【国君地产|行业月报】信用走差,拿地逆势——龙头房企月报(11月)

（以下内容从国泰君安《【国君地产|行业月报】信用走差,拿地逆势——龙头房企月报(11月)》研报附件原文摘录）
　　报告导读 年末供需关系好转，平稳收官是对渡尽全年劫波的房企的小奖励，但土地市场已显著变化、融资收紧的影响也在逐渐显现，能抓住土地市场机会的房企将有更多惊喜。 1、供需关系良好，年末将平稳收官。1）本月销售金额增速下滑1个百分点至15.6%，而销售面积增速大幅回落10.8个百分点至8.2%，其背后是销售均价大幅反弹，同比上涨6.8%；2）如上期月报所述，推盘压力将持续缓解，本月末龙头房企销售目标完成率达到92.3%，平稳收官无忧。我们认为，上述数据反映了经历了下半年紧张的“销售争夺战”，当前需求未大幅下滑而房企推盘压力骤降，渡尽2020年的劫波，想必年末良好的供需关系算是对房企小小的“奖励”。 2、等不来的土地市场寒冬，房企拿地已经显著分化。1）三道红线之后，对土地市场的担忧几乎成了全市场的共识，统计局土地购置面积数据似乎不断印证市场预期。但是我们从头部房企的数据却看到了另一幅景象：拿地规模、土地投资力度平稳，土地溢价率甚至出现上行。2）我们认为，除头部房企主动平滑金融小周期的因素外，更重要的是，数据已经反映杠杆率不高的房企持续保持较高的拿地力度，年末甚至出现加码拿地的现象。负债监管确实让高杠杆企业土地投资大幅下滑，但以此来衡量全行业，无疑是忽视华润置地、龙湖、招商蛇口、金地等房企下半年的不同，考虑中短期，当前是低杠杆房企的机遇期。 3、见微知著，土地市场的深刻变化在2020年已经发生。销售是滞后的土地投资，而土地市场2020年已经发生了深刻变化：①市场上下半年更为平稳；②高杠杆房企拿地强度大幅下滑，低杠杆的房企拿地加码占据了主导；③拿地区域布局看，战略性加码长三角、退出环渤海，战术性寻找珠三角和中西部的机会。2020年的拿地将显著影响2021年的销售，而2021年的土地市场或仍将延续2020年下半年的风格。 4、融资限制影响逐渐显现。1）本月各评级信用利差全线大幅走扩，融资收紧的影响的已经开始显现，往后看或许仍有波动，但我们认为大方向已经注定；2）从量上看，本月融资规模仍然维持在较低水平。 5、平稳收官，期待2021。预计年末数据大概率将是波澜不惊，政治局会议反映出行业依然在改革深水区，融资限制的影响也在逐渐显现。但忽视土地市场的变化，无疑是对2021年销售、拿地的不尊重，能抓住土地市场机会调整城市布局重塑土储的房企将会有更多惊喜。推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 正文 1. 销售：价格反弹，年末将平稳收官 1.1. 销售面积增速大幅回落，销售金额延续平稳趋势 11月销售金额增速保持平稳，销售面积增速大幅回落。11月监测的18家房企销售面积4474万平，同比增长8.2%，增速较上月回落10.8个百分点；销售金额6153亿元，同比增长15.6%，增速较上月回落1个百分点。销售金额延续平稳下滑趋势，但销售面积增速大幅回落，我们认为头部房企在全年销售计划基本完成后，主动调整了推盘节奏。 各梯队房企销售面积增速均回落，TOP11-15销售额增速仍在高位。TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企销售面积同比增速分别为7.6%、8.8%、5.8%，销售额同比增速分别为7.8%、18.0%、21.9%。TOP5房企销售额增速明显回落，TOP11-15销售额增速仍在高位。 绿城、招商蛇口、中海本月销售增速超过60%。本月房企销售分化继续加大，绿城、招商蛇口、中海延续较高单月增速，部分房企因销售目标接近完成放慢增速。从前11个月看，绿城50%的增速明显领先，招商蛇口销售增速在20%以上，其余房企均在20%以下。 1.2.销售均价年末反弹，供需关系好于预期 销售均价结束连续3个月的下行趋势，本月大幅反弹。从过去两年数据看，年末销售均价均有明显反弹。本月监测的18家龙头房企销售均价13754元/平，环比上涨10.1%；同比增长6.8%，较上月上升8.8个百分点，大幅反弹。从量价对比看，本月价涨缩量效应明显，我们认为有两方面原因，一是推盘城市能级提高，另一则是房企年度计划完成压力不大推盘放缓。 多数房企销售均价明显反弹。1）本月18家房企中，销售均价同比下跌房企4家，环比下跌5家，比之前大幅减少。2）阳光城、招商蛇口销售均价仍保持较高增长。 1.3. 年末推盘压力继续缓解，预计平稳收官 目标完成率达到92.3%，房企后续推盘压力继续降低。从披露销售目标的房企看，当前目标完成率92.3%，已高于2019年和2018年前11个月销售占比2.1个百分点，后续推盘压力继续减轻。恒大、招商蛇口、阳光城目标完成率大幅超过2019年同期销售占比，位居前三。 2. 拿地：逆周期，低杠杆房企年末投资发力 2.1. 龙头房企仍保持较大的拿地规模 龙头房企拿地金额仍维持在较高水平。监测的18家龙头房企11月拿地金额1692亿，同比增长63.6%，较上月下滑49.9个百分点。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，本月为27.5%，较上月略下降1.9个百分点。土地市场仍维持平稳，没有出现类似于2018年及2019年骤然变冷的现象，除头部房企主动平滑上下半年周期外，低杠杆率房企保持较高拿地强度。 金地、华润、保利本月拿地力度较高，低杠杆房企迎来拿地良机。本月金地、华润、保利保持较高的拿地强度，分别为69%、67%、58%。从2020年前11个月看，绿城、华润、龙湖土地投资分别达到75%、52%、50%。三道红线政策后，部分高杠杆房企拿地逐月下滑，而低杠杆房企如华润、中海、龙湖、招商蛇口等，则持续保持较高拿地力度。 2.2. 拿地城市偏向一线和三线，珠三角占比提升 11月房企二线城市拿地占比大幅回落。11月重点房企在二线城市拿地占比33%，大幅回落20个百分点，而一、三线城市拿地占比达到22%和43%。从我们调研看，二线城市调控收紧、部分城市主动控制年末供地节奏是二线城市拿地占比大幅回落的主因。从前9个月总体拿地看，一线、二线、三线占比分别为16%、48%、35%，一线城市拿地占比高于往年。 11月房企珠三角拿地占比明显提升。本月房企在珠三角拿地占比46%，较上月提升27个百分点。龙头房企继续减少环渤海拿地，拿地再降至13%。从前11个月总体拿地看，长三角、珠三角、环渤海、中西部占比分别为37%、20%、20%、23%，环渤海比2019年下降3个百分点，主要增加至长三角和珠三角。 2.3. 土地溢价率继续反弹 本月龙头房企拿地楼面价大幅上升，溢价率继续反弹。本月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价6729元/平，环比上升20.7%，楼面价/销售均价反弹至48.9%。从拿地溢价率看，本月溢价率19.1%，比上月上升3.8个百分点。 本月金地、中海、融创拿地均价相对偏高。2020年以来，因拿地更向一线城市集中，中海、绿城、华润、招商蛇口拿地均价较高。从楼面价/销售均价看，比值超过50%的房企主要有中海、旭辉、华润。 3. 融资：信用利差大幅走扩，融资压力显现 本月行业信用明显利差上行。本月房地产行业信用利差上行28bp至97bp，其中，AAA房企信用利差上行24bp至88bp，AA+房企信用利差上行18bp至231bp，AA房企信用利差上行55bp至324bp。我们认为地产融资限制的影响进一步演绎，导致信用利差短时间内大幅上行。 本月地产行业境内发债额略有反弹。本月全行业信用债（含企业债、公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券、可转债、可交债）发行量共627亿元，绝对量较上月增加215亿元，同比增速达62%，较上月回落15个百分点。本月共8家龙头房企发债合计143亿，较上月增加21亿，中海发债24亿，发行量相对较大。2020年前11个月，招商蛇口、恒大、碧桂园发债量较大。 11月海外债发行继续回落。全行业看，总发行量236亿元，较上月增加12亿元。18家龙头企业中仅阳光城、旭辉本月有海外债发行，分别为18、23亿元。 平稳收官，期待2021。预计年末数据大概率将是波澜不惊，政治局会议反映出行业依然在改革深水区，融资限制的影响也在逐渐显现。但忽视土地市场的变化，无疑是对2021年销售、拿地的不尊重，能抓住土地市场机会调整城市布局重塑土储的房企将会有更多惊喜。推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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