【长城策略】从国际经验看我国房地产复苏节奏

（以下内容从长城证券《【长城策略】从国际经验看我国房地产复苏节奏》研报附件原文摘录）
　　摘要 复盘美国、日本、香港地产危机后数据修复路径。美国房地产指标见底的顺序依次为：美股见底于2008年12月，全美房屋平均售价见底于2009年1月，二手房销售指数和一手房销售均见底于2010年9月。在指标恢复到危机前水平所花费的时间方面，美股从2008年6月到2009年12月已经恢复，全美房价从2008年4月到2012年12月恢复，二手房销售数据从2005年9月到2020年6月恢复，而一手房销售量至今尚未恢复到危机前水平。日本房地产指标的见底顺序依次为：东京新建公寓供应户数见底于1991年，日股见底于2003年1月，日本住宅物业价格指数见底于2009年6月。在房地产指标恢复到危机前水平所花费的时间方面，东京新建公寓供应户数从1990年到1993年已经恢复，日股从1989年12月到2005年12月恢复，而日本住宅物业价格指数至今尚未恢复到危机前水平。香港房地产指标的见底顺序依次为：港股见底于1998年7月，香港住宅物业价格指数见底于2003年3月，香港二手房和一手房买卖合约数均见底于2005年12月。在恢复到危机前水平所花费的时间方面，港股从1997年9月到2006年9月已经恢复，香港住宅物业价格指数从1997年7月到2011年1月恢复，而香港二手房和一手房买卖合约数至今尚未恢复到危机前水平。 房价是否能快速恢复取决于经济基本面，股价通常先于房地产基本面触底。从经济角度来看，当前我国的经济情况与日本更为类似，均存在经济增速下滑的现象，同时通胀水平较低。然而，从政策力度来看，我国政策的发力时间明显早于日本。在竞争力方面，我国在制造业上仍保有绝对优势，国际地位也优于日本危机时的水平。基于以上分析，我们认为国内房地产市场的基本面见底时间可能大致介于日本和美国之间。尽管面临经济增速放缓和低通胀的挑战，但政策的提前发力和制造业的竞争优势将有助于房地产市场的复苏。根据对房地产市场与股市见底时间的分析，可以看出以下趋势：美股在房地产市场的见底时间为2008年12月，较纽约房价见底时间2012年4月早了3年4个月。日股在房地产市场的见底时间为2003年12月，较东京房价见底时间2009年6月早了5年6个月。港股在房地产市场的见底时间为1998年9月，较香港房价见底时间2003年3月早了4年6个月。由此可见，股市的见底时间通常领先于房地产市场的见底时间数年，这一趋势在美国、日本和香港均有体现。这些数据表明，房地产市场的复苏往往滞后于股市。因此，对于房地产股票的投资完全有理由提前于基本面见底。 风险提示： 房地产相关政策落地不及预期、二手房成交恢复不及预期、商品房库存去化速度不及预期、相关政策持续性不及预期、股票市场波动。本文基于对历史数据的分析，可能与当下经济环境产生区别 1 国际房地产危机修复路径及程度 美国 美国房地产指标见底的顺序依次为：美股见底于2008年12月，全美房屋平均售价见底于2009年1月，二手房销售指数和一手房销售均见底于2010年9月。在指标恢复到危机前水平所花费的时间方面，美股从2008年6月到2009年12月已经恢复，全美房价从2008年4月到2012年12月恢复，二手房销售数据从2005年9月到2020年6月恢复，而一手房销售量至今尚未恢复到危机前水平。 日本 日本房地产指标的见底顺序依次为：东京新建公寓供应户数见底于1991年，日股见底于2003年1月，日本住宅物业价格指数见底于2009年6月。在房地产指标恢复到危机前水平所花费的时间方面，东京新建公寓供应户数从1990年到1993年已经恢复，日股从1989年12月到2005年12月恢复，而日本住宅物业价格指数至今尚未恢复到危机前水平。 香港 香港房地产指标的见底顺序依次为：港股见底于1998年7月，香港住宅物业价格指数见底于2003年3月，香港二手房和一手房买卖合约数均见底于2005年12月。在恢复到危机前水平所花费的时间方面，港股从1997年9月到2006年9月已经恢复，香港住宅物业价格指数从1997年7月到2011年1月恢复，而香港二手房和一手房买卖合约数至今尚未恢复到危机前水平。 2 对我国有何意义？ 房价是否能快速恢复取决于经济基本面 美国的GDP增速自2005年开始下跌，并于2009年见底，至2018年恢复到原先水平。同时，CPI同比变化自2008年9月开始波动，并于2009年12月恢复到合理水平。美国的GDP增速和通胀指数恢复时间较快，全美房价的恢复也同样迅速。 香港的GDP增速自1997年开始下跌，并于1998年见底，至2007年恢复到原先水平。CPI同比变化自1997年9月开始波动，并于2004年9月恢复到合理水平。香港的GDP增速和通胀指数恢复速度较快，同时香港住宅物业价格指数的恢复也较为迅速。 日本的GDP增速自1988年开始下跌，并于2009年见底，至今未恢复到原先水平。CPI同比变化自1990年12月开始波动，并于2006年9月恢复到合理水平。日本的GDP增速和通胀指数恢复时间较长，且日本住宅物业价格指数至今未恢复到泡沫经济前的水平。 从经济角度来看，当前我国的经济情况与日本更为类似，均存在经济增速下滑的现象，同时通胀水平较低。然而，从政策力度来看，我国政策的发力时间明显早于日本。在竞争力方面，我国在制造业上仍保有绝对优势，国际地位也优于日本危机时的水平。基于以上分析，我们认为国内房地产市场的基本面见底时间可能大致介于日本和美国之间。尽管面临经济增速放缓和低通胀的挑战，但政策的提前发力和制造业的竞争优势将有助于房地产市场的复苏。 股价先于房地产基本面触底 根据对房地产市场与股市见底时间的分析，可以看出以下趋势：美股在房地产市场的见底时间为2008年12月，较纽约房价见底时间2012年4月早了3年4个月。日股在房地产市场的见底时间为2003年12月，较东京房价见底时间2009年6月早了5年6个月。港股在房地产市场的见底时间为1998年9月，较香港房价见底时间2003年3月早了4年6个月。由此可见，股市的见底时间通常领先于房地产市场的见底时间数年，这一趋势在美国、日本和香港均有体现。这些数据表明，房地产市场的复苏往往滞后于股市。因此，对于房地产股票的投资完全有理由提前于基本面见底。 基本面拐点仍需等待，重点关注龙头表现 危机之后，当地房地产的集中度均有所提升。以美国为例，过去二十年里，经营性建造商的市场份额显著增加，导致这一市场领域的集中度提高。全国前100名建造商在新建单户住宅销售中的份额从2002年的约35%上升到2018年和2019年的超过50%。虽然疫情期间全国房屋产量增加，导致2020年这一比例略有下降，但前100名建造商的行业集中度仍接近历史最高水平。 结合之前的分析，我们当前在地产行业中建议优先关注龙头表现。 风险提示 房地产相关政策落地不及预期、二手房成交恢复不及预期、商品房库存去化速度不及预期、相关政策持续性不及预期、股票市场波动。本文基于对历史数据的分析，可能与当下经济环境产生区别 证券研究报告： 《从国际经验看我国房地产复苏节奏》 对外发布时间： 2024年6月26日 报告发布机构： 长城证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格） 本报告分析师： 汪毅 S1070512120003 yiw@cgws.com 丁皓晨（研究助理）S1070121120061 dinghaochen@cgws.com 长城证券研究院市场策略研究团队： 汪毅，王小琳，王正洁，丁皓晨，简宇涵，杨博文 研究员微信号： 汪毅（15000095031） 王小琳（18833550053） 王正洁（13127569759） 丁皓晨（15601751510） 简宇涵（15625136644） 杨博文（18263867287） 欢迎大家与我们微信交流！ 最新的市场策略观点，最新的月度股票组合，最新的机构观点汇总，欢迎关注长城宏观策略！ 长城研究--宏观策略 特别声明： 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。通过新媒体形式制作的以上推送信息仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用以上推送中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明： 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 以上推送信息摘自长城证券已发布的研究报告，完整内容请以长城证券已发布的研究报告为准。 研究报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有研究报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对研究报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 研究报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。研究报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，研究报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用研究报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有研究报告涉及的证券或进行证券交易，或向研究报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与研究报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）