深圳收紧楼市政策,地产债怎么看?

（以下内容从国泰君安《深圳收紧楼市政策,地产债怎么看?》研报附件原文摘录）
　　刘__毅 从业证书编号：S0880514080001 范卓宇 从业证书编号：S0880118090142 覃__汉 从业证书编号：S0880514060011 报告导读 深圳收紧地产政策，降温持续火热的深圳楼市。7月15日深圳市住建局等8个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从金融、税收、行政等方面提出八项措施，在多个方面都有较大力度的收紧。这次调控政策将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保障大部分群体对普通住房的需求，降温二手房市场交易，完善金融、行政制度，以保证房地产市场的健康平稳运行。此举正是缘于疫情之后，深圳市房地产市场的飞速恢复，其火爆程度远超其他城市，房地产市场调控压力大。 深圳楼市政策收紧，是对“房住不炒”与“一城一策”的贯彻。深圳作为疫情后地产销售迅速恢复的代表城市，对一二线城市的房价上涨预期引导性较强。深圳楼市此次的收紧政策也为其他城市拉响了警钟，再次彰显政府此轮调控房地产的定力之强。在一城一策、因城施策的基调下，各城市按照其区域特性对房市做调控。除深圳外，包括杭州、宁波、东莞在内的多个城市均出台了类似的收紧政策，以抑制楼市过热。 深圳收紧地产政策，地产债怎么看？我们认为深圳楼市政策收紧并不代表地产政策趋势性转紧，因而对地产债整体估值扰动并不会很大。择券角度而言，浅层次来看深圳土储布局较多的房企信用资质或将受到一定影响，而深层次来看，随着“房住不炒”奠定房企转型为住宅制造商后，应当重点寻找有优异“开发”能力的房企。 正文 深圳收紧地产政策，降温持续火热的地产市场 深圳楼市迎来调控政策加码，政策力度空前。7月15日，深圳市住建局等8个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、更改住房税收政策、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为等八大措施。和过往深圳出台的楼市调控政策相比，此次出台的新政在多个方面都有较大力度的收紧，深圳政府遏制投机炒房的决心坚定。 从金融、税收、行政等方面抑制一二手房市场过热发展。《通知》中的八项政策可以总结归纳为以下三点：（1）坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提高购房门槛，保障大部分群体对普通住房的需求，优先满足住房刚需：和原来的深户即可购房的政策相比，新政要求落户满3年+3年以上个人所得税或社会保险证明；把价格因素纳入普通住房和非普通住房的标准界定中，同时提高了非普通住房的首付比例；提出了优先满足无房居民家庭购房需求的原则。（2）降温二手房市场交易，回归真实房价，增加交易成本，遏制投机炒房：更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；深圳个人住房转让增值税征免年限2年改为5年。（3）规范房地产运行，完善其他金融、行政制度：完善差别化住房信贷体系，完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为等。 深圳房地产市场疫后飞速恢复，增速指标领先其他城市。随着疫情影响逐渐消退，整体房地产市场基本复苏。其中，深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，房地产市场成交异常火爆，楼市炒作氛围浓郁。仅6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录，在深圳新建住房不足的情况下，存量市场火热。数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》显示，上半年深圳二手房均价位列全国第一，相比2019年底大涨14.37%，涨幅全国第二，仅次于江苏连云港市的14.99%。从趋势上来看，房天下的数据也显示上半年来深圳房价涨跌幅位列一线城市第一。深圳出台严厉楼市调控政策，也意在打压深圳房价过快上涨现象。 政策收紧是对“房住不炒”与“一城一策”的贯彻 深圳本次的限购政策是对“房住不炒”基本国策的再度贯彻。在一季度经济指标表现不佳、经济亟需逆周期托底的背景下，政府仍坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表现了房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。而深圳作为疫情后地产销售迅速恢复的代表城市，对一二线城市的房价上涨预期引导性较强。深圳楼市此次的收紧政策也为其他城市拉响了警钟，再次彰显政府此轮调控房地产的定力之强。 一城一策、因城施策的基调下，各城市按照其区域特性对房市做调控。对于楼市遇冷的地区，要适当地放宽政策，托底楼市；而对于楼市过热的地区，也需要一定程度地收紧政策，适当“降温”，以维持房价地相对稳定。疫情后，多地根据自身情况从税收、贷款、预售条件、人才政策等方面对地产政策进行了微调，以对冲地产下行压力；同时，除深圳外，包括杭州、宁波、东莞在内的多个城市均出台了类似的收紧政策，以抑制楼市过热。因此，对于本次深圳楼市收紧，不应解读为地产政策开始趋势性转紧，而更多地应是“一城一策”政策的局部落地。 深圳收紧地产政策，地产债怎么看？ 我们认为深圳楼市政策收紧并不代表地产政策趋势性转紧，因而对地产债整体估值扰动并不会很大。择券角度而言，浅层次来看深圳土储布局较多的房企信用资质或将受到一定影响，而深层次来看，随着“房住不炒”奠定房企转型为住宅制造商后，应当重点寻找有优异“开发”能力的房企。 （1）深圳楼市政策收紧不会对地产债估值产生太大扰动。深圳收紧地产政策不代表全国范围内的地产政策正在收紧，更多仍应解读为对于深圳过热的“局部”调控，在经济与就业压力仍存的背景下，地产政策难以趋势性转紧，对应地产债利差也难以出现趋势性抬升的风险。但过热城市的接连收紧亦反映大幅放松的可能性不大，因此我们仍然维持当前地产债估值难以出现趋势性上行或下行动力的判断。 （2）择券上，浅层次来看，深耕深圳的房企信用资质将受到一定影响。深圳楼市收紧首先将对深圳土储布局较多的开发商产生负面影响，包括此前收紧的杭州、东莞、宁波等城市，深耕这些城市的开发商也将受到一定的负面影响。因此次深圳楼市调控较为严厉，因此在择券上应判断房企深圳土储占比是否大到能够影响其信用资质的程度，以作综合的权衡。 （3）深层次来看，择券上应寻找真正的“开发商”。深圳收紧地产政策，标志“房住不炒”国策的再次奠定，未来的地产更类似制造业而非金融企业，过去依靠地价-房价循环上涨的加杠杆无风险套利模式不复存在。因此从择券上应当重点寻找有“开发”基因而非“金融”基因的房企，拥有优异的“开发”能力将是房企创造超额利润最大的竞争优势所在，也是其信用资质保持稳健的关键。此外，随着一级招拍挂模式竞争日趋激烈，拥有包括收并购、一二级联动、产业新城等特色勾地优势的房企也将更胜一筹。但特殊勾地模式也是“双刃剑”，运用不当将会产生大量资金沉淀，拖慢周转，因此需要仔细识别房企是否真正在这些领域构建了竞争优势。 我们的心愿是…轻松投资，快乐生活… 国君固收研究 覃汉/刘毅/王佳雯/范卓宇/潘琦/苏锦河 注：本订阅号不属于国泰君安证券官方发布平台，原文引用请具体参见国泰君安证券研究所固定收益团队发布的完整版报告。 免责声明 本公众订阅号（微信号：ficcquakeqin）为国泰君安证券股份有限公司研究所（以下简称“国君研究所”）固定收益团队（以下简称“国君固收研究”）依法设立、运营的官方订阅号。团队负责人覃汉具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880514060011。 本订阅号不是国君固收研究报告的发布平台，所载内容均来自于国君研究所已正式发布的固定收益研究报告或对报告进行的跟踪与解读，如需了解详细的报告内容或研究信息，请具体参见国君 研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国君研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号推送信息仅供订阅人参考，不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的邀约或邀约邀请。任何订阅人不应凭借本订阅号推送信息进行具体操作，应自主做出投资决策并自行承担所有投资风险。在任何情况下，本订阅号所载内容不构成任何投资建议，国君研究所及相关研究团队也不对任何因使用本订阅号所载任何内容所引致或可能引致的损失承担任何责任。 本订阅号对所载研究报告保留一切法律权利。订阅者对本订阅号所载所有内容（包括文字、音频、视频等）进行复制、转载的，需注明出处，且不得对本订阅号所载内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。如因侵权行为给国君固收研究造成任何直接或间接损失的，国君固收研究保留追究一切法律责任的权利。

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