【招银研究|房地产季报】市场整体弱复苏,后续关注新政落地和效果(2024Q2)

（以下内容从招商银行《【招银研究|房地产季报】市场整体弱复苏,后续关注新政落地和效果(2024Q2)》研报附件原文摘录）
　　房地产主要指标趋势回顾展望 5.17国家出台重磅的房地产支持政策，包括首付比例下调、取消房贷利率政策下限、公积金贷款利率下调等三条需求端信贷优化政策，以及设立3000亿元保障性住房再贷款的供给端支持政策。新政开启“政府收储”等增量政策方向，意味着政策目标重回“稳市场”。从效果来看，2023Q3一线开启放松和今年“5.17新政”，总体体现为“二手房+部分重点城市+以价换量”弱效果，截至目前的市场表现仍没有改变上述结论。虽然2024M6出现两个积极变化，一是一线城市二手房房价环比降幅明显收窄;二是全国新建商品房销售面积同比降幅收窄;原因可能是6月是学位房旺季、新房季末促销导致，持续性需要观察。 我们认为房地产市场信心的恢复或是一个漫长的过程，表现为当前房价仍处于探底阶段，房企投资动力不足，开发投资同比跌幅仍较大。后续需要持续关注新政落地情况以及对市场预期的传导。 数据来源：招商银行研究院； 注：除※标注外，均为年度累计同比数据 销售：市场整体弱复苏，新房环比改善，二手房以价换量 1.1全国销售：下半年在低基数和新政催化下，降幅有望收窄 销售端低位运行，整体呈现弱修复。统计局数据显示，2024M1-6全国商品房销售金额、销售面积同比分别为-25%、-19%，较Q1分别回升2.6pct、0.4pct，主要是Q1有去年“小阳春”的高基数效应降幅较大，因此相应Q2的销售降幅呈现收窄。当前市场信心仍待修复，下半年随着高基数效应减弱和政策托底，销售端或有望低位回升。 6月单月销售市场有所回暖。单月销售金额和面积同比分别为-14.3%、-14.5%，单月同比降幅较上月缩小12.1pct、6.2pct，销售表现有所好转。除了新政刺激需求外，6月市场回暖也可能与新房季末促销有关，持续性有待观察。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 注：2023.3月后口径有调整。根据统计说明，统计局对毁约退房的商品房销售数据进行了修订，对统计执法检查组发现的问题数据，按照相关规定进行了改正，剔除非房地产开发项目投资以及具有抵押性质的销售数据。因而报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素。因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 1.2重点城市高频跟踪：新房受6月季末因素有所冲高，二手房持续较活跃 新房方面，6月重点城市高频数据网签面积同比降幅收窄，在季末促销等因素影响下绝对值创今年单月新高，但仍低于去年月均水平。截至7.20日，30城大中城市网签面积累计同比-35%，一/二/三线城市累计同比-29%、-38%、-35%。6月单月同比-19%，一/二/三线城市同比-13%、-25%、-4%，单月降幅较上月有所收窄；绝对值来看，6月单月30城大中城市网签面积1014万平，相较于去年的月平均水平仍有不小差距。 二手房方面，今年以来单月成交量波动上升，高能级城市表现持续优于低能级城市。截至7.20日，我们统计的14城大中城市网签面积累计同比-5%，一/二/三线城市累计同比0%、-3%、-18%。6月单月同比12%，一/二/三线城市同比18%、19%、-12%，同比增速均有显著回升；绝对值来看，6月二手房网签面积量857万平，为2023M6以来单月新高。 数据来源：Wind，招商银行研究院 1.3重点高频跟踪-新房：大部分重点城市新房网签面积环比回升 分城市来看，大部分城市6月新房网签面积环比回升明显，但仍低于去年各月的平均水平。其中，杭州、南京月度新房网签面积相较去年下半年水平有所增长，武汉、南宁、东莞保持稳定，成都、青岛下滑明显。 一线城市6月新房市场均有不同程度回暖。地产新政的利好催化叠加季末促销旺季，6月一线城市新房网签面积绝对值创出年内新高或次高，成交面积同比跌幅也有所收窄。但后续成交的持续性有待进一步观察。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 注1：极端值系春节销售空档交错。 1.4重点高频跟踪-二手房：成交表现优于新房，多数重点城市成交量持续回升 分城市来看，大部分城市二手房网签面积6月、7月1-20日相较去年下半年水平有所增长。其中深圳6月单月网签量为2021M5以来新高，7月有望继续走高。其他表现较好的城市有南京、成都、南宁等。 二手房市场呈现一定程度分化。一线城市成交维持活跃，三线及以下城市成交持续性不足。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 注：1、极端值系春节销售空档交错; 2、由于数据缺失，同比数值均按照可比口径进行调整。 1.5房价：整体仍处于探底阶段 6月70大中城市房价下跌城市数量仍处高位，但有所减少。其中新房、二手房价格下跌城市数量分别为64个、66个，较5月各减少4个。6月70大中城市新房、二手房价格环比跌幅分别为-0.7%、-0.9%（前值-0.7%、-1.0%），继续处于历史低位。 新房价格同环比继续调整，二手房价格同比跌幅扩大、环比略有改善。一线城市新房价格相较二三线城市更具韧性、二手房价格同比跌幅大于二三线城市。但市场也出现了一些积极变化，一线城市二手房房价环比降幅明显收窄，其中北京、上海由负转正。 数据来源：Wind，招商银行研究院 1.6房价：广深二手房房价降幅仍然偏大 一二线重点城市二手房房价环比表现有一定分化： 四大一线城市大致在2023.10-11月开始出现环比降幅扩大，但今年以来表现分化，北京、上海二手房价降幅收窄较为明显（6月由负转正），而广州、深圳降幅仍然偏大。对应到四大一线城市的因城施策放松来看，广深的放松幅度更大，放量相对明显。 二线城市中，多数前期房价跌幅相对较少的城市，也先后出现补跌的情况。长三角、海西区域重点城市以及武汉、成都等城市在2023.10-12月开始出现环比降幅扩大，特别是2024Q2降幅扩大尤为明显。 数据来源：Wind，招商银行研究院 开发：竣工持续走弱、新开工低位徘徊、投资依旧承压 2.1土地市场：成交量仍处于低位，价格下行压力较大，冷热不均现象延续 Q2土地出让金降幅扩大，绝对值水平处于同期最低水平。根据中指院数据，2024年1-6月全国商住土地成交建面、土地出让金分别为3.4亿平、8533亿元，累计同比分别为-25.2%、-35.6%（ 2024年1-3月为-15.9%、-9.1%），相较Q1降幅扩大。6月单月同比分别为-31%、-55%, 其中土地出让金单月同比大幅下降，绝对值处于同期最低。 Q2土地成交平均溢价率有所走低，但流拍率有所下降。但城市和项目冷热不均现象仍然延续。根据中指研究院监测数据，自去年9月底逐渐“取消土地限价”以来，一方面，全国多城如北京、上海、杭州、合肥等城市核心区域的土拍市场先后拍出了高溢价地块，但另一方面，部分城市和区域地块仍维持低价成交。 展望来看，新房销售疲软下，土地市场回暖仍依赖楼市销售端的恢复。近三年土地市场成交量持续偏低，特别是民企拿地占比降低，可能导致部分房企出于补库需求拿地，后续土地市场热度持续性有待观察。 数据来源：中指研究院，招商银行研究院 2.2新开工、竣工、施工：新开工低位运行，竣工持续走弱 受销售低迷、房企资金面紧张，新开工持续承压。2024年1-6月新开工面积累计同比-23.7%，6月单月（可比口径调整计算）同比-21.7%，维持2021年中以来的弱势趋势。考虑到新房销售继续承压，预计全年新开工数据将维持弱势。 竣工同比持续走弱，主要原因是2021年销售的期房逐步在2年左右内竣工交付，自然竣工周期逐步见顶，导致竣工同比下降。另外，2022年“保交楼”事件后，期房销售逐渐转向现房，竣工节奏与新房销售热度有一定相关，因此去年一季度新房销售热度短暂冲高对同期竣工量有正向作用，带来今年同期的高基数影响。2024年1-6月竣工面积累计同比-21.8%，6月当月同比-29.6%，降幅较上月扩大11.2pct。展望全年，考虑到部分房企现金流压力仍大，竣工端将继续承压，节奏受保交付政策强度的影响。 施工端降幅维持低位。2024年1-6月施工面积累计同比为-12.0%，6月单月同比-34.2%。展望来看，“开工低迷、但竣工由高增转负、当年复工面积受到保交楼影响”，增加了施工面积降幅预测难度。我们初步预计2024年施工面积同比-7%左右。 数据来源：Wind，招商银行研究院； 注1：21年为两年平均增速；注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 2.3投资：Q2同比跌幅仍较大，全年投资依然承压 房企投资动力仍然不足，开发投资仍在持续下滑。根据统计局数据，2024年1-6月房地产开发投资额累计同比为-10.1%，可比口径下6月单月同比为-10.1%。自2023Q2以来，房地产开发投资单月降幅基本在-10%以上。分项来看，2024年1-6月土地购置费、建安投资累计同比分别为-6.1%、-11.6%，可比口径下6月单月同比分别为-7.4%、-10.9%。 展望来看， 2024年下行程度或与前两年相当，下行压力仍然较大。根据统计局披露，“三大工程”拉动一季度房地产投资0.6个百分点。发力较弱的原因是由于各城市尚未就落地细则予以明确，上半年推进节奏较慢。此前市场预期三大工程全年拉动地产投资1-2%，目前有所下调。保守估计三大工程拉动地产1%左右的情况下，2024年地产投资下行程度或与前两年降幅相当。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 注1：21年为两年平均增速。注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 2.4房企到位资金：各项资金来源同比降幅略有收敛，但销售资金降幅仍大 房企到位资金仍待改善。2024年1-6月房地产开发企业到位资金累计同比为-22.6%，可比口径下，6月单月同比-15.2%，降幅较上月有所收窄，但仍处去年初以来的低位。绝对值来看，6月单月房企到位资金环比回升，与销售端的趋势基本吻合。下半年房企资金面的改善情况仍依赖于销售市场的回暖程度。 分渠道看，主要资金来源跌幅总体有所收敛，销售回款仍是主要拖累。2024年1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别为-6.6%、-9.1%、-34.1%、-37.7%。6月单月各渠道资金来源绝对值环比均有不同程度回升。一方面，随着保交房及融资协调机制的推进，国内贷款预计将得到有效支撑；另一方面，在地产新政刺激下，下半年销售资金降幅或有望收窄。 数据来源：Wind，招商银行研究院。 注1：21年为两年平均增速。注2：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 政策：517新政全面宽松，政策效果持续性有待观察 3.1按揭贷款：个人住房贷款余额继续下跌 个人住房贷款余额方面，2024.5月末较Q1季度末下降接近4000亿元。受新房销售低迷及“提前还贷”因素影响，住房贷款余额仍然承压。 居民中长期贷款方面，2024Q2新增2050亿元，同比少增3108亿元，居民部门信贷需求依旧疲软；近一年的中长贷新增额约22700亿元，大致处于2013-2014年的水平，相对2020-2021的高点下降超6成。居民中长期贷款维持新增的主要贡献来自于居民经营贷和消费贷，经营贷利率相较房贷仍有较大优势，或意味着居民经营贷置换按揭贷款的行为仍然存在。 数据来源：Wind，招商银行研究院； 注1：2021年为两年平均增速，2023年2月为1-2月累计同比。注2：1月与2月的新增贷款增速为两月合计增速。注3：据统计局说明，披露数据存在统计口径调整与数据修订，单月同比使用计算调整后的数据。 3.2按揭利率：517新政逐步落地，房贷利率创新低 伴随新政落地，房贷利率持续下调。517地产新政明确取消房贷利率政策下限，根据贝壳研究院统计，2024年6月百城首套、二套房利率分别为3.40%、3.82%，较新政前的4月分别下调17bp、34bp。其中，二套房贷款平均利率已低于五年期LPR。 分城市能级来看，一线城市首套、二套房贷利率平均下调幅度大于二线。其中，新增首套房贷款中，北京上海深圳均为3.4%、广州3.1%，较新政前下调幅度介于45bp-75bp。二线城市大部分首套利率已降至3.3%以下。新增二套房贷款中，北京五环内/外为3.8%/3.6%，上海主城/郊区为3.8%/3.6%，深圳3.8%、广州3.7%，降幅介于45-90bp之间。随着7月LPR下行10bp至3.85%，未来居民购房成本有望进一步下降。 数据来源：贝壳研究院，招商银行研究院 3.3全面放松：“因城施策”进一步放松，各城相继推进“以旧换新” 地产新政推出后，地方政府加快“四限”放松。限购政策方面，一线城市相继出台实质性限购放松政策，二线城市基本全面取消限购。首付比例方面，主要二线城市首/二套房首付比均调整到政策下限至15%/25%，一线城市首付比也有显著下调。在此基础上，推行“以旧换新”政策的城市数量正逐渐增加，旨在促进新房去化。 近期重大政策有：7.19北京宣布实施商品房“以旧换新”，首批涉及房源9000余套。截至目前来看，“以旧换新”的主要矛盾点集中在二手房评估价，为促进“旧房”售出，不管是中介推盘模式还是政府平台旧房收购模式，都倾向将评估价压低。 数据来源：招商银行研究院 3.4房企融资：随着城市协调机制推进，房企贷款余额增速持续回升 城市房地产协调机制推进缓解房企融资堵点，并已取得可见的融资效果。截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立融资协调机制，商业银行已审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。多地在完成第一批、第二批“白名单”项目推送后，已经启动第三批项目的筛选和推送工作。今年以来，房地产开发贷余额同比处于3-4%的水平。 非银端融资，5月受到期规模偏小的影响，净融资规模环比回升，缺口主要来自海外债到期及国内信用债净增为负。 数据来源：Wind，招商银行研究院 数据来源：Wind，用益信托网，招商银行研究院。 -END- 本期作者 夏雪 行业研究员 xiaxue001@cmbchina.com 感谢实习生董晨对本文的贡献 转载声明： 1、本报告为招商银行研究院已发布报告的公开版本，报告内容均为原创。 2、如需转载，请提前征得本公众号授权。转载时需要保留全文所有内容，请勿对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 3、转载时请注明出处为“招商银行研究院（ID：zsyhyjy）”，并在“原文链接”中保留原始公众号文章链接。 4、授权方式：请参照文末方式联络招商银行研究院。 注意：未经招商银行事先授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。 招商银行版权所有，保留一切权利。 责任编辑|余然

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