天风·宏观 | 中国地产市场成熟的标志
（以下内容从天风证券《天风·宏观 | 中国地产市场成熟的标志》研报附件原文摘录）
房地产市场进入存量时代后，成熟的标志之一是以二手房成交为主，新房成交占比低，主要提供改善和更新的用途。根据2023年1-11月数据，中国内地的二手房成交占比比9个样本城市低6个百分点左右，所以我们预计目前中国内地的二手房成交占比暂时不到50%，距离成熟市场还有较大差距。根据我们的测算，中国内地的二手房成交占比可能还有15-20个百分点左右的提升空间。分城市来看，北京、深圳、苏州目前的二手房成交占比分别在64%、62%、62%左右，可能已经先于其他城市进入了成熟阶段。如果将二手房与新房的成交加总，房地产总成交面积下滑的斜率实际上从2023年开始已经放缓，跌幅远小于新房。 房地产市场进入存量时代后，成熟的标志之一是以二手房成交为主，新房成交占比低，主要提供改善和更新的用途。 成熟房地产市场的二手房成交占比一般在 7-8 成以上，比如 2023 年，英国1、法国、美国的二手房成交占比高达 94.9%、91.4%、86.0%，爱尔兰、葡萄牙、奥地利的二手房成交占 比为 81.5%、78.7%、83.5%，中国香港、日本的二手房成交占比偏低但也有 75.0%、63.8%。而在 2021 年 10 月，中国内地 9 个样本城市的二手房成交占比仅有 22.9%，与成熟的房地产市场相差甚远。 不过从 2021 年四季度以来，中国内地二手房成交占比在快速提升， 2024 年 7 月，9 个样本城市的二手房成交占比已经快速提升到了 56%。用了不到三年时间，已经比 2021 年的低点高了 33 个百分点。 根据 2023 年 1-11 月数据，中国内地的二手房成交占比较 9 个样本城市低 6 个百分点左右，所以我们预计目前中国内地的二手房成交占比暂时不到 50%，距离成熟市场还有较大差距。 从国际经验来看，决定二手房成交占比的最重要的因素是房子的使用寿命，根据我们测算，83%的二手房成交占比变化都可以被住房平均使用寿命解释。 使用寿命越长，二手房成交占比越高，比如英国的住房平均使用寿命能够达到 132 年， 所以二手房的成交占比最高（90%）；而日本的住房平均使用寿命只有 25 年，其二手房的 成交占比中枢最低（62%）。 中国内地的住房平均使用寿命约为 30 年，略高于日本，但低于中国香港的 50 年，因此在房地产市场进入成熟期后，中国内地二手房的成交占比理论上应该高于日本（62%），低于中国香港（73%）。所以，根据我们测算，中国内地的二手房成交占比可能还有 15-20 个百分点左右的提升空间。分城市来看，北京、深圳、苏州目前的二手房成交占比分别在 64%、62%、62%左右，可能已经先于其他城市进入了成熟阶段。 2024 年上半年，新建住宅销售面积同比下降 21.9%，我们预计全年新建住宅销售面积可能为 7.7 亿平方米，相当于 2021 年的一半。当二手房的成交占比逐渐平稳之后，新房销售的持续下滑可能也将随之结束。 如果将二手房与新房的成交加总，房地产总成交面积下滑的斜率实际上从 2023 年开始已经放缓，跌幅远小于新房。2021-2023 年，住宅总成交面积分别为 19.3、15.9、14.9 亿平 方米，2022 年相比 2021 年大幅回落 18%，但 2023 年相比 2022 年则仅回落了 5.7%。假 设 2024 年下半年中国内地二手房成交占比持平于 7 月的 49.7%，则 7.7 亿平方米的全年 新建住宅预期销售面积，对应了 14.6 亿平方米的房地产总成交面积，较 2023 年仅下滑 2.2%。 未来新房或主要提供改善性需求和更新需求。 根据我们测算，未来改善性需求在新增住房需求中的占比还将继续走高，到 2030 年约为 40%，较 2022 年提升约 7 个百分点（详见报告《地产下行的尽头：多少亿平是终点？——中国房地产市场的长期需求测算》，2022.10.22）。但存量的刚需二手房无法充分满足居 民对于“住的好”的诉求，因此改善性住房仍然供不应求，有能力向市场提供高品质住房的房地产企业在未来的房地产行业中仍将占据一席之地。 房地产进入存量时代后，对于二手房的维护和更新的需求也将变多，近期部分地区已经 将“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”，或许是为了更好适应房地产存量 时代而提前做的管理方面的准备。 根据我们在报告《地产下行的尽头：多少亿平是终点？——中国房地产市场的长期需求测算》（2022.10.22）中的测算，根据当前存量住房的房龄分布，预计更新需求将在 2031-2035 年出现见底回升的拐点。 风险提示：房地产政策存在不确定性；房地产新发展模式的具体路径仍有待进一步明确；文中部分测算涉及主观假设，可能与实际情况存在偏差。 请点击下方链接查看更多内容 中国地产市场成熟的标志 注：文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
房地产市场进入存量时代后，成熟的标志之一是以二手房成交为主，新房成交占比低，主要提供改善和更新的用途。根据2023年1-11月数据，中国内地的二手房成交占比比9个样本城市低6个百分点左右，所以我们预计目前中国内地的二手房成交占比暂时不到50%，距离成熟市场还有较大差距。根据我们的测算，中国内地的二手房成交占比可能还有15-20个百分点左右的提升空间。分城市来看，北京、深圳、苏州目前的二手房成交占比分别在64%、62%、62%左右，可能已经先于其他城市进入了成熟阶段。如果将二手房与新房的成交加总，房地产总成交面积下滑的斜率实际上从2023年开始已经放缓，跌幅远小于新房。 房地产市场进入存量时代后，成熟的标志之一是以二手房成交为主，新房成交占比低，主要提供改善和更新的用途。 成熟房地产市场的二手房成交占比一般在 7-8 成以上，比如 2023 年，英国1、法国、美国的二手房成交占比高达 94.9%、91.4%、86.0%，爱尔兰、葡萄牙、奥地利的二手房成交占 比为 81.5%、78.7%、83.5%，中国香港、日本的二手房成交占比偏低但也有 75.0%、63.8%。而在 2021 年 10 月，中国内地 9 个样本城市的二手房成交占比仅有 22.9%，与成熟的房地产市场相差甚远。 不过从 2021 年四季度以来，中国内地二手房成交占比在快速提升， 2024 年 7 月，9 个样本城市的二手房成交占比已经快速提升到了 56%。用了不到三年时间，已经比 2021 年的低点高了 33 个百分点。 根据 2023 年 1-11 月数据，中国内地的二手房成交占比较 9 个样本城市低 6 个百分点左右，所以我们预计目前中国内地的二手房成交占比暂时不到 50%，距离成熟市场还有较大差距。 从国际经验来看，决定二手房成交占比的最重要的因素是房子的使用寿命，根据我们测算，83%的二手房成交占比变化都可以被住房平均使用寿命解释。 使用寿命越长，二手房成交占比越高，比如英国的住房平均使用寿命能够达到 132 年， 所以二手房的成交占比最高（90%）；而日本的住房平均使用寿命只有 25 年，其二手房的 成交占比中枢最低（62%）。 中国内地的住房平均使用寿命约为 30 年，略高于日本，但低于中国香港的 50 年，因此在房地产市场进入成熟期后，中国内地二手房的成交占比理论上应该高于日本（62%），低于中国香港（73%）。所以，根据我们测算，中国内地的二手房成交占比可能还有 15-20 个百分点左右的提升空间。分城市来看，北京、深圳、苏州目前的二手房成交占比分别在 64%、62%、62%左右，可能已经先于其他城市进入了成熟阶段。 2024 年上半年，新建住宅销售面积同比下降 21.9%，我们预计全年新建住宅销售面积可能为 7.7 亿平方米，相当于 2021 年的一半。当二手房的成交占比逐渐平稳之后，新房销售的持续下滑可能也将随之结束。 如果将二手房与新房的成交加总，房地产总成交面积下滑的斜率实际上从 2023 年开始已经放缓，跌幅远小于新房。2021-2023 年，住宅总成交面积分别为 19.3、15.9、14.9 亿平 方米，2022 年相比 2021 年大幅回落 18%，但 2023 年相比 2022 年则仅回落了 5.7%。假 设 2024 年下半年中国内地二手房成交占比持平于 7 月的 49.7%，则 7.7 亿平方米的全年 新建住宅预期销售面积，对应了 14.6 亿平方米的房地产总成交面积，较 2023 年仅下滑 2.2%。 未来新房或主要提供改善性需求和更新需求。 根据我们测算，未来改善性需求在新增住房需求中的占比还将继续走高，到 2030 年约为 40%，较 2022 年提升约 7 个百分点（详见报告《地产下行的尽头：多少亿平是终点？——中国房地产市场的长期需求测算》，2022.10.22）。但存量的刚需二手房无法充分满足居 民对于“住的好”的诉求，因此改善性住房仍然供不应求，有能力向市场提供高品质住房的房地产企业在未来的房地产行业中仍将占据一席之地。 房地产进入存量时代后，对于二手房的维护和更新的需求也将变多，近期部分地区已经 将“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”，或许是为了更好适应房地产存量 时代而提前做的管理方面的准备。 根据我们在报告《地产下行的尽头：多少亿平是终点？——中国房地产市场的长期需求测算》（2022.10.22）中的测算，根据当前存量住房的房龄分布，预计更新需求将在 2031-2035 年出现见底回升的拐点。 风险提示：房地产政策存在不确定性；房地产新发展模式的具体路径仍有待进一步明确；文中部分测算涉及主观假设，可能与实际情况存在偏差。 请点击下方链接查看更多内容 中国地产市场成熟的标志 注：文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。
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