国金对话|杜昊旻:新政助力房地产市场企稳

（以下内容从国金证券《国金对话|杜昊旻:新政助力房地产市场企稳》研报附件原文摘录）
　　导语 在近期发布的房地产新政中，多项重磅政策引发了市场的广泛关注。信贷政策的连续调整、首付比例的降低、公积金贷款利率的下调等举措，均体现了政府对房地产市场的深度扶持。同时，新政还提出了建立健全城市房地产融资协调机制，以及通过回收闲置土地和收购商品房实现去库存等创新措施。这些政策将对行业产生怎样的影响？投资者应如何把握其中的机遇？本期对话栏目，我们邀请到了国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻，就相关问题进行深入解读。 行业·洞察 Q1：您认为这次房地产新政中，最值得关注的内容有哪些？ 杜昊旻：我认为最值得关注的内容有三个：第一，信贷政策三连发，首/二套商贷最低首付比例分别降至15%/25%；取消全国层面首二套商贷利率政策下限；5年以下/5年以上首套公积金贷款利率分别降至2.35%/2.85%。当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，显示出政策的十足诚意。第二，近期还要发布新政策，进一步建立健全城市房地产融资协调机制。中央指出要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，坚定保障购房人合法权益，可以看到中央对保交房工作定调高、立意深远。第三，各地要通过回收闲置存量用地+收购部分商品房的方式实现去库存。为此，央行设立了3000亿保障性住房再贷款，市场关注的中央出资给地方去库存终于落地。此举一能为房企注入流动性，二能消化过量的库存，加速供需关系的再平衡，三能加快保障房筹建的进度，进一步推动房地产发展新模式的落地，体现了中央对于支持地产企稳的坚定意志。 Q2：新政中是否有超出您预期的部分？ 杜昊旻：本次新政有超预期的部分，主要体现在两方面。第一，央行连发三文，政策发布之密集是非常少见的，同时政策力度非常大。比如，首/二套商贷最低首付比例降至15%/25%，已经低于2008年金融危机时的水平；5年以下/5年以上首套公积金贷款利率分别降至2.35%/2.85%，也已经是历史最低水平。第二，央行3000亿保障性住房再贷款力度也很大，不仅可以展期四次滚动使用，而且利率1.75%，低于目前的10年期国债利率和PSL利率。现在全国很多城市的租金收益率可以覆盖这个成本，因此可操作性比预期更强。 Q3：您如何看待新政对房地产市场的影响？ 杜昊旻：当前房地产库存比较高，根本原因是供需关系发生重大变化。新政的积极意义在于：一是增加需求。从需求上来看，政策宽松力度相当大。当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，能够切实降低购房门槛及按揭成本，激发潜在的需求入市。二是优化供给。通过回收存量土地+收购部分商品房的方式，能够消化过量的库存，加速实现供需关系的再平衡。三是加速构建房地产发展新模式。收储的房子用作配售型保障房和配租型保障房，能够加快“十四五”保障房筹建的进度。随着房地产发展新模式的落地，能够促进房地产市场健康平稳发展。四是430政治局会议定调后，政策转向，近期政策力度之强、幅度之大，体现出中央对于支持地产企稳的坚定意志，能够提振市场信心，扭转市场预期，毕竟信心重于黄金。 Q4：新政后，您认为房价是否有望在年内企稳？ 杜昊旻：中国房价已回调至2019-2020年左右水平。据统计局发布的70大中城市一、二手房价数据，自2021年下半年起，除去年小阳春外，新房、二手房房价环比持续回落。据中原地产发布的二手房报价指数，以一线城市为例，上海自2022年6月高点回落22.0%；北京自2023年5月高点回落20.4%；深圳自2021年7月高点回落34.6%；广州自2022年6月高点回落21.0%，二三线城市可能回落更多。因此，整体来看，我国房价高位回调的幅度已经较大，后续潜在的下降空间已经不大了。房价的企稳还需要宏观经济的企稳、居民收入预期的改善，以及政策的持续发力。 Q5：您认为判断房地产市场未来走向需要关注哪些核心指标？ 杜昊旻：一是可以看二手房挂牌量。如果短期内二手房挂牌量大幅增加，会造成彼此间价格的互相倾轧。因此，二手房挂牌量的稳定对价格以及销售的企稳至关重要。根据中指院数据，百城二手房挂牌总量于2023年9月创下阶段性高点，大幅增长至747万套；2024年4月末，百城二手房挂牌总量为713万套。当前，百城二手房挂牌总量已经在700万套的水平维持了7个月。二是可以看租金回报率。2023年重点50城租金回报率为1.95%，其中一线、二线和三四线城市分别为1.80%、1.89%和2.42%。随着房价的回落，租金回报率有所上升。同时，信贷政策持续发力，房贷利率逐步下降。若能实现租金收入及房贷还款支出基本持平，此时单笔购房行为基本能够实现现金流平衡，这可能是市场底部企稳的信号。 Q6：新政后A股相关板块的投资机会在哪里？ 杜昊旻：去库存标志着地产股底部的出现。地产股价和估值反应预期变化，转向早于基本面变化。举两个例子：一是，美国新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿（Horton）、莱纳（Lennar）等美国头部房企的股价底则出现在2009年1月，而后波动上行。二是，中国航空业的业绩在2020至2022年连续三年大幅亏损，但由于市场对未来修复的预期存在，A股航空板块指数及估值的底部出现在2020年一季度末。因此，430政治局会议提出房地产去库存，517央行设立3000亿元保障性住房再贷款，能促使市场预期的转向——从“房地产基本面持续下行”转向“能预见基本面的筑底”，这标志着地产股价和估值的底部出现。投资机会首推具备持续拿地能力、布局核心城市核心地块、主打改善产品的房企。稳健选择头部央企，其财务安全稳健、资金实力雄厚，在结转完高地价项目和计提存货减值后，预计2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。此外，推荐受益于存量房流动性增加的中介平台。 -END- 以上内容摘自研究报告《《2024年4月货币金融数据点评：社融转负的背后？》《社融转负后该关注哪类资产?》 分析师:赵伟 S1130521120002 分析师：高智威 S1130522110003 免责声明 本栏目刊载的信息仅为行业观点，不构成任何投资建议，投资者不应该以该等信息取代独立判断或仅根据该等信息作出决策。本栏目力求信息准确可靠，但对信息的准确性或完整性不作保证，亦不对因使用该等信息而引发或可能引发的损失承担任何责任。投资有风险，入市须谨慎。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）