表现稳健。交通基础设施：受路网变化、多地大规模持续降雨、节假日错位等因素影响，二季度整体承压。保租房：出租率、租金收入等各项指标较为稳定，抗周期属性较强。消费基础设施：上市以来租金收入明显提升。 公募REITs有何关注机会？ 我们建议关注以下主线：（1）保租房和生态环保REITs的抗周期属性较强，能够产生较为稳定的现金流，但鉴于此类项目估值普遍处于历史高位，因此建议关注阶段性回调后的投资机会；（2）高速公路前期受季节性影响较大，但其中亦有车流量保持稳定的项目，可以重点关注经营相对稳健、估值处于合理位置的项目；（3）消费基础设施REITs得益于较强的机构运管能力，租金收入表现亮眼，建议后续持续关注。 风险提示 市场风险超预期；政策边际变化；数据统计偏差。 温馨提示:关注公众号“国联固收荷语”，后台回复“公募REITs”，即可获得PPT。 正文 风险提示 市场风险超预期。市场出现超预期风险事件，易引发系统性风险，影响RETIs市场整体走势。 政策边际变化：市场政策不确定性较大，将影响市场整体情况，进而带来投资风险。 数据统计偏差：为使数据可比，我们对REITs项目的部分指标采用加权平均法进行测算，存在一定的偏差风险。 具体分析详见国联证券研究所2024年8月26日对外发布的《公募REITs投资指南》 分析师：李清荷 执业证书编号：S0590524060002 联系人：李依璠 执业证书编号：S0590124060040 免责声明 国联证券股份有限公司（下称“国联证券”）已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，本平台推送观点和信息仅供国联证券研究服务客户参考，完整的投资观点应以国联证券研究所发布的完整报告为准。若您非国联证券研究服务客户，为控制投资风险，请勿订阅、接受、转载或使用本平台中的任何信息，若给您造成不便，敬请谅解。国联证券不会因订阅本平台的行为或者收到、阅读本公众号推送内容而视相关人员为客户。任何未经国联证券同意或授权而对本平台内容进行复制、转发或其他类似不当行为均被严格禁止。对于使用本平台包含信息所引起的后果，国联证券概不承担任何责任。 本平台及国联证券研究报告所载资料的来源及观点的出处皆被国联证券认为可靠，但国联证券不对其可靠性、准确性、时效性或完整性做出任何保证。本公众号推送内容仅反映国联证券研究人员于发出完整报告当日的判断，本公众号所载的资料、意见及推测有可能因发布日后的各种因素变化而不再准确或失效，国联证券不承担更新不准确或过时的资料、意见及推测的义务，在对相关信息进行更新时亦不会另行通知。 在任何情况下，本公众号所载信息、意见不构成对任何人的投资建议，所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。对任何直接或间接使用本公众号所载信息和内容或者据此进行投资所造成的任何一切后果或损失，国联证券及/或其关联人员均不承担任何形式的法律责任。 法律声明 根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本微信平台所载内容仅供国联证券客户中专业投资者参考使用。若您非国联证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请勿订阅、接受、转载或使用本平台中的任何信息。国联证券不会因接收人收到本内容而视其为客户，且由于仅为研究观点的简要表述，客户仍需以国联证券研究所发布的完整报告为准。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本微信平台所载信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本微信平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本微信号及其推送内容的版权归国联证券所有，国联证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经国联证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。任何订阅人如欲引用或转载本平台所载内容，务必注明出处为国联证券研究所，且转载应保持完整性，不得对内容进行有悖原意的引用和删改。转载者需严格依据法律法规使用该文章，转载者单方非法违规行为与我司无关，由此给我司造成的损失，我司保留法律追究权利。 李清荷 国联固收首席分析师 上海财经大学硕士，曾供职于华福证券、国盛证券研究所、西南证券研究所、某评级机构。 2023年带队获得Wind金牌分析师第二名、Wind最佳路演团队、Choice最佳分析师。 固收荷语 更及时、更深度、更有趣 期待您的关注！

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