【国君地产|中央经济工作会议】调控思路的重大转变---对中央经济工作会议的点评

（以下内容从国泰君安《【国君地产|中央经济工作会议】调控思路的重大转变---对中央经济工作会议的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 2020年中央经济工作会议对房地产行业调控更加着重结构、而非总量，首段即提大城市问题，其后才是房住不炒，并再次提到租赁相关问题，政策思路出现较大转变。 ① 对结构的描述在总量之前，突出大城市问题，并将房地产关系至民生问题，为历史首次。 按照目前对各级城市的划分，大城市不仅仅单指一线城市，为500万以上人口的城市，基本囊括所有一二线城市。2020年，除了北方城市以外，大多大城市房价都出现了较为明显的上涨，且供需关系并不平衡。在今年的会议决议中，将此情况的解决放在了房住不炒的表述之前，为房地产章节的首句，我们认为反映了2个思路的转变：1）三四线城市去库存和棚改货币化基本完成；2）城市间人口流动带来的住房矛盾更加明显，而非农村人口进城。 ② 重提租赁相关改革、并进行更加明晰的表述，首次要求明确租赁型用地的供地计划，同时，还要增加对租金水平进行合理调控。 与租赁相关的表述可以分成4点：1）租售同权；2）增加租赁型土地供给，并单设供地目标；3）集体建设用地和企业自建房入市做租赁；4）调控租金。其中，第2条和第4条提法变化较大，尤其是单设供地目标。我们曾经提到，由于租赁型用地价格远低于住宅用地，因此，若租赁型用地的土地位置和规划能够等同于住宅用地（也即达到满租，对应住宅用地100%去化），由此在卖地环节产生的信用派生将远低于住宅用地，最终能够抑制房价的上涨。在实际过程中，由于租赁型用地不设规模目标、且大多位置较差，最终导致并未形成有效供给。至于对租金水平进行调控，考虑到目前大多是房东出租的C2C模式、或者中介转租的C2B2C模式，而非B2C模式，价格调控的效果还需要观察。 ③ 相比于过去几年中央经济工作会议的描述，篇幅有大量增加，但落脚点有明显变化，侧重大城市问题和租赁型用地出让，我们认为总量调控已经达成目标，进入第二阶段的结构性调控。 我们认为，在未来15年的制造业升级过程当中伴随的社会分工、进而带来城市间人口再分布的过程，将持续的考验当前产业连绵带城市的容纳能力，大城市问题将持续突出，当前着手解决大城市问题也是在总量问题基本得到解决的结构性问题，预计未来15年都将呈现城市自身的强者恒强时代。伴随这一人口流动加剧的过程，理应壮大租赁型住房，相关配套政策亟待出台，来使得房地产市场平稳健康发展。推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司包括招商积余、中海物业，关注新大正、宝龙商业。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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