【长城策略】本轮商品房收储政策解析

（以下内容从长城证券《》研报附件原文摘录）
　　摘要 本轮商品房收储可能拉动6250亿元投放于存量房地产市场。本轮商品房收储将由央行提供3000亿元、利率为1.75%的再贷款给国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行，再由这些全国性银行向国有企业提供贷款，用于收购已建成未出售的商品房作为保障性住房。按照3000亿元对应的60%的贷款本金测算，本轮收储能够拉动银行贷款5000亿元。国有企业自有资金方面，按照《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，以5000亿元的银行贷款对应计算，本轮收储则至少能拉动1250亿元的国企自有资本金投入。 此次收储贷款资金对应的利率下限为1.75%（再贷款利率），上限为3%。在租金收益率方面，各地收储租金收益率的区间可能会在市场价格的0.8-1.35倍。按照各地已经逐步落实的收购动作来看，按照当前公开披露的收购价格来看，此次收购的成本可能在对应商品房市价的70%-100%左右，作为保障房对外的租金大约是市场价格的80%-95%，假设收购价格为市价的70%，租金价格为是市价的95%，那么收储租金收益率则为市场租金收益率的1.35倍，假设收购价为市价的100%，租金价格为市价的80%，则收储租金收益率则为市场租金收益率的0.8倍。 此次收储的意义： 1、即时缓解开发商的资金压力，激励房企转向提供更多现房、减少期房销售，从而减轻期房交付可能引发的风险； 2、从市场角度看，此举有助于削减过剩库存，即使需求保持稳定，也能加速市场供需向平衡状态恢复，促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。 当前三四线城市房地产去库存压力较大。根据上海易居房地产研究院的测算，4月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1、23.0和34.0个月。总体上三类城市去库存周期都异常高。若对比2019年4月份的去化周期即13.5、9.2和10.5个月，三类城市分别超出6.6、13.8和23.5个月。存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高，按13个月合理值算，以该指标来看，三四线城市的去库存压力最大。 回顾之前的收储政策，2014收储行动主要是在房地产市场下行压力较大的背景下进行的，目的是为了消化大量待售库存，缓解开发商的资金压力，并促进棚户区改造项目的顺利进行。通过回购商品房作为棚改安置房，既解决了棚户区居民的安置问题，也帮助去化了部分商品房库存，2014年收储主要用于棚户区改造。资金规模方面，2015-2018年的年均PSL净投放规模在5000-10000亿元之间，利率在2.85%-3.10%之间。 当前房地产企业面临的最大难题集中在销售不振和债务到期的双重压力。在销售领域，2024年5月全国范围内的住宅销售面积与销售额累计同比分别为-23.60%和-30.5%。融资方面，尽管年初各地加速推动房地产融资协调机制，并加快了对“白名单”项目贷款的审批流程，但这些利好措施主要惠及具体建设项目，对房企母公司的直接帮助有限。政策反复重申公平对待不同所有制房企的合理融资需求，然而近期一些房企股票和债券价格的剧烈波动，反映出市场对于房企恢复再融资能力的信心依然不足，挑战犹存。 风险提示：地产政策提振效果不及预期、房地产企业资金链断裂、国有企业自有资金不足、海外降息缓慢 1 本轮收储政策要点拆解 本轮商品房收储将由央行提供3000亿元、利率为1.75%的再贷款给国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行，再由这些全国性银行向国有企业提供贷款，用于收购已建成未出售的商品房作为保障性住房。5月17日，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。 2 释放资金规模 1、资金释放规模： 银行贷款部分：按照3000亿元对应的60%的贷款本金测算，本轮收储能够拉动银行贷款5000亿元 国有企业自有资金：按照《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，按照5000亿元银行贷款对应计算，本轮收储则至少能拉动1250亿元的国企自有资本金投入。 预测资金释放总规模：6250亿元 2、收益率压力： 此次收储贷款资金对应的利率下限为1.75%（再贷款利率），上限为3%。（按照2023年的租赁住房贷款支持计划，银行发放租赁住房购房贷款时，贷款利率原则上不超过3%，预计此次银行贷款的上限也在相同的水平。 在租金收益率方面，各地收储租金收益率的区间可能会在市场价格的0.8-1.35倍。按照各地已经逐步落实的收购动作来看，按照当前公开披露的收购价格来看，此次收购的成本可能在对应商品房市价的70%-100%左右，作为保障房对外的租金大约是市场价格的80%-95%，假设收购价格为市价的70%，租金价格为是市价的95%，那么收储租金收益率则为市场租金收益率的1.35倍，假设收购价为市价的100%，租金价格为市价的80%，则收储租金收益率则为市场租金收益率的0.8倍。 3 本轮收储的意义 根据历史上我国地方城市的实践经验，收储措施涵盖了广泛的房产类型，具体分为两大类：第一类是已建成但未售出的住房和已获得预售许可的期房；第二类为居民持有的二手房产。 最新宣布的3000亿中央再贷款政策，其支持范围主要局限在第一类中已建成而未销售的住房，范围显得更为狭窄。 此次收储的意义： 1、即时缓解开发商的资金压力，激励房企转向提供更多现房、减少期房销售，从而减轻期房交付可能引发的风险； 2、从市场角度看，此举有助于削减过剩库存，即使需求保持稳定，也能加速市场供需向平衡状态恢复，促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。 4 本轮收储会发生在哪些区域 三四线城市房地产去库存压力较大。根据上海易居房地产研究院的测算，4月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1、23.0和34.0个月。总体上三类城市去库存周期都异常高。若对比2019年4月份的去化周期即13.5、9.2和10.5个月，三类城市分别超出6.6、13.8和23.5个月。存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高，按13个月合理值算，以该指标来看，三四线城市的去库存压力最大。 5 本轮收储和2014年收储比较 1、2014收储行动主要是在房地产市场下行压力较大的背景下进行的，目的是为了消化大量待售库存，缓解开发商的资金压力，并促进棚户区改造项目的顺利进行。PSL在2014年由人民银行创设，最初的用途是为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源，2015年-2018年间主要用于支持棚改货币化安置。通过回购商品房作为棚改安置房，既解决了棚户区居民的安置问题，也帮助去化了部分商品房库存。 2、资金规模方面，2015-2018年的年均PSL净投放规模在5000-10000亿元之间，利率在2.85%-3.10%之间。 6 收储影响之一：缓解房企资金压力 1、当前房地产企业面临的最大难题集中在销售不振和债务到期的双重压力。在销售领域，2024年5月全国范围内的住宅销售面积与销售额累计同比分别为-23.60%和-30.5%。 2、 融资方面，尽管年初各地加速推动房地产融资协调机制，并加快了对“白名单”项目贷款的审批流程，但这些利好措施主要惠及具体建设项目，对房企母公司的直接帮助有限。政策反复重申公平对待不同所有制房企的合理融资需求，然而近期一些房企股票和债券价格的剧烈波动，反映出市场对于房企恢复再融资能力的信心依然不足，挑战犹存。 风险提示 地产政策提振效果不及预期、房地产企业资金链断裂、国有企业自有资金不足、海外降息缓慢 证券研究报告： 《本轮商品房收储政策解析 》 对外发布时间： 2024年6月18日 报告发布机构： 长城证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格） 本报告分析师： 汪毅 S1070512120003 yiw@cgws.com 王正洁（研究助理）S1070122050011 wazhjie@cgws.com 长城证券研究院市场策略研究团队： 汪毅，王小琳，王正洁，丁皓晨，简宇涵，杨博文 研究员微信号： 汪毅（15000095031） 王小琳（18833550053） 王正洁（13127569759） 丁皓晨（15601751510） 简宇涵（15625136644） 杨博文（18263867287） 欢迎大家与我们微信交流！ 最新的市场策略观点，最新的月度股票组合，最新的机构观点汇总，欢迎关注长城宏观策略！ 长城研究--宏观策略 特别声明： 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。通过新媒体形式制作的以上推送信息仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用以上推送中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明： 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 以上推送信息摘自长城证券已发布的研究报告，完整内容请以长城证券已发布的研究报告为准。 研究报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有研究报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究所，且不得对研究报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 研究报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。研究报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，研究报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用研究报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有研究报告涉及的证券或进行证券交易，或向研究报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与研究报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。

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