如何理解房地产政策?——国内高频指标跟踪(2024年第18期)

（以下内容从海通证券《如何理解房地产政策?——国内高频指标跟踪(2024年第18期)》研报附件原文摘录）
　　重要提示：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号发布的观点和信息仅供海通证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以海通证券研究所发布的完整报告为准。若您并非海通证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 海通宏观 梁中华团队 本报告作者： 李林芷 S0850121060038 梁中华 S0850520120001 ·概 要 · 在多项政策支持下，地产及相关产业有所回暖。上周政府推出了一系列房地产优化政策，包括降首付、降利率、保障性住房再贷款助力政府国企消化存量住房等。这些措施或在短期提振住房需求、加快在建项目建设进度，使得住房销售和生产指标出现一定改善，但其力度和持续性仍有待进一步观察。其他高频数据方面，消费整体未有明显亮点，非节假日服务消费整体平淡。基建项目合同额有所增长，但总体资金到位速度较慢，可能会影响未来的基建投资进度。限购政策放松后，一、二线地产销售有所改善。韩国出口数据反映我国出口或有承压。地产相关的钢铁、氯碱（平板玻璃），出口相关的橡塑、汽车等行业生产边际改善。 风险提示：地产优化政策落地效果不及预期。 1 本周要点：地产优化政策解读 近期，多地房地产优化调整政策密集落地。5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，一系列重磅房地产政策密集出台，形成金融政策组合拳。旨在通过降低购房门槛、提供融资支持、盘活存量住房等措施，促进房地产市场的平稳健康发展。具体政策措施可以分为保交房、消化存量房产和优化增量住房了两个部分。 第一类措施主要是为了提振居民购房需求，包括降首付、降利率、放松限购等。我国目前仍有一定住房需求可以释放。在海通总量专题报告《中国新旧动能转换的思考：借鉴98-00年》中我们曾做过简单测算，我国大学毕业生、进城务工人员等新市民规模较大，存量近三亿人，且每年规模不断增加（750万人以上），这其中仍然有一定的潜在购房需求。根据《新市民住房情况与金融需求调研报告（2023年二季度）》中的问卷结果，我们发现制约新市民借贷购房的主要因素，是较高的房贷利率和较低的放款额度。那么，降低首付款比例和取消住房贷款利率下限能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。同时通过政策调整和明确支持措施，有助于稳定购房者和投资者的预期，防止市场出现过度波动。 调降首付成数，能够减少居民购房的当期支出、降低购房准入门槛。根据南京市住房保障和房产局、新京报、新华社援引易居研究院2023年的数据，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。其中上海、北京的首付比例高达35%和40%，二套房（普宅）首付比例最低为60%和50%，除此之外广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。过去一年各地购房首付比例已在陆续调降，根据证券时报网援引贝壳研究院的数据，2023年四季度，重点城市商贷平均贷款成数为64.1%，较2022年同期提升2.4个百分点，较同年三季度提高1.5个百分点。简单测算，对于总价100万元的房屋，对于首付比例调降5%，能减少5万元的首付支出。降低购房贷款利率，能降低居民每期偿债压力。当前我国居民个人住房贷款加权平均利率在3.69%，5年以上公积金贷款利率在3.1%，如果降低25个BP，100万贷款每月还贷金额将减少500元左右。 放松限购政策，则有助于增加购房人群，一定程度上提振需求。我们这里列举了近期三个优化限购政策的城市，成都（4月29日）、北京（4月30日）和杭州（5月9日），我们发现在限购政策放松后，北京和成都新房、二手房销售均边际改善，杭州二手房销售同比增速也有抬升。相对来看，限购政策优化目前对二手房销售的利好更加显著，一手房销售改善幅度较小，甚至于限购放松时间较短的杭州，其新房销售同比不增反减。限购政策能否刺激需求，或取决于其他政策的配合。 第二类措施是政府和国企助力去库存，包括地方国有企业收购存量商品房、盘活存量土地等，金融机构提供支持。2023年2月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。截至今年3月，五个城市投入资金47.16亿元，收购存量商品房8352套，单价在80-100万元/套。根据试点城市的数据我们推测，如果政府3000亿元保障性住房再贷款完全投放，撬动银行贷款5000亿元，那么预计能增加55万套左右的商品房购买，以每套住房平均面积100平推算，预计新增购房面积约5500万平，将一定程度上缩小商品房销售面积跌幅。通过收购商品房和闲置土地用于保障性住房建设，政府将增加保障性住房供给，改善中低收入家庭的居住条件。政府鼓励地方国有企业以合理价格收购未售商品房用于保障性住房，这将直接减少市场上的库存量。此外，地方政府也可以酌情收购商品房用于保障性住房建设，这将进一步缓解库存压力，特别是在库存较多的城市。 第三类措施是化解风险、帮助企业纾困，包括分类处置未交付项目、发挥房地产融资协调机制作用，以满足“白名单”项目合理融资需求。自今年1月份发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。根据2月20日和3月31日披露的数据，落地比例大约在30%左右，这意味着当前贷款发放额度或已达2800亿元左右。这将为资金困难的房地产企业提供流动性支持，帮助其完成在建项目和处理库存土地，有助于防范大规模房企暴雷风险和金融风险，也有助于在建项目完工交付，保障消费者权益。 综合来看，这些政策措施将通过多方面的调控和支持，稳定和促进中国房地产市场的平稳健康发展。在需求侧，提振住房消费信心，提高居民住房消费的意愿和能力，增加保障性住房供给，以满足居民的刚性和改善性居住需求。在供给侧，帮助房地产企业缓解资金和库存压力，防范烂尾风险。我们认为，近期一系列地产政策的出台，在短期将对地产销售和生产有一定提振，4月的经济数据中我们已经看到地产新开工、施工面积出现边际改善，但其力度和持续性，以及能否传导至地产投资端还有待进一步观察。 2 三大高频同步指标 海通宏观高频同步指标：截至5月18日，5月生产同步指标（HTPI）为5.32%，4月值为5.33%；5月出口同步指标（HTEXI）为0.30%，4月值为-0.74%；5月消费同步指标（HTCI）为4.80%，4月值为4.99%。 3 具体高频指标跟踪 3.1 消费：相对平淡 耐用品消费：1）汽车消费：汽车批发和零售当周销量较五一假期前一周小幅回落，但四周平均值同比跌幅有所收窄，绝对值处于历年同期较高水平，仅次于2023年同期。节后汽车消费小幅边际回升。 非耐用品消费：1）纺织服装：轻纺城成交量小幅回升，绝对值为近年同期平均水平，同比再度回正，纺服需求边际回升，但整体仍相对平淡。2）轻工日用：截至5月12日，义乌小商品价格指数报收101.85，较前一周小幅回升，各分类中五金及电料、钟表眼镜、电子电器涨价幅度较大。 人员流动：1）城市内客运：百城拥堵延时指数和18城地铁客运量周平均值小幅回升，同比增速也均小幅上行，基本保持稳定。2）城市间客运：百度迁徙指数较前一周小幅回升，但同比由正转负。上周日均内地、港澳台和国际航班数环比增速分别为-4.0%、-4.7%和-2.8%，跌幅较前一周继续扩大，非节假日跨区域出行相对平淡。 服务消费：1）电影消费：观影人数和电影票房回落，这或主要是由于近期优质影片供应较少，同比增速再度转负，绝对值跌至近年同期最低位。2）游乐消费：上周北京环球影城客流量和上海迪士尼乐园客流量环比增加9.3%和1.8%，但均弱于去年同期，随着天气转好，居民出外游玩也有所增加。3）旅游消费：5月第2周海南旅游价格指数为84.6，周环比下跌15.4%，为近年来最大跌幅。从分项来看，交通、住宿类价格指数环比跌幅均超过20%，这反映假期和平时淡季的旅游消费差异相对较大。 3.2 投资：一二线新房销售改善 基建： 1）资金面：截至5月17日，今年累计发行新增专项债9076亿元，5月至今发行1852亿元，快于4月，但整体落地速度仍偏慢。今年基建相关资金到位相对较少，或对后期基建投资形成有一定拖累。2）项目面：中国建筑4月新签合同额、新签基建项目合同额同比增长35.0%和183.1%，中国中冶、中国化学新签合同额同比增速分别为-1.6%和14.1%，均较前一个月有改善，这或反映4月签约项目有所增加，下阶段施工建设或有提速可能。 地产：1）地产销售：上周30大中城市日均新房成交面积为30.2万平，较前一周季节性提升，同比跌幅从55.3%大幅收窄至28.6%，与2019年的同比跌幅也小幅收窄。分城市线级来看，一、二线城市销售跌幅收窄，三线城市相对平稳，这主要是由于近期一、二线城市地产优化政策陆续落地，如北京、成都、杭州放松限购，释放部分需求。二手房销售也有回升，新房二手交易均在改善，二手房销售占比高位震荡。2）土地交易：5月12日当周土地成交面积回升，绝对值仍处于近年同期低位，溢价率走低至0.6%，为2月中旬以来的最低值，土地市场仍承压。 施工实体指标：1）基建：石油沥青装置开工率回落至25.7%，绝对值重回近年同期最低位，但同比跌幅持续小幅收窄，反映建设进度或边际提升。2）房建：上周水泥出货率继续回升至55.9%，建筑用钢成交量小幅回落至13.4万吨，同比跌幅均小幅收窄，房建指标的绝对值虽仍在最低位，但已出现边际回升。 3.3 进出口：或有震荡 海外数据：韩国5月前10日出口同比增速由前一月同期的21.3%下降至16.5%，从中国进口同比增速从4月同期的14%降至-9.7%。参考韩国数据，出口或较4月边际走弱。 港口数据：我国港口停靠的出入境船舶数量回升，同比跌幅收窄；全国二十大港口到港、离港船舶数较前一周有所下降，而载重吨数均较前一周回升，离港船舶数、载重吨数同比跌幅有所收窄。 运价数据：国际方面，受船舶板块需求疲软拖累，上周海运运价（BDI）明显回落，运价环比下跌9.5%。国内出口运价环比上涨6.0%，这主要是受益于国内强劲的出口，而进口运价环比小幅下跌0.2%。 3.4 生产：地产和出口相关生产改善 钢铁：焦化开工率、高炉开工率、螺线开工率绝对值与前一周变化不大，焦化、螺纹开工率同比相对稳定，线材开工率同比由负转正。从产量来看，螺线卷产量较前一周边际回升，同比增速也持续改善。尽管钢铁行业生产指标仍处于历年较低位置，但中下游呈现温和修复的趋势，这或是由于近期地产优化政策等稳增长陆续出台，拉升需求预期。 煤电：沿海八省日耗煤量较前一周小幅增加，绝对值处于历年高位，同比增速较前一周由负转正，当前耗煤数据或反映下游工业用电需求相对旺盛。 石化：1）化纤：PTA、聚酯工厂负荷率继续回落，化纤全产业链生产指标位于历年均值附近。整体来看，上周化纤行业走弱主要由于纺织传统旺季结束，需求预期走弱，同时叠加检修计划基本落地。2）橡塑：PVC开工率连续四周回升，上周超季节性回升至81%，绝对值处于历年高位，并达到今年以来峰值。这或是由于橡塑制品等出海需求相对旺盛，对上游有一定支撑。 氯碱：上周纯碱开工率季节性下降至85.1%，但是回落速度略慢于季节性，同比跌幅由5.3%收窄至2.5%，当前绝对值处于近年同期平均水平。这或是由于地产预期改善，拉动平板玻璃上游纯碱需求。 光伏：上周Solarzoom光伏经理人指数小幅回落，其中中上游制造业指数回落幅度更大。 汽车：全钢胎、半钢胎开工率持续回升，同比增速均有明显回升，其中全钢胎开工率回升至历史均值附近，而半钢胎开工率仍位于历史最高位。受海外需求影响，汽车生产仍保持高景气度。 货运：整车货运流量指数较为稳定，处于同期平均值左右。 3.5 库存：建材加速去库 能源品：秦皇岛港煤炭库存季节性回升，但当前库存仍处于近年同期最低位。建材：水泥库容比降至62.8%，去库速度快于往年，绝对值位于历史均值附近；钢材社会库存同比增速小幅回落至3.0%，去库速度也快于季节性，钢材库存均处于近年同期高位；基建建材沥青库存超季节性回落，位于历年均值附近。上周房建、基建建材均出现超季节性的回落，或反映随着“白名单”项目资金到位、地产优化政策陆续落地，地产端需求有所改善，需求增加导致去库提速。其他：上周PTA、聚酯切片和涤纶长丝库存天数较前一周明显回落，或因化纤产业链检修、供给减少所致，但当前库存绝对值仍处于近年同期高位。 3.6 物价：地产链涨价 CPI：猪肉价格环比上涨0.3%，由于前期去产能效果逐渐显现，加之去年同期价格基数走低，猪肉价格同比连续8周上涨，涨幅继续回升至5.7%，对CPI或形成一定支撑。水果价格同比跌幅继续扩大至10.0%。蔬菜价格环比由正转负，环比下跌2.7%，同比下跌0.8%，但仍处于历年高位。从清华大学公布的iCPI价格指标来看，整体iCPI同比较为稳定，为15.3%，各分项中，交通和通讯环比上涨，而衣着、教育文化和娱乐价格边际回落幅度较大。 PPI：南华综合指数小幅回升0.3%，除能化指数外的商品价格均环比上涨。1）能源：煤价相对稳定，秦皇岛动力煤（Q5500）综合交易价小幅回升至725元/吨。原油价格相对稳定，截至5月16日，布油和WTI原油价格分别报收83.3美元/桶和79.2美元/桶。2）建材：上周主要品种价格稳中有升，钢材、螺纹、热卷、水泥价格均略有回升，但都仍处于相对低位，而沥青价格继续下降，环比下跌1.1%。建材价格的上行，主要还是受地产政策优化、需求预期提升的影响。3）金属：有色金属中，美元疲软和需求前景良好共推铜价攀升，铜价再次突破80000元，报收82650元/吨，环比上涨3.4%，处于历史高位；铝价较为稳定，环比上涨0.8%；碳酸锂环比跌幅扩大至3.6%，处于历史低位。4）其他：上周PTA、聚酯切片和涤纶长丝价格均小幅回落，或是由于上游原材料价格高位回落。 3.7 流动性：人民币小幅升值 资金利率回落。截至5月17日，R007和DR007报收1.80%和1.81%，分别较前一周下行6个和4个BP。上周央行“地量”操作，净投放资金20亿元，其中逆回购到期量为100亿元，操作量为120亿元。 美元指数回落。美国通胀整体有所缓解，截至5月16日美元指数报收104.49，较前一周下行83个BP。受国内经济预期影响，上周人民币先贬后升，截至5月17日，美元兑人民币报收7.224（前一周为7.225）。 风险提示：地产优化政策落地效果不及预期。 ------------------ 系列报告（点击链接可查看原文）： 政策驱动，住房销售改善——国内高频指标跟踪（2024年第17期）（海通宏观 李林芷、梁中华） “五一”消费成色如何？——国内高频指标跟踪（2024年第16期）（海通宏观 李林芷、梁中华） 出口改善，投资仍弱——国内高频指标跟踪（2024年第15期）（海通宏观 李林芷、梁中华） 新兴行业生产回暖——国内高频指标跟踪（2024年第14期）（海通宏观 李林芷、梁中华） 经济结构：分化较大——国内高频指标跟踪（2024年第13期）（海通宏观 李林芷、梁中华） 旅游消费继续修复——国内高频指标跟踪（2024年第12期）（海通宏观 李林芷、梁中华） 国内高频指标跟踪（2024年第11期）（海通宏观 李林芷、梁中华） 国内高频指标跟踪（2024年第10期）（海通宏观 李林芷、梁中华） 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