盈专题|REITs市场持续回暖,“资产荒”下的新选择

（以下内容从海通证券《盈专题|REITs市场持续回暖,“资产荒”下的新选择》研报附件原文摘录）
　　今年以来，公募REITs市场持续回暖，二级市场价格快速反弹。截至6月18日，全市场已上市的36只公募REITs年内平均涨幅达到8.17%，17只REITs年内涨幅超过10%。回顾今年以来公募REITs市场回暖，得益于2024年以来各板块估值震荡修复，部分产品战配份额解禁，市场流通份额增多，产品管理人与险资积极增持，叠加政策利好持续释放，REITs市场“首发+扩募”双轮驱动，使得REITs市场热度上升。 图表1：全市场36只公募REITs 数据来源：WIND，海通财富，数据截至2024年6月18日。年化派息率=年化派息金额/市值。股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％。分红派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。 REITs是什么？ REITs(Real Estate Investment Trusts, 不动产投资信托基金)是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。资产的原始权益人为了盘活资金，以ABS（资产证券化）的形式,将资产的产权或者是经营权向投资者贴现，而投资者则获得未来资产所产生的收益。 REITs如何参与？ REITs发行以来很多投资者不知道如何参与，叠加底层产品的复杂性和多样性，更多的投资者在犹豫如何投资公募REITs能获取收益。其实，REITs发行的时候会有一部分额度用于网上发售，个人投资者就可以参与认购。如果市场中认购的资金超过募集的资金目标，投资者将按照认购资金比例获得REITs份额。 REITs主流投资策略 高分红策略：关注高分红属性REITs 由于REITs强制要求需将至少90%的收益分配给投资者，成为近两年很多投资者关注REITs的重要因素。在当前股债市场高收益资产稀缺的背景下，REITs稳定分红收益价值凸显。截至2024年6月18日，REITs年化分红派息比率基本在4%左右，特许经营权类公募REITs年化派息比率较高。 相较于主流股指和固收类产品，REITs高股息特征明显。截至2024年6月18日，特许经营权类REITs平均分红率达8.25%，显著高于同期主流股指的股息率，而产权类REITs平均分红率为4.02%，高于沪深300（3.14%）而弱于上证50（4.25%）股息率；与1年期AAA 级（2.02%）及AA+级（2.12%）中短期票据到期收益率相比，产权类REITs和特许经营权类REITs高分红优势显著。 图表2：主流股指股息率、 REITs分红率、中短期票据到期收益率 数据来源：WIND，海通财富，数据截至2024年6月18日。 打新策略：聚焦REITs板块基本面，密切关注市场情绪 REITs打新胜率超过90%。截至2024年6月18日，2021年以来上市的REITs项目共有36个，其中33个正收益，5个项目上市首日涨跌幅达到30%，REITs打新盈利概率为91.67%，上市首日平均涨幅为9.64%。但首日打新仍存在风险点，在已上市的36个项目中，有3个项目破发，其上市时间分别为2022年Q4、2023年Q2和2024年Q1，均处于市场看空情绪释放期间，市场流动性趋紧，估值中枢不断调整，此时REITs打新策略风险较高。 图表3：REITs上市首日涨跌幅 数据来源：WIND，海通财富 弹性策略：关注REITs板块基本面修复，估值回归合理区间 REITs板块政策频出促进估值回归。REITs板块自2023年末估值反弹，主要是由于部分产品公告四季度业绩向好，叠加经济复苏预期和扩大消费等政策出台。2024年以来，各板块估值震荡修复，部分产品战配份额解禁，市场流通份额增多，产品管理人与险资积极增持，政策利好持续释放。 当前REITs项目估值表现分化。高速公路、仓储物流和部分产业园REITs产品估值水平较2024年年初出现抬升，能源、生态环保估值水平较2024年年初回落。随着经济基本面修复，REITs底层资产运营环境改善，一线核心区域经济活力较强，可重点观察产业园出租率及租金变化、高速通行费收入恢复情况等，择机配置。 图表4：REITs最新估值指标 数据来源：WIND，海通财富，数据截至2024年6月19日。对于产权类REITs，可以采用P/NAV作为其相对估值方法。对于特许经营权REITs，可以参考常用指标P/FFO进行估值。FFO(Funds from Operation）即营运现金流，可简单理解其等于可供分配金额，P/FFO可看作REITs相对估值指标。P/FFO类似于P/E，反映REITs收益对于市场价格变化的影响。REITs估值收益率蕴含IRR的思想，收益率越高，代表当前REITs项目估值越便宜。 风险提示：政策超预期变动、经济基本面修复不及预期对各板块经营产生影响、年化数据和实际数据有差异等。 投资顾问：财富管理总部 王奇 证书编号：S0850623020004 免责声明：本文数据均来源于市场公开信息，包括但不仅限于Wind、上市公司公告、机构研究报告等。本公司对本文所发布的信息、观点以及数据的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明确或隐含的保证。在任何情况下，本文中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本文中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本文所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本文当日的判断，本文所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本文所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险，投资需谨慎。本文所载内容仅供海通证券股份有限公司的客户参考使用，客户须自主做出判断和投资决策。 ??点击关注??点击关注??点击关注??

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