房地产专题 | 当前房地产风险如何?央企民企业绩有无分化?

（以下内容从天风国际证券《房地产专题 | 当前房地产风险如何?央企民企业绩有无分化?》研报附件原文摘录）
　　最近，上海发布楼市新政，大大超出了市场预期，叠加前期地产板块的上涨，当前地产行业风险如何？房企经营状况怎样？下步看好哪些机会？就这几个问题我们最近和部分基金公司交流，总结了一些观点。 图片来源于：同花顺 首付比或许短期内可以刺激销售，尤其是刚性需求，但在房价和收入预期较弱的大环境下，这两点难以解决问题。对比之下，政府收储可能是关键，而政府收储需要适当收购折扣和来自中央政府强有力财政支持。 图片来源于：网络 解释下近期地产增量政策，主要是两类： 1）居民端提振需求。手段1各个城市陆续放开限购，给想上车的人机会；手段2降低购房成本，央行实施降低首付比，最低15%、还取消房贷利率下限和下调公积金贷款利率，这些主要是从居民侧发力。 图片来源于：网络 2）政府端收储去库存。拟新设3000亿人民币保障性住房再贷款，这类似2023年租赁住房贷款支持计划扩大版，实际效果要看地方政府如何推动落地？结合租赁住房贷款支持计划和保障性住房再贷款额度来看，预计撬动约6000亿人民币。中性情形下预计能够收购合计4891万平米商品房，对应全国住宅商品房需收储库存量的约5%。 图片来源于：网络 所以随着这种接二连三的政策出台之后，地产股有过几次脉冲机会，比如港股上某科股价最低点翻倍，央企某利发展上涨30%。没有走出反转行情，是因为现在所有人都不相信地产板块，基本面不行，政府收储价格不会很高，房企活下来或许没问题，但挣不到钱，所以涨到30%左右就涨不动了。 图片来源于：同花顺 但不过，观察目前上市房企财务表现来看，地产并不会硬着陆，未来央企是更优投资标的。 1）债务下降明显，地产不会硬着陆。前几年很多人讲地产危机，类比日本地产泡沫，这种事情在中国不会发生。根据中国统计年鉴数据，2022年，全国房地产开发企业负债同比下降8.2%，剔除合同负债后资产负债率为65.3%，较上年下降1.1%。结构上有息负债近5年来首次出现下降。这说明债务总体在下降，杠杆率趋稳，地产稳住了。 图片来源于：兴业证券 除开负债在降低以外，库存周期也在的转速也在加快。2023年房企库存周转率加快，一方面是“保交楼”政策推进，缓解了交付风险，把烂尾楼盖了起来，另一方面房企严格控制新开工项目增量，拿地谨慎，存货规模缩水高成本项目结转加快。 图片来源于：惠博咨询 这说明2点，一是卖不出房子，现金流差没人敢拿地，另外一面底部时刻现金流好的企业如果敢扩张，未来一定有更多机会。所以当下企业分化严重，机会可能在央企上。所以在土地财政转型背景下，增加国企上缴利润缓解财政压力可能会成为对冲手段。因此，高层想提高、稳定上市公司分红可能性是很大的，有足够动力。不过当下，这一些也不能世界当作投资建议，红利策略因为市场整体不好，受到很多关注，已经积累了一定涨幅，短期获得超额收益非常困难，正确的投资观念应该以持有为主。 图片来源于：网络 本文件由天风国际证券集团有限公司, 天风国际证券与期货有限公司（证监会中央编号：BAV573）及天风国际资产管理有限公司（证监会中央编号：ASF056）（合称“天风国际集团”）编制，所载资料可能以若干假设为基础，仅供专业投资者作非商业用途及参考之用途，会因经济、市场及其他情况而随时更改而毋须另行通知。任何媒体、网站或个人未经授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表本文件及任何内容。已获授权者，在使用本文件或任何内容时必须注明稿件来源于天风国际集团，并承诺遵守相关法例及一切使用的国际惯例，不为任何非法目的或以任何非法方式使用本文件，违者将依法追究相关法律责任。本文件所引用之数据或资料可能得自第三方，天风国际集团将尽可能确认资料来源之可靠性，但天风国际集团并不对第三方所提供数据或资料之准确性负责。且天风国际集团不会就本文件所载任何资料、预测及／或意见的公平性、准确性、时限性、完整性或正确性，以及任何该等预测及／或意见所依据的基准作出任何明文或暗示的保证、陈述、担保或承诺而负责或承担任何法律责任。本文件中如有类似前瞻性陈述之内容，此等内容或陈述不得视为对任何将来表现之保证，且应注意实际情况或发展可能与该等陈述有重大落差。本文件并非及不应被视为邀约、招揽、邀请、建议买卖任何投资产品或投资决策之依据，亦不应被诠释为专业意见。阅览本文件的人士或在作出任何投资决策前，应完全了解其风险以及有关法律、赋税及会计的特点及后果，并根据个人的情况决定投资是否切合个人的投资目标，以及能否承担有关风险，必要时应寻求适当的专业意见。投资涉及风险。敬请投资者注意，证券及投资的价值可升亦可跌，过往的表现不一定可以预示日后的表现。在若干国家，传阅及分派本文件的方式可能受法律或规例所限制。获取本文件的人士须知悉及遵守该等限制。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）