开源晨会0530丨地产利好政策频出,供需两端发力推动去库存;建材底部弹性可期

（以下内容从开源证券《开源晨会0530丨地产利好政策频出,供需两端发力推动去库存;建材底部弹性可期》研报附件原文摘录）
　　观点精粹 行业公司 【地产建筑】广州、深圳同日落地购房新政，有望加快行情回暖——行业点评报告-20240529 【建材】稳增长政策强持续，建材底部弹性可期——建材行业2024年中期投资策略-20240529 【地产建筑】地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存——行业深度报告-20240529 【计算机：亚信安全(688225.SH)】XDR平台领跑者，推进云网安融合发展——公司首次覆盖报告-20240529 【商贸零售：丸美股份(603983.SH)】老牌国货万象更“芯”，未来高质量增长可期——公司首次覆盖报告-20240529 研报摘要 齐东 地产建筑首席分析师 证书编号：S0790522010002 【地产建筑】 广州、深圳同日落地购房新政，有望加快行情回暖——行业点评报告-20240529 1、事件：广州楼市限购再放宽，下调首付比例并取消利率下限 5月28日，广州市政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，此次楼市政策调整可以分为两部分，第一是限购再放宽：（1）非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在限购区域分别限购2套和1套住房。（2）若购房人在所购住房所在区无住房，可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。第二是限贷政策调整：（1）商贷购买首套、二套住房的居民家庭，最低首付比例分别调整为不低于15%、25%，并取消利率下限；（2）非限购区域内，购买3套及以上住房并已结清购房贷款，银行可审慎确定首付比例和利率水平。 2、事件：深圳优化地产调控政策，下调首付比例及房贷利率 根据深圳市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。 3、深圳4月楼市整体优于广州，政策调整有望延续销售改善 广州上轮政策调整为1月27日对120平方米以上住房限购放开。深圳上轮政策调整为5月6日针对多孩家庭在非核心区域可再购买1套住房。此次广州政策调整较深圳力度更大且更全面，主要因为深圳4月楼市整体优于广州。根据两地国土资源局数据显示，广州新房、二手房4月成交面积分别为53.8、81.4万平方米，同比分别-29.6%、-9.0%。累计成交分别为172.0、277.3万平方米，同比分别-39.5%、+6.3%。深圳新房、二手房4月成交面积分别为24.2、39.6万平方米，同比分别-28.5%、+31.1%。累计成交分别为74.0、126.7万平方米，同比分别-28.8%、+22.3%。虽然广深楼市仍处调整阶段，但从4月以来两地销售情况环比均有所改善。所以我们认为此轮政策调整有望延续广州、深圳房地产市场销售改善行情。 4、投资建议 5月17日楼市新政后，全国各地迎来降首付、优化房贷利率的热潮。继上海于5月27日下降商贷首付比例及贷款利率后，广州、深圳两地次日也对购房政策作出调整。我们认为利好政策叠加效应会逐渐凸显，北京及其他城市也将逐渐跟进。在新政效应催化下，地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）绿城中国、招商蛇口、保利发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、新城控股、美的置业、金地集团等财务稳健等民企和混合所有制企业。 风险提示：政策推进节奏不确定性、地产行业修复不及预期。 张绪成 煤炭建材首席分析师 证书编号：S0790520020003 【建材】 稳增长政策强持续，建材底部弹性可期——建材行业2024年中期投资策略-20240529 1、政策支持：地产个别指标边际改善，基建托底更凸显 稳增长政策仍在出新，对地产和基建均有支持。地产产业链数据整体并未明显修复，但个别指标已出现边际改善，如2024年3月30大中城市销售面积同比降幅环比收窄，各线城市成交均出现反弹；基建托底明显且增速维持为正，一定程度对冲地产需求下滑。 2、消费建材：防水、涂料、管材受益产品和渠道多元化 “房住不炒”仍为主线，新开工和竣工面积仍将面临压力，但存量房高基数催化旧改需求。消费建材通过多元化多品类布局，以及拓展小B市场和零售市场，为自身提供新增长动力；同时叠加消费建材的品牌溢价能力，整体盈利韧性和改善已得到充分体现。 3、传统建材：玻璃、水泥受益政策和成本，盈利或改善 玻璃受到2023年保交楼的利多政策，盈利有所修复，当前随着重质纯碱价格的下行，从而成本压力缓解，盈利在弱价格背景下也有望得到改善。水泥受益于地产基建支持政策，基建拉动更为明显，且随着煤炭价格的回调，成本端压力缓解，盈利也有望改善。 4、药用玻璃：受益一致性评价和集采，中硼硅市场广阔 “一致性评价+集采”政策促进中硼硅药用渗透率加速提升， 2023年中硼硅药用玻璃渗透率不到20%，远低于国际70%的渗透率。中国玻璃网预计2030年前将会有30%-40%的药用玻璃由低硼硅玻璃、钠钙玻璃升级为中硼硅玻璃。 5、玻璃纤维：基本面指标向好，底部确立且涨价进行时 玻纤新增产能已放缓，且库存拐点已显，同时出口数据向好代表海外需求表现更好，二季度开始将进入玻纤需求旺季，叠加国内经济复苏预期，预计国内需求也将逐步改善。当前玻纤已经处于涨价阶段。 6、建材整体需求更依赖于地产和基建，当前稳增长政策持续出新，当前行业正处于基本面底部，随着经济复苏，商品价格反弹和预期反转，建材股票价值已处于底部，从而具备更强的向上弹性。推荐【东方雨虹】 【三棵树】 【力诺特玻】 【旗滨集团】 【坚朗五金】【伟星新材】。 风险提示：经济增速下行风险；原材料价格上涨风险；房地产销售回暖进展不及预期风险；国内保交楼进展不及预期；基建落地进展不及预期风险。 齐东 地产建筑首席分析师 证书编号：S0790522010002 【地产建筑】 地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存——行业深度报告-20240529 1、“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求 据我们不完全统计，截至2024年5月28日，已有14个省份（含深圳、上海、广州），超40城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏、山东、浙江实施城市最多，城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，三线城市实施较多。“以旧换新”实施方式大致可以分为三类：业主交易，业主、开发商、中介签订三方协议，政府、开发商直接收购。该政策因多项利好条件叠加，多地短期购房表现确有提升。但由于活动仍存诸多限制，或难以大范围实施。 2、限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代 2024年4月30日，自然资源部发文明确指出，去化周期在18个月以上的城市要控制、36个月以上的城市要停止供地。销售方面，我们对国内42个重点城市的商品住宅库存去化情况进行数据监测，2024年3月份重点城市平均销售面积37.3万平方米，环比+104.6%，同比-46.4%，商品住宅整体成交规模处2018年来同期低位。库存方面，截至3月底，重点城市平均库存规模858.8万方，同比小幅下降0.8%。重点城市去化周期为24.58月，环比增长4.8%，创2018年以来新高。其中一线、二线、三四线城市去化周期分别为18.21、19.48、34.11个月。 3、融资协调机制“应建尽建”，因城施策精准支持融资需求 自2024年1月5日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。截至3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超2100个，总金额超5200亿元人民币。且根据我们不完全统计，截至5月下旬，国内多省市已申报“白名单”项目超4800个，融资需求超7800亿元，授信额度超2200亿元。银行审批方面，光大、华夏、中信等19家银行先后对接项目数量接近2万个，已披露批复项目书超600个，总授信额度超2000亿元，项目申报方面以民企为主。 4、投资建议 2024年以来楼市仍处调整阶段，商品住宅销售规模同比持续下滑。需求端，各地楼市宽松政策密集出台。随着杭州、西安限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。同时多城出台“以旧换新”措施，刺激改善型住房需求入市。供应端，4月政治局会议定调“化风险+去库存”，之后自然资源部发文再次强调限制高去化周期城市供地，根据我们统计，超半数重点城市去化周期仍高于18个月警戒线，库存压力尚存。此外，为解决地产商融资困难问题，各地加快推动融资协调机制建立，“白名单”融资初见成效。但银行已放款资金体量相比融资需求有一定落差，后续融资进展仍值得关注。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科A、绿城中国、新城控股等优质企业。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期，销售回暖不及预期。 陈宝健 计算机首席分析师 证书编号：S0790520080001 【计算机】 亚信安全(688225.SH)：XDR平台领跑者，推进云网安融合发展——公司首次覆盖报告-20240529 1、身份安全和终端安全领域领军企业，首次覆盖给予“买入”评级 公司是中国网络安全软件市场领跑者，是业内“懂网、懂云”的网络安全公司。我们预计公司2024-2026年归母净利润为0.15、1.32、1.85亿元，EPS分别为0.04、0.33、0.46元/股，当前股价对应PE分别397.1、44.5、31.6倍。公司估值高于同行可比公司平均估值水平，考虑公司在网络软件领域的领先地位，未来有望在云安全、AI安全等领域取得重要突破，首次覆盖给予“买入”评级。 2、对标国际头部网安公司，平台优势卡位、产品智能联动 产品层面，公司身份安全、端点安全、态势感知、终端安全检测与响应（EDR）、威胁情报、云主机安全等产品均处于行业领先地位。同时，对标TrendMicro、CrowdStrike、PaloAlto国际头部网安公司，公司推出TrustOne终端安全平台及XDR一体化安全平台，以产品子能力+平台大能力+专家服务提供了完整的解决方案，既可以满足本地化部署，也可以支持SaaS化部署。 3、内生+外延，推动云网安一体化融合发展 （1）收购安全狗，加强云安全领域布局。2023年10月，公司收购厦门服云信息科技有限公司75.96%的股权，通过此次收购公司与服云信息将深度融合云安全的产品技术能力，加速云原生安全的创新发展，构筑完整的云安全产品体系。（2）拟收购亚信科技，进一步打通云网安一体化战略。2024年1月，公司公告重大资产重组预案，拟控股亚信科技，亚信科技在运营商市场积累深厚，通过本次交易，公司将进一步打造“懂网、懂云、懂安全”的能力体系，提升“云网安”融合能力，实现产品线的延伸及增强，提升整体解决方案实力。 风险提示：行业增长速度下降的风险；核心技术人员流失风险；新产品研发风险。 黄泽鹏 商贸零售首席分析师 证书编号：S0790519110001 【商贸零售】 丸美股份(603983.SH)：老牌国货万象更“芯”，未来高质量增长可期——公司首次覆盖报告-20240529 1、老牌国货万象更“芯”重回增长轨道，首次覆盖给予“买入”评级 丸美股份受益转型调整见效，2023年经营重回增长轨道；针对市场担忧的增长持续性和盈利能力恢复问题，我们通过对品牌人群资产指标进行观察分析，认为公司在转型过程中已实现底层思维&能力的迭代优化，未来可期。我们预计公司2024-2026年归母净利润为3.75/4.84/6.04亿元，对应EPS为0.94/1.21/1.51元，当前股价对应PE为32.6/25.3/20.2倍，首次覆盖给予“买入”评级。 2、主品牌丸美转型成功老树焕生机，PL恋火聚焦底妆勾勒第二曲线 （1）主品牌丸美：聚焦眼部抗衰中高端差异化市场，早期以经销模式覆盖低线日化渠道，近年来顺应趋势强化线上直营建设，同时发展科技感大单品、精简长尾SKU持续优化货盘，推动品牌转型见效，2023年丸美天猫旗舰店、抖音快手等线上自营渠道均实现较好增长，且小红笔、小金针大单品GMV均超2亿元。（2）第二增长曲线PL恋火：作为公司早前收购的韩流彩妆品牌，近年来顺应消费趋势调整定位，深耕底妆市场，2021年成功打造大单品“看不见”粉底液后2021-2023年间品牌整体快速放量；通过复盘，我们认为PL恋火真正做到了“以消费者为中心”，深度洞察需求痛点，有望维持较快成长。 3、“人群资产”验证公司底层思维&能力万象更“芯”，未来高质量增长可期 公司在转型过程中作为美妆品牌方的“芯”已经实现了迭代优化，具体体现为ToC零售思维切换以及消费者洞察能力的强化。我们借鉴抖音“人群资产经营方法论”的思路来拆解增长，并结合观测数据进行对比分析：（1）总量上，丸美5A人群资产规模已达1.87亿人，实现了较好积累；（2）结构上，更具价值的A3人群占比已显著提升至37%，未来该部分“种草人群”有助于公司销售转化率提升和销售费用率优化；（3）综合看，我们认为人群资产指标改善是公司底层能力万象更“芯”的体现，也为公司可持续增长奠定基础，未来公司盈利能力有望在规模效应、品牌效应作用下进一步恢复，长期高质量增长可期。 风险提示：消费意愿下行、新品不及预期、过度依赖营销。 研报发布机构：开源证券研究所 研报首次发布时间：2024.05.29 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施。通过微信形式制作的本资料仅面向开源证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发行为。若您并非开源证券客户中的金融机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，还请见谅！感谢您给予的理解和配合。若有任何疑问，请与我们联系。 免责声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。 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