华泰 | 房屋养老金——存量房时代的补丁

（以下内容从华泰证券《华泰 | 房屋养老金——存量房时代的补丁》研报附件原文摘录）
　　房屋养老金制度2022年以来持续推进，目前上海等22个城市正在陆续推进试点。试点重点任务是建立公共账户，不增加个人负担为原则，但需要关注部分年代较为久远的住宅是否需要个人补缴相关资金。我们认为房屋养老金制度是加强既有房屋安全管理的重要手段之一，亦是房地产新模式的关键一环。或有助于行业筑底企稳，抑或能给物业企业带来业务机会。 点击小程序查看研报原文 核心观点 房屋养老金制度是房地产新模式的关键一环 8月23日，住建部在新闻发布会上提到“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。”房屋养老金制度是加强既有房屋安全管理的重要手段之一，亦是房地产新模式的关键一环。或有助于行业筑底企稳，抑或能给物业企业带来业务机会。 房屋养老金制度2022年以来持续推进 房屋三项制度的提法最早或可追溯至2022年。以2022年4月长沙自建房事故为起点，5月国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，首提研究建立房屋体检制度、房屋“养老金”制度、房屋质量保险制度。2023年3月，住建部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。2023年11月，住建部指出要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。此次三项制度提法是过去几年一以贯之的内容，目前上海等22个城市正在陆续推进试点。 试点重点任务是建立公共账户，不增加个人负担为原则 8月26日，住房城乡建设部相关司局负责人明确房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户是业主交存的住宅专项维修资金。公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。个人账户资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出，或意味着大部分房屋不需要个人支付房屋养老金，但需要关注部分年代较为久远的住宅是否需要个人补缴相关资金，如2023年宁波提出对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴（按新建项目的 60%交，剩下的 40%为政府补贴）。 试点城市针对房屋保险已多有探索 目前全国试点尝试较多的是房屋保险。在2015年没有提及三项制度时，宁波镇海区就由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，利用现代保险参与危旧住宅房屋使用安全管理。2016年泰州创设“房屋维修保险”，市物业管理中心设立统筹账户，资金由政府筹资、企业保费、业主保费等共同组成，统筹用于所有参保房屋的维修支出。2022年，济宁市邹城市与微山县分别投入财政资金320/200万元为全县自建房购买房屋质量综合保险。此外，株洲与沧州探索使用维修资金增值收益建立统筹账户，采取“公示无异议”的方式购买电梯保险等。广州亦鼓励业主委员会、物管委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险，并明确在2025年末总结经验，在全市范围稳步推广。 以公共账户为代表的三项制度还有待推进 目前公共账户还处于探索阶段，资金来源可能由地方政府通过财政、土地出让金、住房公积金收益等方式筹集。今年1月烟台发布《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等。8月上海也提出将探索实施三项制度，其中房屋养老金制度主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付，今年先行在浦东等区开展试点，在试点基础上明年全市推开。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 相关研报 研报：《房屋养老金—存量房时代的补丁》2024年8月28日 陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834 刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825 林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046 陈颖 分析师 S0570524060002 戚康旭 联系人 S0570122120008 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/research 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 本公众号版权仅为华泰证券所有，未经华泰证券书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公众号发布的所有内容的版权。如因侵权行为给华泰证券造成任何直接或间接的损失，华泰证券保留追究一切法律责任的权利。华泰证券具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。

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