「广发地产小程序」教学系列一:如何判断新房市场表现?

（以下内容从广发证券《「广发地产小程序」教学系列一:如何判断新房市场表现?》研报附件原文摘录）
　　01 左中括号 第一期主题：新房 左中括号 “517新政”是本轮周期政策层面的一次重大转变，对地产定调更积极。在全国切实做好保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”。会议在强调去库存的同时，也强化了稳需求的重要性。政策目的性强、可执行性高，回归到了上一轮周期（2014-2016年）自上而下的政策框架。因此，关于市场成交量的跟踪和市场情绪反馈，在当前位置具备极其重要的意义。 为了实现对地产新房市场动向更高效、更全面的监控，广发地产研究团队精心构建了一套全方位的数据跟踪体系，深度聚焦成交规模、价格走势、库存状况以及推盘去化等关键维度，覆盖指标数量达4600余个。为了给投资人提供高效、便捷的地产高频数据获取渠道，我们打造了“广发地产小程序”。 注：需使用白名单注册手机号码验证登陆 02 左中括号 新房数据框架指南 左中括号 1. 成交规模 新房日度成交 注：日度频率，在“日度跟踪”页面查询，每日18:00左右更新 该数据统计52城市房管局商品房网签数据。网签口径数据是新房市场最前瞻的指标，但数据存在一定的季节性，且受到房管局工作日节奏的影响。观察该指标时，一方面可以关注中期维度的同比增速，另一方面可以关注日均成交量的高频数据。 2020-2021年指标处于历史成交高位，日均成交115万方，2022年日均成交量为83万方，2023年上半年疫情平稳转段后日均成交量为86万方，下半年市场下行，日均成交规模稳定在70万方。2024年上半年以来，日均成交规模为57万方，“517”新政至今日均成交规模稳定在66万方。后续应持续观察该指标的环比变化，以跟踪市场景气度。 新房成交面积同比 注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号、15号左右更新 该数据呈现房管局（重点城市网签口径）、统计局（企业备案口径）及百强房企（企业销售业务口径）3个口径的新房销售同比走势，用于判断市场增速趋势。 根据历史经验，三个数据口径中，房企波动弹性最大，重点城市次之，统计局波动范围最小。百强和房管局数据一般在月初更新，统计局数据在月中更新，全国数据一般以统计局口径为准。 新房分线成交面积同比 注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号左右更新 该数据分线汇总52城房管局商品房网签数据。通过城市分线，展示不同城市能级下的市场差异情况，了解市场分化趋势。其中，一线城市样本为4城，二线城市为16城，三四线城市为32城。 2. 价格走势 新房住宅价格趋势 注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月15号左右更新 数据口径为统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数趋势。新房价格方面大部分城市都是指数化数据，关注点主要是月环比和年同比趋势。 3. 库存状况 库存及去化周期 注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号左右更新 该数据统计11城商品住宅短期库存及去化周期，来源为房管局，考虑数据序列的连续性需求后样本较少。 库存数据本次周期相对稳定，但由于成交规模下行，去化周期一路走高，超过2014年周期最高点。库存去化周期的枯荣线经验水平约为12个月，一般库存去化周期小于12个月，则新房价格有上涨压力，而大于12个月则有下降压力。 4. 推盘去化 推盘及销供比 注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号左右更新 该数据统计11城商品住宅推盘规模及销供比（销售规模/推盘规模），与库存数据的口径基本一致。销供比是衡量当前销售和供应关系的指标，参考指标位置为1x（100%），大于100%意味着销售量大于供应量，市场处于消化库存状态，小于100%意味着销售量小于供应量，市场处于积累库存状态。因此，该指标越高表明市场越好。 开盘去化率 注：月度频率，在“市场趋势”页面查询，每月1号左右更新 中指院新房周报统计13个重点城市新开盘去化率，数据口径为开盘首周的去化率表现，用于观察市场新房短期表现。 过去三年的中枢在40-50%区间。2021年为历史去化高位，新盘去化率在60%-80%间波动，2022年起行业进入下行周期，去化率处于低位。自2024年3月以来，去化率随政策出台逐月修复。 03 左中括号 新房市场跟踪方法总结 左中括号 2010年至今，广发地产团队逐步搭建起完善的新房市场跟踪体系，从量、价、库存、去化等多个维度，持续跟踪新房市场的最新动态和分线城市的变化和表现。 当前量价拐点的跟踪将对于观察未来行业周期节奏、格局变化至关重要。这正是我们倾注最大心血维护数据体系的用意。 我们在选择样本时，力求数据口径统一，并剔除异常数据，确保同环比数据的真实性和历史周期的可参考性。 如有任何问题，欢迎各位投资人随时联系广发地产团队进行反馈交流。 04 左中括号 广发地产团队介绍 左中括号 地产小程序近期功能一览 1.「小程序2.0」全面升级，洞察月度量价趋势，助力投资决策！(2024.6.6) 2.「小程序1.0」全新上线，跟踪地产市场数据的好帮手！(2024.4.22) 相关报告： 《房地产行业2024年中期策略：政策坚定信心，基本面逐步修复》2024-7-4 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003, SFC CE No. BNN906；乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001,邢莘 SAC 执证号：S0260520070009；谢淼 SAC 执证号：S0260522070007；李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 风险提示： 政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。 免责声明： 本微信号推送内容仅供广发证券股份有限公司（下称“广发证券”）客户参考，相关客户须经过广发证券投资者适当性评估程序。其他的任何读者在订阅本微信号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，若使用本微信号推送内容，须寻求专业投资顾问的解读及指导，广发证券不会因订阅本微信号的行为或者收到、阅读本微信号推送内容而视相关人员为客户。 完整的投资观点应以广发证券研究所发布的完整报告为准。完整报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证，报告内容亦仅供参考。 在任何情况下，本微信号所推送信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除非法律法规有明确规定，在任何情况下广发证券不对因使用本微信号的内容而引致的任何损失承担任何责任。读者不应以本微信号推送内容取代其独立判断或仅根据本微信号推送内容做出决策。 本微信号推送内容仅反映广发证券研究人员于发出完整报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 本微信号及其推送内容的版权归广发证券所有，广发证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。

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