华泰 | 保租房REITs二季度综述:优于大市

（以下内容从华泰证券《华泰 | 保租房REITs二季度综述:优于大市》研报附件原文摘录）
　　在市场化租金仍在寻底的背景下，保租房REITs在租金价格优势以及C端刚需定位的支撑下，持续保持稳定运营，进而支撑其估值。我们认为未来REITs市场规模有望进一步拓宽，活跃度有望提升，持有型物业的价值重估空间得以打开，保租房REITs扩募节奏或将提速。我们看好保租房REITs稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。 点击小程序查看研报原文 核心观点 保租房REITs24Q2综述：优于大市 在市场化租金仍在寻底的背景下，保租房REITs在租金价格优势以及C端刚需定位的支撑下，持续保持稳定运营，进而支撑其估值。Q2红土深圳安居、华夏北京保障房以及华夏基金华润有巢均发布了扩募计划，同时上月末国发1014号文正式宣布C-REIT进入常态化发行阶段，REITs底层资产进一步扩围至长租公寓和养老地产，并且取消了回报率的硬约束等发行条件，我们认为未来REITs市场规模有望进一步拓宽，活跃度有望提升，持有型物业的价值重估空间得以打开，保租房REITs扩募节奏或将提速。我们看好保租房REITs稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。 收入：运营稳定，租金走势优于行业表现 2024Q2保租房REITs 整体运营表现稳定。营收整体同比保持小幅增长，单季度同比区间在-2.3%~+2.4%，具备较强的稳定性。相对价格以及区位优势使得保租房REITs的整体租金取得优于住宅租赁市场表现。2024Q2末，50城住房租赁价格指数环比Q1下跌1.1%，但保租房REITs租金持稳。出租率虽然涨跌互现，但均值维持在96%的高位。个别项目受租约到期高峰影响，出租率有所下滑，但我们预期随着租约到期因素的消退，下半年出租率有望修复。 盈利：利润率稳中有升，EBITDA整体有所增长 2024Q2各REITs的EBITDA同环比整体实现增长。同比增速区间为-2.0%~+7.3%。华夏基金华润有巢同比增速显著。季度数据环比方面， 2024Q2环比区间为-6%~+3.7%。除了个别项目受换租期影响有所下滑，其他REITs均实现环比增长。Q2利润率同比稳中有升，红土深圳安居同比尽管略有下滑，但仍保持94%以上的高位，领先于其他REITs。其他首批次入市的REITs利润率均实现同比增长。 派息：基数效应下，可供分配金额有所下降 2024Q2，首批入市的保租房REITs的可供分配金额同比分别为-24.5%~-0.2%，上述四只REITs以及国泰君安城投宽庭保租房季度环比分别为-10.3%~+4.2%。红土深圳安居的同环比表现主要是因为营业成本和应收应付变动带来的基数效应，华夏基金华润有巢的可供分配金额与EBITDA同比表现的差异，主要是去年同期有期初预留现金、基金募集阶段产生的孳息等影响。分红方面，Q2以来华夏基金华润有巢率先针对Q1可供分配金额开展了收益分配，分红比例达99.98%。 估值：相对稳定的运营支撑估值，市场表现坚挺 从市场走势来看，保租房REITs在REITs市场中表现坚挺，自上市以来持续跑赢REITs指数。2024年至今（截至8月2日），红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房涨幅分别为22.1%/27.7%/26.3%/16.3%/22.0%，较REITs指数分别实现17.0/22.5/21.1/11.2/8.8pct的超额收益。Q2至今，相对涨幅为10.7~25.0pct。可供分配金额/市值分别为3.26%/3.43%/3.39%/3.86%/3.69%。相对稳定的运营对估值起到支撑作用。 风险提示：资产盈利能力下降；REITs整体估值下滑风险。 正文 收入：运营稳定，租金走势优于行业表现 2024Q2保租房REITs 整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租房REITs的整体租金取得优于住宅租赁市场表现。营收整体同比保持小幅增长，单季度同比区间在-2.3%~+2.4%，具备较强的稳定性。出租率虽然涨跌互现，但均值维持在96%的高位。 营业收入：整体相对稳定 2024 Q2保租房REITs营收同比涨跌互现，红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢REIT第二季度收入同比为0%/+2.4%/-2.3%/+1.2%。其中中金厦门安居增速最高，也是唯一一个自上市以来，单季度收入环比持续维持正增长的REIT。 季环比方面，红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房REIT单季度营收环比分别为+0.9%/+0.6%/-1.9%/+0.4%/-5.1%。华夏基金华润有巢告别春节周期性影响，收入表现优于一季度。国泰君安城投宽庭保租房环比有所下降，我们认为主要受换租期影响，49%的保租房在2024Q2租约到期，或是造成收入季环比波动的主要原因。随着下半年这一因素的消减，我们预计收入或有所回升。 单位租金：价格优势加持，单位租金走势优于市场水平 2021Q4以来，市场化住宅租金持续下行。2024Q2末，50城住房租赁价格指数环比Q1进一步下跌1.1%，其中一线/二线/三线城市环比分别为-0.9%/-0.8%/-1.3%。保租房REITs凭借相对价格优势以及区位优势，租金表现依然优于市场水平。 中金厦门安居以及华夏北京保障房分别公告了底层资产的租金水平，其中华夏北京保障房环比持平，中金厦门安居的两个底层资产单位月租金环比分别为+1%和-2%。珩琦公寓的租金环比下滑主要是一季度基数效应（一季度末环比大幅增长5%）季末租金较去年末依然有3%的增长。 出租率：涨跌互现，平均维持在96%以上水平 相较于租金走势，出租率则略有分化。2024Q2末，红土深圳安居REIT的四个项目出租率分别为98.07%/98.00%/95.55%/99.30%，中金厦门安居REIT的两个项目出租率分别为99.40%/99.65%，华夏北京保障房的两个项目出租率分别为97.05%/95.34%，华夏基金华润有巢的项目出租率分别为94.07%/94.36%，国泰君安城投宽庭保障房的两项目出租率分别为89.49%/91.84%。 项目层面，Q2末出租率的同比变化区间为-2.97~+11.37pct，环比Q1末，变化区间为-3.08%~+2.33pct。即便出租率走势涨跌互现，但项目平均出租率依然维持在96%的高位。 收缴率：维持在96%以上高位 2024Q2末，保租房REITs各项目收缴率均维持高位，区间为96.9%~100%，其中红土深圳安居以及中金厦门安居的各项目都维持99%以上的收缴率。唯一个以公租房为底层资产的华夏北京保障房，收缴率环比也有所改善，修复到97%左右。华夏基金华润有巢REIT逐渐摆脱租约到期高峰影响，环比Q1增长1.3pct至97.3%，国泰君安城投宽庭保障房的收缴率高达99.9%。整体收缴率在高位基础上环比进一步提升。 盈利：利润率稳中有升，EBITDA整体有所增长 EBITDA：多数REITs同环比实现增长 2024Q2各REITs的EBITDA同环比整体实现增长。红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢REIT的EBITDA同比分别为-2.0%/+3.0%/+4.4%/+7.3%。 季度数据环比方面， 2024Q2红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房EBITDA环比分别为+1.5%/+0.4%/+3.7%/+0.8%/-6%。除了国泰君安城投宽庭保租房受换租期影响有所下滑，其他REITs均实现环比增长。 2024Q2，红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房REITs的EBITDA利润率分别为94.30%/86.94%/82.43%/71.39%/77.13%。环比Q1，调整幅度分别为+0.09/-0.39/+0.72/+1.30/-0.93pct，同比去年同期，前四个REITs的调整幅度分为-2.04/+0.98/+1.69/+0.83pct。 整体而言，Q2利润率同比稳中有升，红土深圳安居同比尽管略有下滑，但仍保持94%以上的高位，领先于其他REITs。其他首批次入市的REITs利润率均实现同比增长。华夏基金华润有巢以及北京保障房整体改善，同环比均有所提升。 派息：基数效应下，可供分配金额有所下降 2024Q2，红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢的可供分配金额同比分别为-16.0%/-0.2%/-3.0%/-24.5%，上述四只REITs以及国泰君安城投宽庭保租房季度环比分别为-10.3%/+4.2%/-0.4%/0%/-6.4%。 红土深圳安居的同环比表现主要是因为营业成本和应收应付变动带来的基数效应，华夏基金华润有巢的可供分配金额与EBITDA同比表现的差异，主要是去年同期有期初预留现金、基金募集阶段产生的孳息等影响。 分红方面，Q2以来华夏基金华润有巢率先针对Q1可供分配金额开展了收益分配，分红比例达99.98%，展现其诚意。 估值：相对稳定的运营支撑估值，市场表现坚挺 从市场走势来看，保租房REITs在REITs市场中表现坚挺，自上市以来持续跑赢REITs指数。2024年至今（截至8月2日），红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房涨幅分别为22.1%/27.7%/26.3%/16.3%/22.0%，较REITs指数分别实现17.0/22.5/21.1/11.2/8.8pct的超额收益，Q2至今，相对涨幅为21.2/25.0/13.5/10.7/14.7pct。可供分配金额/市值分别为3.26%/3.43%/3.39%/3.86%/3.69%。 整体而言，在市场化租金仍在寻底的背景下，保租房REITs在租金价格优势以及C端刚需定位的支撑下，持续保持稳定运营，进而支撑其估值。Q2红土深圳安居、华夏北京保障房以及华夏基金华润有巢均发布了扩募计划，同时上月末国发1014号文正式宣布C-REIT进入常态化发行阶段，REITs底层资产进一步扩围至长租公寓和养老地产，并且取消了回报率的硬约束等发行条件，我们认为未来REITs市场规模有望进一步拓宽，活跃度有望提升，持有型物业的价值重估空间得以打开，保租房REITs扩募节奏或将提速。我们看好保租房REITs稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。 风险提示 因市场化租金下降导致资产盈利能力下降：因市场化租金水平下降，若下降幅度超预期或会降低保租房租金水平，进而影响资产的盈利性。 因不动产运营质量下降导致REITs整体估值下滑：目前产权类REITs估值走势趋同，如果其他类别的产权类REITs底层资产运营不佳，或会影响REITs整体估值水平进而影响保租房REITs。 相关研报 研报：《保租房REITs24Q2综述：优于大市》2024年8月5日 陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834 刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825 林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046 陈颖 分析师 S0570524060002 戚康旭 联系人 S0570122120008 关注我们 华泰证券研究所国内站（研究Portal） https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 华泰证券研究所海外站 https://intl.inst.htsc.com/research 访问权限：美国及香港金控机构客户 添加权限请联系您的华泰对口客户经理 免责声明 ▲向上滑动阅览 本公众号不是华泰证券股份有限公司（以下简称“华泰证券”）研究报告的发布平台，本公众号仅供华泰证券中国内地研究服务客户参考使用。其他任何读者在订阅本公众号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，且若使用本公众号所载内容，务必寻求专业投资顾问的指导及解读。华泰证券不因任何订阅本公众号的行为而将订阅者视为华泰证券的客户。 本公众号转发、摘编华泰证券向其客户已发布研究报告的部分内容及观点，完整的投资意见分析应以报告发布当日的完整研究报告内容为准。订阅者仅使用本公众号内容，可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而产生理解上的歧义。如需了解完整内容，请具体参见华泰证券所发布的完整报告。 本公众号内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但华泰证券对该等信息的准确性、完整性及时效性不作任何保证，也不对证券价格的涨跌或市场走势作确定性判断。本公众号所载的意见、评估及预测仅反映发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰证券可能会发出与本公众号所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 在任何情况下，本公众号中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。订阅者不应单独依靠本订阅号中的内容而取代自身独立的判断，应自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。对依据或者使用本公众号内容所造成的一切后果，华泰证券及作者均不承担任何法律责任。 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