【招商证券·房地产】关注复苏超预期的可能、租赁提速、房地产生态链机会——中央经济工作会议点评之房地产点评

（以下内容从招商证券《【招商证券·房地产】关注复苏超预期的可能、租赁提速、房地产生态链机会——中央经济工作会议点评之房地产点评》研报附件原文摘录）
　　摘要： 判断明年流动性逐步回归中性，在涉房负债增速自然回落背景下，判断房地产政策依然因城施策，难具备全局收紧的条件，维持年度策略报告中对2021年房地产销售的判断，即倒V型走势，判断后续一个季度，需求超预期概率仍较大，新开工，拿地均具备预期差而超预期概率较大；发展租赁住房篇幅明显增加，或是“第一位”重点，此前报告我们曾判断“二房东模式并非租赁市场发展的有效途径”，判断后续对租赁住房发展或有持续政策推出，或不限于降税费，土地分期付款，租赁REITs推进等；“长效机制”字眼虽未出现但已体现在字里行间，且前期住建部会议已反复强调，反而更凸显租赁、城市更新及旧改上下游产业链重视度；关注租赁运营能力较强和租赁土地获取能力较强的企业如【万科A】【保利地产】【龙湖集团】等，趋势性配置房地产泛建材产业链。 事件 2020年12月16-18日中央经济工作会议举行，其中提及：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”等内容。 点评 一、政策表述从“逆周期调节”变为“要保持连续性、稳定性、可持续性”，流动性表述从“合理充裕”变为“合理适度”，判断明年流动性逐步回归中性，在涉房负债增速自然回落背景下，判断房地产政策依然因城施策，难具备全局收紧的条件，维持年度策略报告中对2021年房地产销售的判断，即倒V型走势，判断后续一个季度，需求超预期概率仍较大，新开工，拿地均具备预期差而超预期概率较大。以上或对房地产产业链形成支撑同时也利于房地产股票估值修复 在当前“疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固”的形势下，宏观经济总基调的表述较过去两年未变，依旧坚持稳中求进，不过宏观政策表述上没有像18、19年那样出现逆周期调节字眼，而是要“要保持连续性、稳定性、可持续性”。关于货币流动性的表述中，18、19年均提及“稳健的货币政策要保持流动性合理充裕”，今年表述变为“稳健的货币政策要保持流动性合理适度”，也即表述从“合理充裕”这样一个偏宽松的词变为“合理适度”这样一个偏中性的词。 今年由于疫情原因流动性整体较为宽松，当前虽较上半年边际收紧但也依旧处于偏宽松的程度，考虑到当前已为12月下旬，预计宽松转中性的过程将持续一段时间，节奏上判断明年年初的流动性依旧会相对偏松，而后逐步回归中性，整体或维持中性，下半年涉房负债增长水平已逐步自然降速，判断政策收紧概率不大。 强调我们在21年年度策略报告《藏在房地产业增加值里的“转型”密码》以及前述报告中对销量等基本面的判断，在因疫情而起的宽松下，需求向上，供应推后，房地产市场呈现没有调整过的复苏行情，简称“高空加油”，我们维持其复苏持续性弱于“深蹲起立”复苏的判断，但复苏高度或强于预期，参考2012年等周期复苏，判断房地产基本面复苏或在未来1个季度超预期，其中新开工或因补库存动作推后而超预期，房企拿地也或并不会马上减弱，源于当前拿地对资产负债表后续贡献比较明确的高于当前结算项目（三条红线都触犯的房企除外）。 二、发展租赁住房篇幅明显增加，或是“第一位”重点，此前报告我们曾判断“二房东模式并非租赁市场发展的有效途径”，判断后续对租赁住房发展或有持续政策推出，或不限于降税费，土地分期付款，租赁REITs推进等，从而带动重资产租赁运营模式提高周转，有利于租赁运营能力较强和租赁土地获取能力较强的企业。 与前几次中央经济工作会议中将房地产相关表述放在重点任务中的保民生任务中不同，本次中央经济会议首次将房地产相关内容单列为几项重点任务之一。回顾近3年中央经济工作会议，18年并未提及租赁住房，19年相关表述仅为“大力发展租赁住房”，而今年会议第七项重点任务“解决好大城市住房突出问题”中较大的篇幅用来表述租赁住房。 土地端要求“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”为租房的需求提供了土壤。“单列租赁住房用地计划”虽然早在17年《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》就已出现，但全国层面的表述或是历史首次，且存量限制土地建设租赁住房一直在推进，预计后续租赁住房的供应将得到保障，缓解新市民购房压力。 会议还提及了“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”，我们于7月发布的报告《“人行版REITs”或透露“重资产+REITs”是推进租赁市场发展的有效途径而非二房东模式》中已经提到二房东模式并非租赁市场发展的有效途径，“整顿市场秩序，规范市场行为”的表述或是针对近期暴雷的二房东事件，同时也印证了我们前期的观点。 综上，判断后续增对租赁住房发展或有持续政策推出，或不限于降税费，土地分期付款，租赁REITs推进等，从而带动重资产租赁运营模式提高周转。具备租赁运营能力，租赁土地获取能力的企业将受益。 三、“长效机制”字眼虽未出现但已体现在字里行间，且前期住建部会议已反复强调，反而更凸显租赁、城市更新及旧改上下游产业链重视度 本次会议虽未提及“长效机制”字眼，但在12月3日住建部座谈会已着重提及，认为 “稳地价、稳房价、稳预期”长期不会改变，房价区间管理将是常态。反过来说，这更加凸显了此次会议对“租赁”及产业链重要性的强调。 今年会议第三项重点任务“坚持扩大内需”中提及“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系”，19年相关的表述放在“保民生”的重点任务中，或意味着城市更新及旧改将成为稳投资的重点，其重要性或有增加，城市更新及旧改相关产业链上下游或将受益。 配置建议 （1）强调“低估值策略基础上交易行业复苏”观点仍有效，驱逐劣币的大时代或已开始，甄选房地产真龙头。房地产行业已由“指数牛”变为“结构牛”，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心变量，推荐“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】；边际改善而获弹性的【金地集团】等；精选“高质量杠杆”的弹性品种【中南建设】；资源型公司或现金流改善型标的关注【华侨城A】【阳光城】等（部分因限制名单调出），港股关注【龙湖集团】等； （2）关注后续租赁政策的推动，或有利于租赁运营能力较强和租赁土地获取能力较强的企业，关注【万科A】【保利地产】【龙湖集团】等； （3）站在房价区间管理造成的房地产行业痛点背景下，从集中度提高，精装修和全装修提高，新型建材和新增品类角度，趋势性配置房地产泛建材产业链。 风险提示：疫情反复影响流动性或基本面，政策因城施策收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。

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