【龙湖集团*房诚琦】深度:开发业务聚焦高能级城市,经营类业务助力穿越周期

（以下内容从东吴证券《【龙湖集团*房诚琦】深度:开发业务聚焦高能级城市,经营类业务助力穿越周期》研报附件原文摘录）
　　龙湖集团（00960.HK） 开发业务聚焦高能级城市 经营类业务助力穿越周期 投资要点 深耕房地产领域31年，多元化布局助力业务“多点开花”：公司作为国内领先的综合地产开发商，经过三十多年的发展，形成了以开发、运营、服务为基础的“1+2+2”的业务模式。公司实控权稳定。职业经理人助力公司发展，管理团队经验丰富。 开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成：1）销售规模2022年起跻身前十，2014-2023年销售金额年均增速15.1%。2023年基本完成销售目标，与典型房企平均89.5%相当。2023年一二线城市销售占比95%。2）布局高能级城市，顺周期拿地，低杠杆经营。2024H1拿地强度17.3%、为近五年最低。公司近年拿地较为谨慎。从近两年拿地金额看，一二线占比达100%。3）土储结构合理，聚焦核心城市。2019-2023年，公司土储规模有所下降，权益占比提升，公司进入谨慎发展阶段。2023年开发销售业务土储中，一二线货值占近80%。 经营类业务收入稳定，助力穿越周期：公司2023年经营类业务（运营+服务）利润贡献超六成，打造穿越周期的新增长曲线。1）运营业务稳步发展。2023年，龙湖集团的运营业务（商场、冠寓）不含税租金收入129.4亿元，同比增长8.9%，其中商场收入占比高达77.4%。盈利能力方面，2023年龙湖运营业务毛利率为75.9%，较上年增长0.3pct。2）服务业务贡献增长极，营收持续增长。2023年期末，公司服务业务（龙湖智创生活的物业管理业务、龙湖龙智造的代建业务等）营收119.4亿元，同比增长2.4%，物业在管面积3.6亿平。 债务结构分布合理，融资渠道通畅且成本低位：截至2023年12月31日，公司有息负债规模1926.5亿元，同比下降7.4%，其中2024年内到期的债务占比13.9%（截至目前，年内剩余到期境内公开债45亿）、外币债占比降至17.7%。公司三道红线稳居绿档。公司融资渠道通畅，新增低成本的经营性物业贷提供了强大融资支持。2023年期末平均融资成本4.24%，在行业梯队较低水平。 盈利预测与投资评级：公司开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成；经营类业务收入稳定，助力穿越周期。预测 2024、2025、2026年归母净利润为129.7、131.4、133.9亿元，对应的EPS分别为1.92、1.94、1.98元/股。我们选取行业内全国化布局的6家代表性房企作为可比公司进行估值，根据可比公司估值情况，我们给予公司2024年7.1X的PE估值，对应每股价格为14.7港币/股，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。 （分析师 房诚琦、白学松） 最新金股组合 东吴证券研究所机构销售通讯录 法律声明 本公众号（微信号：scsresearch）为东吴证券股份有限公司（以下简称“东吴证券”）研究所依法设立，独立运营的官方订阅号。本订阅号不是东吴证券研究所的研究成果发布平台，本公众号所截内容均来自于东吴证券研究所已经正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请参见东吴证券研究所发布的完整报告。在任何情况下，本号所截内容不构成对任何人的投资建议，东吴证券或东吴研究所也不对任何人因使用本订阅号所截内容所引致的任何损失负任何责任。本订阅号所截内容版权仅归东吴证券研究所所有，东吴证券及东吴研究所对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、图片、影像等）未经书面许可，禁止复制、转载；经授权进行复制、转载的，需注明出处为“东吴证券研究所”，且不得对本订阅号所截内容进行任何有悖原意的引用、删节或修改。

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